股掌中的新加坡房价

（原标题：股掌中的新加坡房价）               
                                    作为全球范围内房价负担最重的国家，虽然房价已连续三年半下跌，但新加坡央行显然并不打算放松调控措施。本周四，新加坡金融管理局（央行）在其年度报告中表示，自2009年推出的房地产降温措施已有效遏制住宅价格上涨，同时称这些措施仍有必要继续实施下去。
管控不放松
2008年全球金融危机爆发之后，美联储实施量化宽松政策，导致大量外资涌入新加坡，推动新加坡的房价一度飙升逾60%，一跃成为亚洲房价第二高的城市。在此背景下，新加坡政府从2011年开始颁布了一系列冷却房价的措施，目的在于避免形成房地产泡沫。
在政府一系列严厉管控措施的打压下，新加坡房价在2013年见顶后便开始了长达三年半的下跌，迄今已下滑超10%。今年一季度，新加坡私人住宅平均价格环比下跌0.5%，连续第14个季度下跌，创下自1975年该数据开始统计以来最长的下跌纪录。
尽管收效显著，但新加坡政府多次表态，不会放松对房地产市场的管控措施。去年9月，新加坡金融管理局局长孟文能表示，新加坡并不打算很快放松管制。新加坡财政部长王瑞杰也曾在提交预算时重申，放松楼市调控时机“不成熟”。
“我们的关键房地产市场措施对于保持住宅房地产市场的稳定和可持续性，以及鼓励家庭审慎理财来说仍是必要的。”新加坡金融管理局如是称。
虽然并不打算放松管制，但对于维持房地产降温措施的必要性，新加坡政府似乎持颇为乐观的看法，从今年3月开始放松对房地产市场的部分限制措施，包括降低售房者的印花税，并将免除印花税所需持有房产的时间从四年缩短至三年。
信心已回升
虽然新加坡房价数据持续下滑，但根据摩根士丹利在今年4月的一份研究报告显示，新加坡房地产市场的下行趋势预计明年就会结束，并且到2030年新加坡的房价将会翻倍。
摩根士丹利的报告指出，房价过高将会让新加坡的人口增长速度放缓，加速人口老龄化。“人口的结构性增长从长期来看，将会给新加坡房地产市场的预期带来压力。我们认为到2030年新加坡的房价将会翻倍。”报告说。这意味着未来数年间，新加坡房地产市场的趋势将会出现逆转，房价平均每年的增速将达到5%-6%。
没有哪个房地产市场是稳定不变的。值得注意的是，虽然今年一季度新加坡私人房价连续第14个季度出现下跌，但环比0.5%的跌幅对于整个房地产市场来说其实是比较小的。对于新加坡政府在3月放松房地产市场部分限制措施的举动，摩根士丹利认为，这可能就是新加坡房地产市场见底的信号，可能提振购房者的情绪和信心。
新加坡政府的“苦心”目前已收获“回报”。有迹象表明，目前新加坡购房者的情绪已经有所上升――最近一次开盘的Park Place Residences第一阶段的楼盘销售一空，该楼盘一共有429套房，此前该公司打算销售40%，后来市场需求旺盛，就把销售的比例提高至50%。摩根士丹利预期今年新加坡的销量将会上升，随着成交量的上升，预计明年新加坡的房价就会上涨。
自有率高企
新加坡目前基本实现了居者有其屋。从上世纪60年代开始，新加坡政府开始着手解决居民的住房问题。通过购买，新加坡政府拥有全国80%的土地，这种购买是按政府规划、开发之前当地土地的价格来购买，而不是开发以后被推高的价格。这样就节约了政府的财政开支。而且，政府拿了土地之后就开始搞100年的规划。
新加坡政府为百姓建造的廉价住房，叫“组屋”。他们以低廉土地为基础，为百姓建造房屋。因为土地便宜，房价也低，政府就把这种廉价房子卖给老百姓，购买面积由家庭人口多少决定；所在地区不同，房价也不同。此外，为了让居民拥有居所，国家还对购房者予以补助。
除了政府的“刻意”补贴，新加坡的房地产市场也与经济和投资策略密不可分。显然，正如大多数亚洲投资者倾向于在他们的投资组合中增加房产投资，新加坡人也没能例外。摩根士丹利的报告称，新加坡人的房屋自有率达到了91%左右，房屋占新加坡家庭总资产的45%左右。
根据摩根士丹利的报告，虽然新加坡房地产市场目前的熊市主要是由人口老龄化带来的，但新生人口和外来高技术人才的住房需求仍然会推高新加坡的房价。预计到2030年新加坡每5个人中就有一位需要购房。
但与此同时，新加坡房地产市场的房屋供给量未来却会减少。2014-2016年，新加坡私人住宅每年的供给量为2万套左右，是自1990年以来每年平均增加量的2倍；但在今明两年间，新加坡私人住宅的增加量每年将会下跌40%。因此，房价在明年可能存在一个上升趋势。
经济稳步升
在全球经济逐步复苏的大背景下，新加坡金融管理局预计新加坡今年经济表现比去年好。据此前数据显示，新加坡今年一季度的GDP增速为2.5%，去年四季度的GDP增速为2.9%。
孟文能本周四在金管局年度报告记者会上指出，随着全球贸易回升，美国和中国等大型经济体的经济扩张和区域局势稳定，今年新加坡经济预计增长1%-3%，“有很大的可能高于去年的2%”。但他同时强调，美联储加息，标志着美国正迈向利率正常化，这可能对已经适应低利率环境的新加坡企业和家庭造成影响。当局会继续密切观察局势发展。



对于新加坡未来的经济走势，摩根士丹利在报告中也预测，从中长期来看，从今年到2030年期间，新加坡的经济增速将在3%左右。这意味着新加坡的经济增速能够推动房价的上涨。
报告还称，预计新加坡的经济将出现循环复苏，且复苏的速度要比预期得还要好。“考虑到新加坡经济发生的各种变化，我们预期未来新加坡房地产市场的复苏能够获得更有力的支持。”报告说。
北京商报记者 初晓彤/文 李A/制表

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