新房买完转卖就赔钱!房产税给日本楼市带来了什么?

<div data-v-02bad480="" data-v-2c492e0f="" contentScore="6087">
<p>
<em>
  <span>
   本文作者系资深记者张榕博。关注该作者更多文章，请在华尔街见闻APP“订阅频道”查看。
  </span>
</em>
</p>
<p>
<strong>
  没有70年的产权约束，日本百姓对房屋的所有感似乎更强。但他们也有自己的烦恼，那就是一辈子的产权，一辈子的房产税！
</strong>
</p>
<p>
<strong>
  在日本大阪久居20年的华人张志民说，现在买完新房再转卖就要赔钱了，原因就是繁重复杂的房产税，他说的是真的么？
</strong>
</p>
<p>
</p>
<p>
<strong>
  日本房产税是何时出现的？
</strong>
</p>
<p>
日本土地是私有制，买到手以后，就世世代代是自己的了，当然也要世世代代要缴纳资产税的了。
</p>
<p>
战后从1950年开始，日本经济从统治经济向市场经济国度。也在这一年，日本政府开始征收地方房产税。目前日本与房产相关的税收主要包括不动产取得类课税、不动产保有类课税和不动产转让所得类课税三大类，涵盖了获取、保有和转让不动产的全过程。
</p>
<p>
今天论及的房产税实际应该是不动产的保有税。
</p>
<p>
在日本，不动产保有税还分两部分，即固定资产税与城市规划税。目前，日本的固定资产税标准税率为1．4％，都市规划税的税率上限为0．3％，在具体执行过程中不同地区的实际税率略有差异。
</p>
<p>
而对土地、房屋的课税依据是市场价值计征的，日本称之为“适当的时价”。日本一般每三年进行一次基础评估，估价的当年称为基准年度，该年度的价格称为基准年度价值。在其后的两年中，如无重大变化，一般不重新估价。
</p>
<p>
当然，日本的固定资产税和都市规划税也有相应的减免制度。根据土地和房屋的具体情况而采取差别税率，兼顾社会公平。
</p>
<p>
<strong>
  日本房产税是如何计算的？
</strong>
</p>
<p>
那一幢房屋在日本，每年到底要缴纳多少税呢？
</p>
<p>
媒体此前算了这样一笔账：比如一家人刚买了一套新建的别墅，土地的评价额为1800万，约合120万元人民币，（1日元=0.0663人民币元），建筑物的评价额为1200万。计算方法如下：
</p>
<p>
固定资产税为 = 土地部分 + 建筑物部分= 1800 × 1/6 × 1.4% + 1200 × 1.4% × 1/2= 12.6万
</p>
<p>
城市规划税 = 土地部分 + 建筑物部分= 1800 × 1/3 × 0.3% + 1200 × 0.3% = 5.4万
</p>
<p>
年度缴纳保有税额 = 固定资产税 +城市规划税 = 18万日元，约合1.2万元人民币（也就是每年都要缴纳这个数字）
</p>
<p>
如果你想变卖、继承或者取得，那还要缴纳数额不等的税费，这方面想必国内的老百姓已经领教过了。
</p>
<p>
<strong>
  日本出台房产税，对房产市场影响如何？
</strong>
</p>
<p>
人们都说，现在的中国楼市，中国经济跟日本有许多想象之处。那么多多借鉴一下日本过去房产税的威力，也能对我们的小心脏有所裨益吧。
</p>
<p>
大约1971年尼克松宣布布雷顿森林体系瓦解开始，日元便一直被动升值，结果外汇大量流入，推高了房地产与股市不断上涨（中国楼市、股市泡沫主要是银行超发货币造成的，因此金融基础更脆弱），房价最高时日本人曾骄傲地宣称，东京的房地产价格总值可以买下整个美国土地。2016年3月，北上广的土地价格也到了这个节点——足以买下半个美国。
</p>
<p>
而面对着一浪又一浪的房市、股市汹涌上涨，日本政府开始地对房地产市场增值征收重税。结果增加了投机成本的国外资金撤出，房地产与股市先后向下跌去，先是缓慢下跌，随着人们对市场信心瓦解，后来房价便呈断崖式地狂跌。据报道，从1990年跌到2010年；日本房价跌了整整20年，直到小泉政府时期才得以控制住。那时，房地产指数又回到15年前的水平。
</p>
<p>
有文章指出，由于房产税的加重刺破了日本经济泡沫，导致在随后20年中；日本1000多家银行中倒闭、歇业、破产的多达250多家；日本经济一片萧条；失业率很高；工资大幅下降；百业凋零。
</p>
<p>
相信把日本经济低迷完全归咎于房产税有失公允。不过，房产税对于日本房地产的影响确实非同小可，特别是在经济低迷，消费不振的情况下，再低的税负也可能是压倒骆驼的最后一根稻草。
</p>
<p>
日本华侨张志民说，在日本的年轻人，一般到30多岁以后才考虑买房，而租房生活更适合创业打拼中的年轻人承受。
</p>
<p>
<strong>
  中国的房产税会带给社会什么？
</strong>
</p>
<p>
在中国，随着城市人口饱和，老龄化加深，生育率下降，房产开发成本飙高，房产税的出台则很有可能是一种信号，预示着中国大规模房地产投资与建设时代的结束，而管理与维护存量房产时代悄然开始，这当然也是房价走向拐点的开始。
</p>
<p>
在2014年，财政部经济学家贾康曾表示，资源税和房地产税有望成为今后地方税的主力税种，最理想的状况是到2015年有一个初步的文本，到2016年可能有动作，也就是今年。
</p>
<p>
此外，贾康还表示，在可预见的时间内，中国的房地产税不会照搬美国的模式，而是更多地借鉴日本，给出“第一单位扣除”这样有东方色彩的模式，或者只调节高端。换句话说，不管调节范围与大小如何，房产税未来还将成为一种杠杆，在国家发展实体经济与房地产的大方向之间，替投资者做出明晰的导向。
</p>
<p>
当然，在目前企业债、政府债高企，外汇不断撤离的情况下，中国政府征收房产税或许会注意此前对楼市的过度刺激。
</p>
<p>
但长远来看，随着房产税增加了投机性房产交易成本，国家持续的增发货币带来的投资回报率下降，风险抬升，向楼市泡沫输送的弹药在减少，成本在提高，房价或许真的会像经济学家吴敬琏所言，今年有一点要降的意思了。
</p>
<p>
在这个房价过热的消退期，政府与百姓或许都会思索一件事，何时是房地产市场稳赚不赔的那个最后平衡点。
</p>
</div>