日本住房制度的启示房地产泡沫是一种货币现象

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                <p>有什么样的政策和制度，就有什么样的房地产市场运行结果，住房制度是深植于一国房地产市场的基因密码。我们深入研究日本住房制度的四大支柱，探究其孕育房地产泡沫的逻辑，根本目的在于透视房地产运行基本规律及其背后住房制度的深层次原因，为中国住房制度改革和长效机制建设提供参考。</p>
<p><strong>日本住房制度四大支柱</strong></p>
<p>第一，货币金融制度。日本央行缺乏独立性，受大藏省影响较大，日本央行货币金融政策随日本经济形势而频繁变动。1997年之前，“日本银行的任务是根据国家政策进行货币、金融调节及维护信用秩序，以有效发挥国家整体经济力量”，大藏省拥有对日本银行的一般业务命令权、监督命令权、官员解雇命令权等。1997年新《日本银行法》出台，明确规定央行政策目标是“通过保持物价稳定，促进国民经济健康发展”，强调“尊重日本银行货币政策自主性，确保经营决策透明性”。但大藏省对央行仍有较大影响，必要时大藏省有权要求日本银行提供信用支持，且日本银行在人事、预算、国际金融活动、外汇市场操作等方面并非完全独立。</p>
<p>货币政策定力不足，调控目标在经济增长和稳定物价之间不断切换，导致政策忽松忽紧。第二次世界大战后日本央行的首要目标是为经济增长提供充足资金；70年代因两次石油危机，货币政策目标转向控制通胀；1985年“广场协议”签订后日元升值抑制出口，日本央行的目标重回经济增长；90年代泡沫破灭后又转向解决通缩；直至1997年新法出台，才从法律上明确“日本银行的基本使命是稳定物价”。?</p>
<p>第二，税收制度。日本房地产重交易轻保有的特点，在房地产上升期加速泡沫形成。日本房地产的保有环节税负较轻，只需缴纳固定资产税和都市计划税，综合税率不到1.7%，鼓励长期持有；交易环节收重税，需缴纳转让所得税、不动产取得税等，抑制短期交易。在房地产价格大涨时，不动产持有成本低、交易成本高，居民倾向于持有，导致土地市场供应不足，推升地价。</p>
<p>保有环节突然加税，在房地产下行时加速泡沫破灭。1991年，为抑制地价上涨，日本政府开始加征地价税，并强化特别土地保有税，尽管税负不高，但此时日本房地产市场已处下行期，加税体现政府调控决心，市场预期迅速扭转，加速地价下跌。</p>
<p>第三，土地制度。日本土地金融属性过强，刺激投机。日本商业银行等金融机构以土地为抵押品进行放贷，赋予土地很强的融资功能。80年代中后期，存款利率市场化导致银行吸储成本大增，大企业对银行贷款依赖性下降，腹背承压的银行开始放宽信贷标准，转向为中小企业和个人提供不动产抵押贷款，宽松的资金面刺激炒地。</p>
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