从日本和美国的房地产泡沫史中吸取教训

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                    <p data-page-model="text">腾讯财经智库 陈志龙（南京大学长三角中心特聘教授、财经专栏作家）</p>
<p data-page-model="text">春节前去一个县级市，接近高速入口处，满眼都是鳞次栉比的高层商品房，促销标幅拉得横竖都是。与当地分管同志闲聊，就这么一个几十万人口的小县城，积压商品房超过300万平方米。乡村里能进城的早进城来了，连续三年县城里的房产处于滞销状态，现在市场几乎处于冰封冻结状。更麻烦的是，前几年在高位拿地的开发商盖的房子已陆续封顶，继续撑大库存量。有个外地开发商拿了300亩地，前年很小心地开发了一小块，盖了两三幢高层，楼封顶了也没卖出几套。均价也从几年前的七八千近乎腰斩到4000左右，但买涨不买跌，大量房子空在那没人要，开发商资金链断裂玩失踪跑路的已有多起。</p>
<p data-page-model="text">想起这一年出差所见，列车呼啸而过的三四线城市，都建有体量宏大的高铁新城，开发面积之大如史诗般地壮阔。早些年开发主要是围绕城市高速公路道口造新城，这几年是围绕高铁站造新城，因为缺少产业、人口和公共配套支撑，相当一批高铁新城到晚上都成了鬼城。一半是火焰，一半是海水。与少数一二线城市靠高能货币堆积继续拉高泡沫化指数相比，大部分过度开发的三四线城市楼市已整体性坍塌。春节前，电话问几位从事建筑施工和材料配套的老板在忙些啥，不约而同地都在外地讨债。最可怜的一位兄弟远在冰天雪地的内蒙古，每天面包就着白开水坐在那要钱，他叹息说拿到钱的希望很渺茫。</p>
<p data-page-model="text">去年岁末时分，中央政治局会议和中央经济工作会议在分析研究2016年经济工作时，引人注目的一项任务是要化解房地产库存。习近平总书记在在中央财经领导小组第十一次会议上也明确强调要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。李克强总理也不无忧虑地表示“以往我们长期依赖的房地产，去库存问题也没有解决。”包括鼓励农民进城买房给予更灵活的落户指标都传递出明确的政策信号。</p>
<p data-page-model="text">国家统计局的数据显示，截至2015年9月末，中国房地产总库存量已经达到6.8亿平方米。其中有4.44亿平方米是住宅。保守测算，2015年底库存量可能会超过7亿平方米。房地产从开发到销售，两头高杠杆（开发环节1：4，如果考虑到带资建设部分，杠杆率高达1：5，销售环节保守估计平均在1：3）属性决定了它对金融体系构成巨大潜在隐患。房地产高空置率既是资产泡沫产能过剩的标志，也是金融风险的重大隐患。消化房地产的高库存已成决策者的心病，坚定地对房地产去库存化，也是降低经济金融风险的重要工作。</p>
<p data-page-model="text">最近看到北师大钟伟教授和他的研究团队推算的一份报告更加惊人，报告认为全国楼市库存至少是85亿-90亿平方米。他的团队按过去3年平均销售速度计算，认为需要至少7年时间才能消化。当然，这种去化速度只是一种理论假设，如果市场被冻僵，这些存量房产可能需要更漫长的时间来消化。春节前走了长三角的一些城市，一些地方房价已回到2008年金融危机前的水平，去化缓慢，按目前进度，空置房十年可能都难以出清。太多的房子没办法消化。难怪任志强先生提出实在卖不掉只有炸掉才能出清。一些地方唯GDP论、大拆大建、盲目开发的苦果正在显现，并已深刻地拖累殃及整个经济体。</p>
<p data-page-model="text">从日本和美国等发达国家房地产泡沫史来看，泡沫的本质内涵都非常接近，那就是持续上涨的财富幻象、资产错配、动物精神驱动造就的“一所悬命”的赌徒式压注，而信贷纪律松驰特别是低利率条件下的货币扩张和信贷堆积，则提供了源源不绝的燃料。历史上，所有的资产泡沫事件回头看都是荒诞的，但荒诞的历史却一次次重演。人性的贪婪让人类一次次踏进同一条河流。每一次，置身其中的人们都自我麻醉、自我麻痹，“这次跟以前不一样”。80年代中后期，日本房地产走向疯狂，日本人都疯狂地在东京、大阪等大城市购物业，以为是在“打一场财富保卫战”，结果却是一场巨量财富的毁灭战。</p>
<p data-page-model="text">房地产市场的特殊性在于，因为普遍的自利情结，政府和民众都沐浴着泡沫的恩泽。只要泡沫一天不破灭，他们都是共同利益的捍卫者，因为保卫泡沫就是保卫自己的利益。日本人在泡沫沸腾的时候安慰自己说，这一轮房地产热跟60年代美国战后第一轮房地产泡沫破灭不一样，“因为这是一个新时代的开始”。次贷危机暴发前，美国人安慰自己：“这次跟日本上次不一样”。连格林斯潘都认为“泡沫是不可知的”，通过提高利率控制房地产过热“会让我在国会备受煎熬”。政策层面投鼠忌器的结果都一样，房地产造就的“日本秘方”和“美国神话”概莫能外走向海市蜃楼般的幻灭。上世纪90年代日本泡沫经济破灭后，以为“房价会永远日不落”的东京房价跌幅在一半以上，龙头被斩，其它中小城市更是一片哀鸣。涉足房地产的银行大量破产倒闭，整个国家的资产负债表重写。日本政府事后在危机检讨备忘录中说，就财富损失而言，泡沫经济破灭造成的财富损失远超过二战战败的经济损失。</p>
<p data-page-model="text">8年前，美国由房地产引发的金融“核冲击”更是酿成了人类近百年来最严重的一次席卷全球的金融危机。美国人事后承认，“当利益捆绑的道德风险、廉价货币和过度干预演化成危机时，对策就是更败坏的道德风险、更廉价的货币和更严厉的干预。”这必然进一步加剧市场扭曲，吹大泡沫、最终诱发危机。西方流传盛广的儿童图画故事书里，关于《糊涂蛋胖胖》(Humpy Dumpty)的儿歌有很多。糊涂蛋胖胖俚语中指又矮又胖的人，但在童画故事书中，它是只大鸟蛋。它跌落在地，散了架，国王所有的战马和武士加在一起也不能把它重新拼到一块。这个故事形象地被美国人用来形容2008年那场席卷全球的百年一遇危机的灾难性后果。</p>
<p data-page-model="text">当下，房地产市场的撕裂令人堪忧，现在一边是火焰――一线城市房价继续狂飙，一边是海水――三四线城市不少已大面积坍陷。不久前，深圳市市长许勤在第17届中国国际高新技术成果交易会新闻发布会上谈及房价，认为“高房价是深圳需要研究的一个大问题，必须正确面对、积极解决。”深圳有媒体最近在讨论一个问题：房价全国第一，是光荣还是耻辱?许多人反映高房价摧毁了年轻人留深的最后一线希望。这个最有活力的城市可能会因此而逐渐失去活力。而银行也恐高了，多家银行明确表示对单价高的楼盘限贷。动辄5万、8万一平米，与收入水平远远不匹配，如果再没有足够的信贷杠杆支撑，燃料枯竭、信贷衰竭后，高房价必然难以为继。</p>
<p data-page-model="text">而另一位非常熟悉经济工作的市长重庆的黄奇帆更是非常理性地表白，高房价必然削弱城市竞争力，不利于留住人才，重庆绝不会走这样的路。只是如此清醒的主官是太少了。普遍的自利情结驱使，专家学者和媒体都在推波助澜，他们为一个新地王诞生而喝彩，为“面粉比面包贵”发头条，跟风起哄。会为专家说的“在人民币购买力不可遏制下降的复杂格局下，要把购买力配置到中国一线城市，中国城市将成为中国经济的最后一个安全点”尖叫不已。甚至还有站台客无脑、无逻辑地声称，“没有一座城市因高房价而衰落”。房地产是复杂利益的交汇点，不少人出于各种利益考量，任何时刻都在为高房价推波助，鼓励“无脑买入”，现在很可能是“把最后一头疯牛牵进场”。</p>
<p data-page-model="text">人类近百年的金融危机史，无一不是绊倒在房地产这块臭石头上。山高谷深，爱有多疯狂，最后的伤害就有多深。记得25年前，中国自从有了股票交易，各家证券公司的营业网点都有十个字，“股市有风险，入市须谨慎”。房地产市场也是一个风险市场，只是我们经历了太长的旷世未有的牛市，每个人都忘记了，没有只涨不跌的市场。在市场疯狂的时候要反思人性的弱点。昨天，我对一位朋友说，房地产市场就像股票一样，所有的最高价都是一瞬间的疯狂抢出来的，而所有的最低价一定都是极度恐惧卸胳膊卸大腿杀出来的。当市场非理性时，你要回归常识、敬畏市场、尊重规律。这句话现在可以借用过来警示当下的房地产市场了。那些还抢着做“地王”的，恐慌性地以“末日情结”去一线城市疯抢“日光盘”、“夜光盘”的，要掂量掂量了。如果是自有闲钱，买者自负。如果用杠杆，要考虑杠杆断裂后能否承受。</p>
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