正当中国房地产开发商在海外悄然堆砌诱人的投资数字时，一盆冷水毫不留情地泼了过来。此次冷水来自于韩国当地政府，刚刚在6月初当选的济州道新知事元喜龙“无情地”叫停了多个中资项目。同时，其还宣布将大幅提高外国人通过购买房地产获得济州永居权的条件，而目前这些投资者大部分是中国人
由于担心济州岛被中国地产商的“投机资本”变为“中国城”，6月27日，韩国要求已获得上届政府批准但未开工的项目暂停，并将大幅提高外国人通过购买房地产获得济州永久居住权的条件。
不过，记者发现，尽管济州岛房地产项目被叫停，但韩国并没有完全拒绝中国房地产企业在当地的其他投资，比如美通投资将在2014年向韩国房地产等开发项目投资300亿人民币、万达集团支援衣恋集团开发旅游地产等。
这“叫停”与“欢迎”之间的强烈反差引起了不少业界人士的质疑。那么，这看似矛盾的现象背后又隐藏着怎样复杂的因素？济州岛项目被叫停这盆冷水又是否会让中国开发商的海外投资热情降温？喊停的背后是福是祸？
知事喊停项目
中国房产投资在济州岛的“滑铁卢”源于韩国济州道知事元喜龙的言论。
据韩国当地媒体报道，在6月4日韩国地方选举中新当选的济州道新知事元喜龙最近频频发出对中国资本的“异常言论”，称中国目前投资济州的大项目属于“投机资本”，担心未来中国人在济州圈地成为“中国城”，并要求已经获得上届道政府批准但未开工的项目“从头再来”。
据韩联社6月20日报道，原本计划在6月24日举行开工仪式的中资企业蓝鼎济州开发公司接到济州道的通知，称通过对5月30日申请的济州神话历史公园A区和R区的建筑许可进行核查发现，建筑许可申请面积和开发事业承认面积之间存在一定差异，要求8月29日之前进行完善。元喜龙表示，当地欢迎健康的中国资本，但坚决反对投机性中国资本，并要求将该项目的后续审批等全部移交给新的济州道厅。
面临重新审核危机的并非仅这一个项目。据韩国《朝鲜日报》报道，韩国乐天公司和中国绿地集团共同开发的济州“梦塔”项目迟迟无法突进。元喜龙公开表示，将对之前道厅颁发的许可证书“一一检验并从头开始”。
这样一来，享受惯了自由行事的中国开发商立刻陷入了尴尬的境地。
事情传出后，“神话历史公园”中方开发企业蓝鼎集团在接受媒体采访时表示，具体的情况正在了解中。“蓝鼎方面正在与当地政府进行沟通，目前从反馈的信息沟通来看，是很顺畅的。”蓝鼎集团对外表示。
而作为境外投资的大户，绿地集团也陷入到了此次漩涡之中。对于项目被叫停，绿地相关负责人对媒体方面表示，此次被提及的“梦塔”是一个超高层的项目，目前具体状况需要进一步确认。而绿地此前在济州岛投资的绿地健康旅游城项目进展顺利，不会受此影响。
此举是否会加大中企投资风险，中国驻韩国大使馆经济商务参赞处表示正在做调研。韩国媒体和专家担忧，地方政府轮换后政策急转弯，会降低外资对韩国的信任度。
难忍高房价
中国在济州岛的项目被喊停无疑引来了外界的密切关注。那么，究竟是什么原因促使韩国政府作出这样的决策？
分析元喜龙的言论，不难看出，当地政府对于中国开发商盲目上马项目的担忧。
事实上，中国人在济州岛的“圈地”数据确实让人感到诧异。根据韩国国土交通部公布的数据，2013年第一季度，中国人新购买的韩国土地多达40万平方米，大幅超过同期欧洲人、美国人购买的土地面积。欧洲人买了14万平方米，美国人只买了9万平方米。
如果仅看济州岛，增长速度更是惊人。记者从韩国当地的房地产公司了解到，2012年到2014年间，中国人购买的济州岛面积增加了10倍以上。与此同时，由于韩国济州岛的投资移民政策，这几年济州岛的房子每年都增值10%。
据韩国《中央日报》报道，截至2013年3月末，中国人拥有的济州岛土地已达到48.5万平方米，相比于2010年末的4.9万平方米，两年多的时间里增长了近9倍。
莱坊高级董事、估价及咨询部主管林浩文指出，在中国香港、新加坡等中国买家的传统投资热点相继推出不少调控措施后，他们把主要目光投向欧美等地。由于济州岛为观光地区，以往较少中国买家投资，但最近两三年趋势开始逆转，主要原因是欧美热点区域的房价已上升不少，相对而言济州岛房价较便宜。
“韩国地理位置上邻近中国，尤其是离中国北方区域仅1至2小时飞机航程，也增加了对中国买家的吸引力。”林浩文称。
“开发商是跟着消费者走的。”复旦大学房地产研究中心地产运营研究所所长蔡为民告诉记者，“所以，越多的中国购买者看好济州岛，就会有越多的开发商涌入。与此同时，购买者在国外买房，出于亲近心理，更倾向于购买中国开发商的房产。”
种种因素的作用下，济州岛上80%的购房者来自中国已不足为奇。然而，这样的情况对于当地的居民来说，并不是一件让人感到开心的事情。由于中国开发商开发的房产项目价格往往要高于济州岛当地水平，让当地的韩国人颇为反感。
“刚开始，来到济州岛的中国人给当地带来很多收益。”在济州岛经营民宿的李泰兰（音译）告诉《国际金融报》记者，然而，随着越来越多的开发商进入济州岛，越来越多的中国买房者甚至是炒房者抬高了当地的房价。
“2010年的时候，济州岛的房价在7000元/平方米左右。现在，3万元/平方米的房价都是非常正常的。”李泰兰表示，当地的居民收入并不高，这样的房价给他们造成很大的生活压力。
当地从事旅游业的金海珠（音译）则告诉记者，如今很多开发商在济州岛开发房地产，多半是瞄准了中国市场，甚至一些项目是专门针对中国人推销的。
“在当地人看来，正是因为这些中国人在大量购买济州岛房产和土地的同时，推高了当地的房价。”金海珠有些无奈地称，“对于政府此次喊停济州岛项目，很多岛民都觉得很欣慰。政府终于开始阻止炒房行为。”
夹杂政治目的
然而，在一些分析师看来，济州岛项目被喊停背后的因素并不是那么单一。
中投顾问项目总监朱文嘉在接受《国际金融报》记者采访时指出，济州岛新知事刚刚上任就叫停中国房地产投资项目，更多的因素或表现为政治因素，“所谓‘新官上任三把火’，一来显示自己权威，二来进一步拉拢当地居民，来实现自身政治目的”。
蔡为民对这样的观点也表示赞同，“元喜龙知事担忧的观点也是当地民意的体现，当地居民具有选举权，而济州道知事基本相当于中国的市长级别的官员，他必然要考虑到自己选民的一些利益。而在那里购买房产的国外买家是没有选举权的。”
蔡为民指出，从中国企业在济州岛的项目被叫停的背后不难看出，元喜龙知事和那些中国投资企业之间的关系比较冷淡，“这大概也是那些开发商们始料未及的”。
不仅如此，除了要加强对于中资项目的审查，济州岛还将进一步提高外国人置业的门槛。据《首尔新闻》6月21日报道，济州岛今后将大幅提高外国人通过购买房地产获得永居权的条件。元喜龙的职务交接委员会6月20日对外宣布，以后外国人要获得济州岛永久居留权，除了购买5亿韩元（约合50万美元）以上的房地产外，还必须另外购买5亿韩元的“济州地方开发债券”，以“改善”济州岛的投资移民制度。此外，济州道已经向韩国中央政府提议，准备在济州实施“永居权总量制”，即将移民总数控制在济州岛人数总数的1%，约6000人左右。
在业内人士看来，这一系列的措施，主要是为了防止中国开发“商圈地式”地在当地造“中国城”，合理控制济州岛的外来购房人士。
对此，易居（中国）高级分析师薛建雄告诉《国际金融报》记者，韩国政府此次针对中国企业的叫停言论及措施，是出于对济州岛房地产长远发展的考虑，是一次属于房地产市场的合理调整。
“因为当地有些开发商采取的是快买快卖的模式，将房地产做成快销产品，这样后期很难运营好。这会让济州岛当地的房地产市场空置率上升，对当地楼市造成不良影响。”薛建雄认为，如今，韩国政府发现问题后，就需要调整规划，考虑设立更长远、能把项目运营活的方案。
“就像中国的一些旅游城市那样，政府加强对旅游地产项目的监控管理，才能将这些项目长期运营下去。”薛建雄说。
后续影响不小
无论韩国政府的一系列措施是为了当地房地产市场长远利益考虑还是处于政治目的，项目叫停及置业门槛提高无疑会给中国的开发商和投资者带来不小的影响。
“在济州岛采取快买快卖模式的房地产商必然会有所损失。”薛建雄指出，因为中国开发商的海外项目，大部分仰仗中国境内购房者捧场。如今，投资门槛上升，购房者将随之减少，而没有了中国购房者做后盾，这一段时期内中国开发商进军韩国的信心和决心自然会受到打击。
朱文嘉则认为，当地房地产投资在未来的一段时间内将进入冰封期，外资投资将冻结。
“在情况不明的情况下，中国及其他国家投资者不会贸然继续投资。”朱文嘉指出，已经卖出的地块，如今需重新审查，这对中国企业来说，无疑是直接的损失。而这样的投资环境势必会影响济州岛的整体房地产投资，对上下游产业链也会产生一定的负面影响。
其实，受到伤害的不仅仅是中国企业。对于政府的措施，李泰兰对记者表达了自己的忧虑，她坦言，其实济州岛当地人对中国购房者有一种矛盾的心理。“当地居民对高房价的问题意见很大，但从旅游服务行业来说，由于政策性因素，中国购房者数量将减少，而当地旅游业的经济效益也将随之减少”。
据记者了解，很多在济州岛购房的中国人，并不是长期居住在这里，他们以旅游度假为主，所以政府在叫停一些中国投资项目后，又抬高了外国人置业门槛，必然会导致游客的减少，让一些从事旅游服务的当地人感到忧虑。
据《济州周刊》报道，2013年，济州岛的外国游客突破200万人，带来3.2万亿韩元的经济效益（约合人民币195亿元）和更多的附加产值，其中中国人超过半数以上。截至2013年底，济州岛的所有外资中，中国资本高达98%。
“中国房地产投资在一定程度上挽救了济州岛当地的经济。”一位不愿透露姓名的韩国首尔建筑工程师对记者指出，“不过，从长远利益考虑，政府必须做出这样的选择，哪怕会因此伤害到一些小众的利益。”
“叫停”与“欢迎”
济州岛项目被叫停在一定程度上体现了韩国政府对中国投资的警惕之心。但是，韩国并没有将中国房地产投资完全拒之门外。
据韩联社消息，美通（北京）国际投资有限公司将与韩国ORCA签订投资合作协议。协议称，美通投资2014年将向韩国房地产等开发项目投资300亿元，投资规模创外资民间投资的最高纪录。与此同时，《朝鲜日报》7月1日报道称，万达集团也将进军韩国房地产，并积极支援衣恋集团的酒店度假村等休闲项目。
刚刚对济州岛的一系列项目按了暂停键，又对中国其他房地产投资商表示欢迎，有人质疑，韩国政府的这些举措是否有些自相矛盾？
朱文嘉指出，美通投资在首尔与ORCA的合作投资高达300亿元，大额投资项目的签订肯定不是一朝一夕的事情，必然经过了长期的磋商和谈判。因此，这一合作并不是在叫停期间达成的。
“与此同时，济州岛中国投资项目被叫停并不意味着其他州的项目也会一并被叫停。不过，唇亡齿寒，对中国投资企业而言，这确实是一个非常不好的信号。”朱文嘉认为，不排除其他州项目被叫停的可能性。但若是在这个时候，其他州的项目也被叫停，对韩国国家形象也会有负面评价。
薛建雄也表示，其他投资项目所在的地区，并没有出现济州岛这样房价虚浮、过度开发的现象。这些城市也恰恰需要一些优质的投资来带动发展。
上述工程师也对记者表示，相比济州岛的项目，首尔等其他地区的房价这些年并没有出现大幅度上涨，首尔在近一年的房价甚至还出现了下跌。“因此，对比其他城市，济州岛房价上涨的情况完全与韩国整体房价发展趋势不相符。暂停济州岛的房地产项目正是为了整合当地房地产市场的秩序”。
经历了这样的“磨难”，中国投资者对韩国依旧保持着较为乐观的情绪。“这是一个无法阻挡的趋势，中国房地产和建筑业的资本正在大举涌向韩国。不只是济州岛和海云台，中国资本正向韩国各地很多房地产开发项目席卷而来。”有媒体指出。
韩国房地产业界的一位相关人士指出：“中国建筑商认为韩国市场很有发展潜力。”可以说，韩国市场已经成为中国房地产开发商和建筑商进军国外市场的前哨基地。
投资模式需调整
无论是民意力量，还是市场调整因素，济州岛项目被喊停的背后，都不难看出中国力量海外看似风生水起，却也暗藏着随时可能爆发的风险。
朱文嘉直言，韩国济州岛项目叫停事件，对中国房地产投资者当然是消极事件，对绿地、蓝鼎集团等大型房地产开发企业会带来巨大的投资损失，将会影响企业年终利润水平等。
“从此事件中也可以看出，房企出国面临较大的风险，其中政治风险是不可不审慎的考量因素之一。”朱文嘉指出，这一事件对房企出国步伐提出了警示：不能过于激进，必须要平衡收益与风险。
蔡为民则认为，中国房地产投资的“大军压境”模式显然已经玩不下去了。“中国房地产企业去国外投资，动辄就上百亿、上千亿元，这些投资在给国外政府留下财大气粗的印象之外，也会让他们对中国企业开始逐步警戒。”
“当然，当地法律政策的变动也是投资企业需要关注的。而济州岛项目的被叫停，也凸显了投资企业在当地政治方面的敏感性不足。”蔡为民认为，企业去当地投资，不仅要了解当地的税收政策、法规，更要与当地政府保持良好的沟通关系。
“在民选国家，知事这样的职位通常代表了当地人的民意，如果投资企业与这些地方管理者的关系过于生疏，而在当地的形象又比较恶劣，必然会因此遭遇一系列难题。”蔡为民表示，除了政府方面，中国相关企业也应该与当地民众建立和睦的关系。
然而，在专业人士看来，这次叫停事件的背后，也并非都是“祸”。
“一些房地产开发商必然会在此次事件中受到损失，但同时这也给予国内某些投资模式警告和教训。因为这样的情况不会单单只发生在济州岛，其他国家地区也可能发生。”一位业内人士认为，需要资金快速回笼的投资企业会受重创，而那些懂得如何长期运营盘活资金的房地产开发商则不会受政策太大的影响。