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分析师：下一波住房泡沫正在来临
凤凰iMarkets编译自ZeroHedge网站，MHanson.com提供了下面这张令人震惊的席勒房价指数图表，房贷分析师韩森（Mark Hanson）看完后愤怒地表示：“如果2006年/2007年是史上最大的房价泡沫，那么2017年的这个又是什么呢？”他讽刺地指出：“如果这都不是房价泡沫，那我真的无话可说。”
他的结论：
如果2006年/07年是史上最大的房屋泡沫的高峰，负担能力从新增贷款来看达到峰值；能够轻易地获得信贷；失业率在4%左右；就业人数创历史新高；工资不断增长。那么“现在”房价的水平处于或高于2006年时的水平，这又该怎么称呼呢；负担能力更差；信贷收紧；更高的失业率；总就业人数减少；工资增长萎缩？无论你怎么称呼当前这一时期，它显然要比“泡沫1.0”的高峰时期更加严重。
请看图表：
#图1#美国各地区席勒房价指数（1997年至2017年，20年间的变化），可以看出2017年该指数再次升至历史高位。第一排从左至右依次是亚特兰大、波士顿、达拉斯。第二排从左至右依次是丹佛、北卡罗来纳、波特兰。第三排从左至右依次是旧金山、西雅图
下面是韩森在分析最新的新屋销售数据后给出的进一步观察和“危险信号”：
过去3个月的销售大幅向下修正。
正如笔者上个月发布的预测，过去3个月的新屋销售数据大幅向下修正，分别下调10%、5%和3%。
建筑商的定价能力触顶；房屋平均售价2年来持平。
所有南部重要地区的房价同比增幅持平；值得注意的是，南部地区占美国新屋销售的一半以上，推动着建筑商的需求和利润。
6月美国新屋销售同比增幅全部的贡献来自于美国西部地区，这与房价疲软的趋势不符，下个月可能会遭遇下调。
购买普通住宅所需的收入达到历史最高水平，完全背离了十年趋势线。
二手房销量的增长和反弹处于历史最弱水平，表明现有房屋销售市场“供应不足”的传言属于夸大了。
正如韩森所言，“建筑商已经看到了顶部”。
最后再给出这位住房专家一些其他的定量和定性观察：
1）在美联储积累起了15万亿美元的债务水平，并将大部分流动性注入房地产市场后，新屋销售已经“达到”1995年的水平。
2）建筑商的定价能力两年来基本持平
#图2#2008年至2017年4月美国平均新屋销售价格
3）购买普通住房所需的收入完全背离了十年趋势线。这显然解释了为什么现在的销量只有60万SAAR（新屋动工年率），而在“泡沫1.0”时期则达到120万……要么是因为收入急剧上升；要么是新增贷款导致现金付款减少；或者是因为房价下跌。
#图3#购买普通住房所需的收入黄色线为10年趋势线
4）建筑商上一次这样活跃还是在史上最大信贷泡沫的巅峰时期。
#图4#过去40年建筑商情绪指数和销量红色：销量绿色：情绪指数
5）糟糕的是民众买房的热情并没有建筑商预期的那样高。
#图5#房地产客户多空情绪指数蓝色：看多红色：看空
