◎智谷趋势（ID：zgtrend） | 宇庭
中国大部分人，都没有经历过房价大跌。
这里说的是大部分。
放在960万平方公里的大中国，燕郊也好，香港也好，都只属于亲历房价大跌中的一小部分。
不同的是，在过去二十年里，燕郊只经历了一次。香港，正在经历第二次。
香港的楼市轮回，来得比预想的要更早，更突然。
降价、违约、焦虑、恐慌。
近期，香港新界一个名为“嘉湖山庄”的楼盘中，一套实用面积为442平方英尺的两房，以456万港元成交，相比同类型单位的最高成交价，降价幅度超过22%。
截至10月26日，今年香港已经出现36起购房违约的案例。
去年全年，只有9起。
01
楼市不相信神话
过去十年的楼市神话，把一个谨慎保守的民族，活生生逼成了毫无安全感的，拼命加杠杆的民族。
连续27个月上涨，长年霸屏全球房价榜首的香港，从神坛跌落。
有人说，降价20%的嘉湖山庄，只是特例。不过，这样的“特例”，在香港郊区还有很多。
港岛、九龙、新界，三大区域构成了整个香港，其中，新界属于香港发展中的后进地区。
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（红色边界区域为香港新界）
中原地产每一周，都会公布各个区域监测到的楼盘价格变化。各个区域分别是：港岛、九龙、新界东、新界西。其中，新界东和新界西累计居住了香港一半的人口。
最近两个月来，降价楼盘最多、降价幅度最大的区域，是新界东。
唯一一个各个楼盘房价全线下跌的区域，也是新界东。
在最新一周的数据中，一个月降价幅度超过10%的楼盘，可不是少数。
新界东某小区的房价，已经从7月份的最高价下跌16.8%，仅10月一周时间，房价跌幅接近12%。
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（中原地产：新界东某小区建筑面积单位价格）
在7月份以前，即使每周的房价走势变化起伏不定，波动上涨，但每一次的变化幅度，都没有最近这两个月要大。
降价20%的嘉湖山庄，只是新界房价的一个缩影。香港郊区房价下跌，从新界开始。
在香港拥有一套山顶豪宅，是让中国富豪心底最踏实的身份象征。
作为全球房价最贵的城市，香港的豪宅市场，从来不缺客户。但明码标价的身份象征，也有失落的时候。
10月最后一周，全球豪宅房价涨幅榜的前十名里，香港不见了。香港豪宅以年涨幅5.5%，排在了第14名。就连爱丁堡、马德里、莫斯科、广州都在香港之前。
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（莱坊：今年第三季度的豪宅涨幅榜前十名里，没有香港）
与山顶讲普通话的那个香港相比，这一刻的香港，是落寞的。
今年第一季度，新加坡豪宅房价增速，与香港的房价涨幅，首次出现反转。曾经增速远在新加坡之上的香港，从此与新加坡分道扬镳。
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（莱坊：在新加坡的豪宅面前，香港房价增速滑坡格外显眼）
豪宅风光不在，代表着香港楼市对于富人的吸引力在减弱。而郊区房价的下跌，则预示着，普通人居多的房地产市场，已经出现下跌信号。
一头一尾，属于香港不同的人群，却预示着香港楼市同样的未来趋势。
02
2018年的香港：请回答1998
最有钱的一批人，开始犹豫和退缩。
最脆弱的一批人，开始恐慌和焦虑。
豪宅市场，往往代表着购买力最充足的一群人对香港的认可。
涨得越凶，买得人越多。需求越旺盛，价格被炒得越高。如此，循环往复，直到有外力来打破平衡。
毕竟，在这个世界上，能买得起上亿别墅的人，也不在少数。
而郊区的房子，入手的人群大多是购买力不强的刚需族，或者是加杠杆炒房的投资客。他们最在乎现金流和本金。因此，他们也是在房地产周期中，最经不起降价冲击的群体。
违约潮，从此刻开始。
据南华早报的报道，从年初到10月底，香港新房交易中，已发生36起个人买家违约案例，去年全年，这个数字是9起。违约楼盘的成交价，从490万港币，到3980万港币不等，但大部分在1000万港币以内。
香港的新房交易，需要支付5%的定金。选择违约的一批人，需要缴纳的违约金，少则25万，多则200万。
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（南华早报10月30日报道）
违约的理由，多是这两点：要么对未来香港的房价信心不足，要么是因银行提高房贷审批标准，申请的房贷批不下来。
在损失二十万定金，和手上的房子变成负资产之间，香港人毫不犹豫地选择了前者。没有人敢再经历一次负资产时代。
上世纪80年代的香港，房价一路飙升，到香港回归前夕，房价已是1980年的七倍。投资客、刚需族全都一股脑冲入楼市。那时的香港，闭着眼就能稳赚不赔的投资，就是买房子。
房地产和相关的金融服务业，成了整个香港的支柱产业。所有人的希望，都在一座座房子里。
也许是看透了这一点，索罗斯大举做空港币，政府为了救市，稳住资金外流，不得不提高利率，收紧货币流动性。与此同时，楼市和股市、汇市一样，遭到恐慌性抛售。
加息，成了压倒香港楼市的最后一根稻草。
准确的说，是压垮香港人的最后一根稻草。在此后的六年时间里，香港房价下跌70%。直到2003年才渐渐恢复元气。
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（经济学人房价指数）
在遭遇亚洲金融危机暴击后的日子里，香港接连有32位居民因还不起房贷，选择自杀。因房价大幅下跌，抵押给银行的房屋价值巨幅缩水，已经背上房贷的买家，一时间又欠了银行几百万港币。
03
十字路口
二十年前的不安全感，时时刻刻都留在香港普通人的心中。即使是2008年全球经济危机爆发的时候，香港楼市也不如1997年那样不堪一击。
从2003年至今，香港房价几乎涨了六倍不止，涨幅与上一次的上涨周期不相上下，但这一次跑得更快，更高。
也正是如此，房价每上涨一分，不安全感就多增加一份。
为什么听闻香港房价正在下跌的故事，有人选择不相信，有人心有忧思。这是大多数读者的反应，但很少有人会视而不见。
因为我们的楼市上涨周期，有着与香港类似的经历。在全球主要国家和城市中，过去几十年的房价轨迹，香港与中国内地，走得最像。
燕郊的故事，人尽皆知，像极了现在的新界东。背负这一切的，是不断加杠杆的居民。
2008年之后，房价快速上涨催生的是居民杠杆率的提升。美国在次贷危机之后，居民杠杆率开始下降。曾经居民杠杆率超过65%的发达国家，例如澳大利亚、加拿大、英国等国家，随着房价慢慢复苏，居民也在经历不同程度的去杠杆。
而中国香港和内地，却走了一条与大多数国家相反的道路。 据中国人民银行的统计，2008年末，我国住户部门杠杆率为17.9%，至2017年末已经达到49.0%，10年间上升 31.1个百分点。
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（2018年中国金融稳定报告）
尤其是在美联储加息提速，欧盟和日本都即将结束宽松，步入加息周期的关键时刻，香港加息对房价的影响已经显现，这个城市房价的每一步动向，仿佛都在预示着内地的房价走势。
幸运的是，我们已经有所警觉，也在用一切方法维持房价的稳定，大陆模式与香港模式开始背离。
幸运的是，在市场大波动面前，我们还有敬畏和谦卑。
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