供求缺口巨大北京五万套自住商品房难抑房价

 
　　2月27日，北京首个自住型商品房项目―恒大御景湾，终于步入了现场审核的最后一天。据统计，恒大御景湾项目大约有7万组家庭到现场办理了审核，其中优先家庭51637组，非优先家庭12374组，恒大御景湾的自住房供应量却仅有2000套，求供比例约达到了35：1。
　　“真是千军万马过独木桥呀，跟不要钱似的！”参与现场审核的王先生向自己的妻子感叹道。尽管是最后一天，可是审核现场依旧人头攒动。
　　自北京市住建委提供的《完善执行机制，坚定不移稳房价》文件七条（以下简称“京七条”）出台，推出的自住型商品住房似乎变成了人们关注的“焦点”，在自住型商品房的均价上，明确规定了要同比周边同品质普通商品房低30%，这对于北京那些不符合申请公租房条件，具备一定经济能力，但却依然买不起普通商品房的“夹心层”来说，无疑成了让他们“马上有房”的希望。
　　马年伊始，随着恒大御景湾、金隅 汇星苑、金隅 汇景苑这些自住型商品房项目的推出，“夹心层”们的热情被瞬间点燃。
　　然而，自住商品住宅优先北京籍人士，非京籍户口短期内无法买到，让人不禁要提出“谁的自住商品住宅”的疑问。与此同时，各界对于自住商品住宅是平抑房价还是使普通商品住宅被迫高端化的问题也是争论不休。甚至有人质疑年推5万套，是否太过激进？
　　非京籍户口短期内没戏
　　一直以来，北京的房价可谓是居高不下，屡调屡涨。2013年，北京市房价涨幅超过20%。为制约房价的过快增长，2013年10月底，北京市为了围堵高房价，由市住建委出台了“京七条”，明确了对于自住型商品房的相关规定，规定自住型商品房的均价要比周边同品质商品房低30%，供应规模要达到市场的40%-50%。并在年前要完成2万套自住型商品房的供应，并计划今年全年要完成5万套的供应。自住型商品住房用地，由房地产开发企业通过“限房价、竞地价”等出让方式公开竞得。
　　自住型商品房相比于普通商品房在价格上无可比拟的优势，是一种类似于限价房的产品，只要有购房资格的人士都可以购买，让之前钟意于普通商品房的“夹心层”动了心。 1月13日，北京首个自住型商品房项目―恒大御景湾开始接受申购家庭提交审核材料，此前在网上登记申请时，就有14.8万户提交了申请。其中经济适用房、两限房轮候家庭8023户，本市户籍家庭（非保障房轮候家庭）12.4万户，非京户籍家庭1.58万户，巨大的访问量让网站一直处于濒临瘫痪的状态。
　　“光提交申请就提交了几十次，最后鼓动全家一起上阵才成功。”王先生向时代周报记者感叹道。最终，通过现场审核，使得申请的家庭数骤减到了约7万户，淘汰了近半，但比例供求比例依旧达到35:1。
　　继“恒大御景湾”项目之后，北京第二批自住型商品房项目―金隅 汇星苑和金隅 汇景苑计划提供自住房5347套，但官方数据显示申请认购的单数达到了21.9万份，求供比例达到了41:1。
　　按照规定，自住型商品房的销售对象是本市具备购房资格家庭，北京户籍（无房家庭、单身25岁以上、保障房轮候家庭）可优先购买，五年内不得转让。“这7万套（自住型商品房）连有北京户口的购房者都满足不了，没有北京户口的短期内基本没戏”，一位业内人士感叹。
　　“一下子推出7万套自住型商品住宅，已经是不少了，并集中在2014-2015年上市；2008年，北京一年的商品房成交量也就五六万套，2011年成交也就7万套。正常情况下，北京的商品房的每年总成交量也就八九万套。”北京中原地产市场总监张大伟在接受时代周报记者采访时表示。
　　“自住型商品住房未销先热，说明此类产品性价比较高，市场热捧程度大。这对于刚需购房者的购房需求释放是利好消息。”上海易居研究员严跃进告诉时代周报记者，在目前北京普通商品住宅库存不断减少的情况下，自住型商品住房的推出，将能缓解置业者购房需求的“饥渴”症状。这种住房，符合北京解决住房保障的低门槛策略。但后续能否成为主导，疑虑依然很大。
　　然而一些夹心层却感叹：“7万套自住型商品房，但是对于北京恐怖的刚需来说只能是僧多粥少，如果购房者没有申请到自住型商品房，普通商品房的房价又越来越高，到时候连变成房奴都成了一种奢望。”
　　普通商品住房高端化？
　　据北京市国土资源局发布数据显示，2013年全市商品住宅用地供应面积大幅增加，达到978公顷，完成全年850公顷计划指标的115%，较2012年度增加207%。1月6日，北京土地整理储备中心发布公告，表示2014年将进一步加大住宅用地供应量，其中60%将用于商品房建设，而商品房用地中将有50%用于建设自住型商品房。
　　任志强对此提出质疑：“在同样的土地面积上，保障房的结构增加了，商品房的价格就要提高，等于保障性住房在推动商品房房价的提高”。
　　自住型商品房在价格上的先天优势非常明显，如果在同等品质的情况下，普通商品房在其面前很难有竞争力可言，这对于刚需的中低端市场无疑是具备很大的冲击。对此，即使是房企中大佬万科也是一肚子苦水，北京万科副总经理肖劲曾表示：“万科不少项目都是定位于刚需的中低端产品，所以对我们影响肯定会很大，我们正在研究中”。
　　北京一位地产公司的人士在接受时代周报记者采访时也持有同样的观点：现在很多商品住宅用地在拍卖时都捆绑配建自住型商品房的地块，会令商品住宅的地价成本大大提高，但房企们在这种情况下依旧抢地却也是无奈之举，不做自住型商品房就没地可拿了。结果普通商品住宅被迫高端化或往高端化市场靠拢。
　　但是，张大伟却认为，所谓自住型商品住宅推高房价的说法并不成立。因为房价是随着预期而变化的，地价高并不一定房价就高（也有亏钱卖的），而且房价从来没有连续涨三年的。根据链家地产的数据统计，截至2月23日，北京新建商品房当月成交量仅为1545套，较上月环比下降了74.7%，较2013年同期下降61.5%，自住商品房政策导致观望的人群大幅增加。
　　张大伟向时代周报记者表示：“其实，商品房的总供应量还是呈增加状态的。即使要涨，价格也不会涨得那么快。”
　　和政府合伙买房？
　　日益高涨的房价让人望而却步，但是如果政府说它愿意跟你“凑份子”合伙买房？你愿意吗？1月22日，北京第十四届人民代表大会第二次会议闭幕，首次明确了自住型商品房的性质――共有产权。规定自住型商品房为“共有产权性质”，自住型商品房购买后，原则上5年内不得转让；五年后转让的，按照届时同时段商品住房价格和该自住型商品房购买时价格的差价30%缴纳土地收益等价款。
　　对此，北京市副市长陈刚的解释是：“自住房的价格会比市场低30%，甚至50%。同时实行共有产权，你先买，政府给予支持，你自己先住。如果再上市交易，首先政府优先收购，或者是根据共有产权比例把政府那部分收益拿走。这样买到的人也不亏，卖的人也不得利。”陈刚认为，“共有产权房”的模式将会是一种可持续模式。
　　对此，人们也是反应各异。一部分人认为，共同产权政策可以在一定程度上切实消除牟利和寻租的空间，杜绝投机行为。可以有效避免“假穷人”造假牟利等问题。
　　一些购房人认为：“产权共有？三七分？然后分摊收益？这和跟政府一起买房有什么区别？共有产权之后政府还会平抑自住房的房价吗？”卫民不动产智库负责人蔡卫民在接受时代周报记者采访说：“未来的一线城市，应该都会采用这种共有产权的运作模式。主要原因是它相对于市场略低，能够满足目前市场的需求。不过，政府在持有产权后，本身就没有平抑房价的动力。”
　　任志强也表示，上市五年后，大家会发现，由于需按当时市场价30%上缴获利部分，则会造成二手房市场价格暴动和新房价格倒挂，造成市场价格信号不稳定或者扭曲。2月21日，北京市朝阳区来广营地块被北京市国土局挂牌出让。挂牌文件信息显示，来广营地块未来的自住型商品房售价将达到2.8万元/平方米。这个定价直接冲破了此前自住型商品房2.2万元/平方米的定价上限，飙升了6000元/平方米，成为了目前为止最贵的自住型商品房。
　　“随着周边地段房价的上涨，此类住房售价也会水涨船高。所以所谓的行政性手段设定价格，并不是很合理。”在严跃进看来，这个时候，政府也会面临两难问题。如果让此类房价保持上涨态势，那么此类自住型商品住房原先的功能和定位就会遭质疑。这样的涨价，也明显提高了购房者的成本。
　　广东省房地产研究会副会长韩世同在接受时代周报记者采访时认为：“自住型商品住宅类似于限价房。出现这样的问题，根本原因就是自住型商品住房并非楼市长效发展下的最需要的产品。一次性推出5万套，会不会是一个新的大跃进？会不会重蹈限价房推行不下去的覆辙。”
　　各地保障房建设目标
　　北京市市长王安顺：“十二五”建设100万套保障房
　　市委副书记、市长王安顺在2013年年底说：完成“十二五”期间建设筹集100万套保障性住房的目标任务，没有退路，也不能有任何水分。我们要带着感情做好住房保障工作。
　　一要科学规划，加强统筹。下决心选择在产业园周边、交通便利、市政能配套的好地块建设，集约节约用地，保护和弘扬传统优秀文化。合理设计户型，让各种收入阶层有尊严地混合居住在一起，共享改革发展成果。二要保证质量。工程建设决不能偷工减料，特别是装修选材一定要符合环保要求。三要分配、管理、使用好保障性住房。通过基础信息互联互通、建立“黑名单”等方式，确保低收入群体得到应有的住房保障。四要依靠改革，在多渠道筹措资金、土地出让方式等方面探索出新思路、新办法。
　　上海市市长杨雄：今年建成保障房11万套
　　2014年，上海市将健全住房保障和供应体系。新建筹措各类保障性住房和实施旧住房综合改造5.5万套，基本建成11万套。完善住房保障管理机制，加快大型居住社区配套建设。拆除中心城区二级旧里以下房屋55万平方米，推进城中村改造。严格执行国家房地产市场调控政策，确保住房用地供应，促进房地产市场健康有序发展。
　　2013年，上海共实施三类综合改造项目共194万平方米、40283户，受到了群众的普遍欢迎。上海市副市长蒋卓庆表示，将继续把旧住房综合改造项目列为重点工作，围绕“保障性安居工程2013年到2015年受益居民达到18万户”的目标，进一步加大财政投入，加快推进力度。
　　广州市：今年将建1.81万套保障房
　　日前从广州市国土资源和房屋管理局获悉2014年广州计划筹集1.1万套保障房，基本建成1.81万套保障房，新增发放1300户住房租赁补贴。
　　广州市国土资源和房屋管理局在2014年工作安排中提出，广州将深化住房制度改革，积极拓展保障性住房建设和管理的融资渠道，抓紧制定出台解决“夹心层”住房困难问题的政策方案。
　　同时，广州将争取国土资源部土地调查和土地登记“两库合一”试点，探索开展广州市不动产统一登记研究，筹备建设统一登记信息平台，研究制定统一登记簿证，逐步完善包括地表、地上、地下建设用地使用权登记规范。
　　深圳市：2013年供应2.8万套保障房
　　作为市政府民生实事之一，2013年全市共开工建设保障性住房1.7万套，竣工2.21万套，供应2.7万套。
　　2014年，计划新开工建设保障性住房2.5万套、竣工2.5万套、供应2.8万套。
　　深圳同时将着力推进多层次住房保障制度创新，促进住有所居。构建租售补结合、多层次广覆盖的住房保障体系，为全国住房保障制度改革探索新路。
　　天津市：2014年开工建设保障房6万套
　　2014年，天津将开工建设保障房6万套，竣工7.5万套，向社会推出4万套公租房房源；继续降低廉租住房租房补贴和经济租赁房租房补贴收入准入门槛，新增补贴家庭1万户，累计向11.5万户中低收入住房困难家庭提供租房补贴。
　　天津将进一步完善市政配套和公共服务设施建设，与保障房同步规划、同步建设、同步交付使用，并建立健全长效管理机制。将完成提升改造旧楼区559个、2570万平方米，基本实现中心城区成片旧楼区综合提升改造全覆盖。
　　董萍 整理
　　香港、新加坡制度镜鉴：反暴利惩骗租
　　保障房建设，新加坡和中国香港等地已经先行先试了很多年，对于我国的保障房建设或许有一些参考意义。
　　新加坡：组屋政策杜绝暴利
　　新加坡房地产市场分为公共住房和私有住宅市场两大部分，组屋是新加坡常见的公共住房形式，它的首要特点是让一般民众负担得起。新加坡大规模建造组屋始于1960年，当时是为了应对住房危机。据统计，公共住房的常住人口比例从1960年的9%，一度上升到1990年的87%，此后一直维持在80%以上。
　　组屋大多是1999年的地契，地契到期之后需要补交一定的费用。虽然是公共住房，组屋的设计精良，一般为明厨明卫，由于政府有较多储备地，市区以及一些私宅集中的地段都有大量的组屋供应。
　　在公共配套方面，新加坡几乎每个社区都有小贩中心、餐厅和停车场，将流动摊贩集中在有顶盖的公共设施中，方便市政管理和保持卫生。
　　新组屋的购买也有严格的家庭收入限制。最基本的原则是家庭月收入不能超过8000新元。不过，对于父母及已婚子女或更多人共住的大家庭购房者，这一上限可以提高至1.2万新元。购买共管公寓的申请人家庭月收入不能超过1万新元。政府也会根据经济和物价调整收入上限。
　　新购房屋者可以享受政府的补贴和使用强积金，鼓励人们置业。
　　由于组屋是政府以低于市场的价格卖给符合资格的首次购房者，组屋的转售购买方也必须是符合资格的公民或永久居民，基本原则是每户居民只能拥有一套组屋。因此，土地供应、开发商，以及炒房者所在的二手市场三个环节均在政府严格控制下，可以杜绝暴利的产生。
　　香港：公屋制度严惩骗租
　　在香港，只要家庭月收入低于12737港元、资产净值低于30.5万港元，就可申请公屋，每平方米租价仅为47港元。
　　这一政策目标是：为没有能力购买私人楼宇的低收入者提供廉租房。这一政策始于1953年，当时因几场大火烧毁大量木屋，10万灾民无家可归。在联合国的资助下，当时的港英政府成立了“徙置事务署”，将灾场辟作“石硖尾徙置区”，在此兴建多幢H形的、7层高的徙置大厦。
　　只要交少量租金，6口之家就可以住上一间12.5平方米的房子里，厨房和厕所都是公用。虽然十分拥挤不堪，但对于灾民来说，已不啻是天堂了，他们将分到这种房子叫“上楼”。
　　此后，港英当局陆续在各区兴建徙置屋宇，包括黄大仙、李郑屋、大窝口等地。
　　1972年，港英政府宣布十年建屋计划。政府重组原有的公营房屋组织，成立新的香港房屋委员会，负责制定和推行公屋计划。徙置事务处和市政事务署属下的屋宇建设处合并成为房屋署，作为房委会的执行机构。如今，房委会是一个自负盈亏的独立机构。根据1988年达成的财务安排以及1994年的增补协议，政府向房委会注入永久免息资本135亿元和125亿元的计息借贷资本。此外，政府每年会免费批出土地给房委会兴建公屋，建设、管理费用则由房委会自己解决。房委会的收入主要来自公屋租金收入、公共房屋附属的商业楼宇租金收入等。
　　2010-2011年度，房委会总盈余高达60.59亿元，较原先预计多22亿元。尽管公屋租金便宜，但生活并不廉价，配套非常齐全，农贸市场、超市、商场、银行、学校一应俱全，还有很多文化娱乐设施，比如广场、老人活动中心等等。这样的配套，很多私屋都比不上。除了公屋，房委会还推出“居者有其屋”计划（简称“居屋”，类似经济适用房），让夹心层能够以市场价格的60%-70%买到房子。按规定，只有公屋住户，以及不是公屋住户但符合收入与资产限额条件的人士才有资格购买。
　　为了确保公共资源得到妥善运用，政府制定了严格的限制政策―居屋的转让、出租等行为都受到限制。房主必须先向房委会缴付补价，解除转让限制之后，才可把房子在公开市场出租、出售。
　　总体上看，约有50%的人依靠政府的资助解决了住房问题。尽管香港公共住房占比远大于内地，但并未因分配不公而成为社会焦点问题，这主要得益于其科学有效的事前审查和事后处罚制度。
　　对于香港居民，申请公屋并不复杂，只需如实填写收入和财产资料，剩下的便是等待。房委会有一本轮候册，目前约10万人排队，平均等待时间约为3年。
　　在香港，如果发现有公共住房申请造假行为，申请者不仅会被取消资格，还会视情节轻重予以罚款，甚至还会被追究刑事责任。实质性的追究与惩罚机制，使申请者的违法违规成本加大，铤而走险之心由此收敛，从而起到了净化市场的作用。
　　针对内地建设保障房面临资金缺口的问题，一些专业人士建议借鉴香港“领汇模式”以破解融资难题。领汇房地产投资信托基金(以下简称“领汇基金”)是亚洲市值最大的房地产投资信托基金，按2011年3月25日数据，市值约530亿港元。领汇管理有限公司是领汇基金的管理机构。
　　“领汇模式”就是政府把名下适宜的商业地产分拆上市，设立类似领汇的房地产投资信托基金，由专业机构管理和运营，所得资金用于建设公屋(相当于内地廉租房)之类保障房。领汇基金由房委会分拆出售名下180个商场和停车场而成立，2005年11月25日在香港联交所主板上市，现阶段100%由机构投资者及私人投资者拥有。
　　2013年3月31日，领汇基金旗下拥有的物业组合包括内部楼面面积约1100万平方尺零售物业及约8万个泊车位。