楠楠论世:在这一轮上涨周期内新加坡房价将较当前价格上涨20% ...

在房地产价格指数持续下跌15个季度之后，新加坡房地产市场在2017年末终于出现了一些复苏，房价持续上涨。然而，经济复苏是否带来温和复苏，抑或是全速前进？经济复苏将持续到何种程度？
        研究：在这一轮上涨周期内，新加坡房价将较当前价格上涨20%
        RHBinvest的一份研究报告称，自17年第三季度以来的房价反弹是一个积极信号，表明房地产市场的低迷已经结束，房地产信心也已升至创纪录高位。报告称，本轮复苏的主要触发因素是集体销售的上升，而业主重新进入市场寻找其他居住地的需求也加剧了这种情况。
        然而，该报告也警告称，在集体销售激增之后，大量供应可能会在未来几年抑制房地产价格。报告指出，这是因为开发商必须在5年内建造、出售和完成集体土地项目，以避免更高的费用。
        在需求方面，随着最近主要由本地买家推动的房价反弹，人们的负担能力有所提高。然而，低租金收益率可能会让追求高回报的房地产投资者望而却步。
        该报告暗示，2018年房地产价格可能增长5%至10%，下半年的增长速度将放缓，供应即将增加。预计房地产价格也将在未来几年达到峰值。但来自集体销售，置换的流动性，以及被压抑的需求，应该会允许房地产周期持续数年。
        RHB表示，在其看来，新加坡的房价可能会从目前的价值上涨至多20%，然后逐渐回落。
        最近房价的回升也导致投资者对房地产市场的信心有所改善，新加坡国立大学(NationalUniversityofSingapore-Redas)房地产信心指数(NUSRedas)显示，该指数已从2017年第三季度的6.6升至6.9。高于5的读数意味着市场状况正在改善。
        RHB表示，供应趋紧是支撑价格上涨的主要原因之一。报告指出，自2011年末以来，未售出和新推出的房产数量一直在稳步下降，在17年第三季度达到创纪录的8263套，为1995年引入数据以来的最低水平。由于17年第三季度售出1.9万套，相当于本季度可用供应量的三分之一。
        它还指出，计划和在建的单位也在减少。私人住宅单位，包括计划单位和正在建设的单位的数量正从12年第四季度的峰值稳步下降。在17年第三季度以43,054套触底，最近才有所反弹。在集体销售的推动下，供应趋紧。在“集团”模式下成功出售物业的业主，可能会重新进入市场，寻找一个附近的新的住房。我们认为这可能是支持2017年房价上涨的原因。这种螺旋效应在一定程度上支持了价格回升的触发因素。
        报告说，就业市场的改善和低利率环境增加了对房地产的需求。
        随着劳动力市场的紧缩，工资压力开始增大。与此同时，新加坡的住房贷款利率(按10家金融公司的平均利率计算)是有记录以来最低的。房价收入比有所提高。房价收入比作为衡量当前住房负担能力的一个很好的指标，自2010年末以来呈现出正增长。这特别反映了家庭收入的持续改善，在过去10年里，家庭收入增长了4%。相比之下，同期的房价中值增长了1.2%。
        RHB表示，政府为减少需求和投机行为而采取的各种先发制人的措施，如总偿债比率(TDSR)、卖方印花税和额外买方印花税，仍在实施中。这些措施成功地遏制了海外资金的流入。这意味着新加坡买家的需求仍然是私人住宅市场复苏的主要驱动力。2017年，国内消费占比从2011年的64%上升至75%。
        考虑到人们的负担能力，房价还有上涨空间。随着需求的复苏，开发商还有提高价格的空间。即便以国际标准衡量，新加坡的房价收入比也比伦敦、东京和香港等大城市更加合理。
        RHBInvest指出，房地产周期与商业周期密切相关，而商业周期不仅反映了供给和需求，还反映了人气和政府措施。在过去的30年里，发生了四次房地产周期，它们是由商业周期、政府措施或两者结合驱动的。过去的周期持续2-4年。最近的复苏周期开始于2009年全球金融危机(GFC)之后，在2013年达到顶峰，之后受到降温措施的影响，包括TDSR的干扰。另一个高峰和低谷期是在2004-2008年，当时的经济受到GFC的冲击。每一个复苏周期持续约2-4年，并因市场或监管事件而结束。
        复苏的速度取决于几个因素，即库存周期、货币政策或市场情绪。但鉴于多年来被压抑的消费需求，近期的反弹似乎是可持续的。开发商也在积极购买土地，这反过来推高了住宅用地的拍卖价格。
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