在去年底楼市的冷清之后，今年以来尤其是春节之后，对于地产行业来说似乎是个温暖的春天。
近日，房地产税的出台成为房地产市场最大的热点。SOHO董事长潘石屹说，房地产税出台后房价一定会降。而中国人民大学副校长、经济学家吴晓求则认为，房价不必通过税种来调节，找不到开证房产税的理由。而普通人纷纷陷入担忧，房地产税的出台，到底是买房的压力变小，还是会更买不起房了呢?
事实上，周金涛早在十多年前就预测了房价的变化。周金涛曾任曾任中信建投首席经济学家、证券研究部董事总经理，长期从事宏观经济研究，因准确预测了2008年次贷危机、2016年大宗商品年度反弹等重要经济事件，而被称为“周期天王”。
关于房地产，周金涛更是准确预测了2017的房价下跌。他曾说，2014年是中国房地产周期的高点，2015到2016年一线城市核心区域房地产由于B浪反弹而出现暴涨，到2017年上半年左右，中国的这次反弹会结束。2017、2018年房价是要回落的，2019年房价会是一个低点。
在佩服周金涛预测的准确性的同时，更好奇的是，“周期天王”究竟是如何做预测的?他又为中国房地产周期总结了哪些规律呢?
(一)周金涛关于中国房地产周期的总体判断
周金涛在2012年的报告中说，城市化进程、劳动人口、置业周期、货币环境是影响房地产周期的关键因素，对中国而言：
(1)中国城市化加速或将持续到2016年，之后或将有所放缓;
(2)从置业周期与房地产周期关系看，2014年之前，人口因素对房地产仍起到支撑作用，这决定了在此之前，对房价进行调控有一定难度;
(3)2015年之后， 人口因素对房价的支撑作用逐渐减弱;
(4)从工业化进程、城市化以及人口结构看，中国出现类似日本的房地产“悲剧” 可能性不大。
从经济周期运行规律来看， 真正的“去杠杆” 和“去产能”，将发生在叠加人口红利下降、城市化放缓、库存周期调整的2018-2019年，而在此之前，经济周期仍将经历两次上行。
(二)从美国和日本房地产波动总结规律
周金涛通过对美国和日本房地产自19世纪以来波动变化的概括、总结和预测，得出了房地产周期变化的规律。
对美国房地产分析，得出以下结论：
(1)从真实房价波动看，周期大约为20年;
(2)美国的房价收入比在7~9之间变动，对预测房地产泡沫及房价拐点有参考价值;
(3)低利率的货币政策对房地产周期起助推作用;
(4)美国的城市化率“S” 曲线、房价与20~34岁人口数量密切相关，2015年之前，美国房地产主要依赖于首次置业，二次置业是下行的，从二者综合来看， 2013-2014年是美国置业周期的低点，之后，由于置业人口的回升，美国房地产周期或能逐渐走出泥淖。
(5)从房价、房地产销售与房地产投资之间的关系看， 住宅销售领先住宅投资大约1个季度， 而领先住宅价格2~3个季度。
对日本房地产分析，得出以下结论：
(1)从真实房价波动看， 周期性并不显著， 但具有长期阶段性趋势;
(2)劳动人口增加同样是城市化加速的关键因素;
(3)地价上升伴随城市化加速;
(4)低利率的货币政策对房地产周期起助推作用;
(5)人口年龄结构老化使得90年代之后日本住房需求不足，这种现象仍将长期存在;
(6)2013年至2014年之间，日本的置业人口将有小幅反弹，对低迷的房价或许有一定支撑，日本房地产周期或会有小幅向上波动，但从长期看，日本房地产周期将随着置业人口的长期趋势向下而继续向下。
(7)房地产周期与经济周期基本一致。
对房地产周期的讨论不大可能脱离对经济周期的讨论，两者互为因果关系。一般而言， 房地产周期和经济周期是一致的。但房地产周期会先于经济周期而动，并且房地产周期的振幅会比一般宏观经济周期的振幅要大。因为房地产业是国民经济的先导性产业， 也被称为国民经济的晴雨表。
在一般情况下， 当国民经济走向繁荣之际，房地产业总是率先发展和繁荣;当国民经济走向衰退之际，房地产业又会率先滑坡。房地产周期较长，而且波动的振幅一般比宏观经济波动大。
用住房建筑周期来解释这种情况，就很容易看出其中的原因：(1)建筑业依赖于长期的利润预期而不是短期的利润预期;(2)房地产要求以长的生产期间来计划建造住房和计划行业的组织;(3)住房供给过剩要经过较长的时间才能觉察。住房建筑市场缓慢的反应机制， 使得该行业对经济活动的短期波动不敏感。作为住房建筑市场的主要驱动力量， 开发商和建筑商往往容易在市场景气时期过于乐观， 而在市场衰退时期过分悲观。导致建筑业无论在扩张期还是收缩期， 其持续时间较长， 从而形成了建筑业较长的周期。
(三)中国的房地产周期和近10年波动
从美日房地产周期的分析结论看，城市化进程、劳动人口、置业周期和货币环境是影响房地产周期的关键因素，对中国而言：
(1)中国城市化加速或将持续到2016年，之后或将有所放缓。
(2)从置业周期与房地产周期关系看，2014年之前，人口因素对房地产仍起到支撑作用， 这就决定了在此之前，对房价的调控有一定难度。
(3)2015年之后，人口因素对房价的支撑逐渐减弱。
(4)供需失衡或仍将推动房地产周期向上。
(5)中国的房地产周期与经济周期关系同样密切，销售同样领先于房价与投资。
(6)从工业化进程、城市化以及人口结构看，中国出现类似日本的房地产“悲剧” 的可能性不大。
从周期波动的角度看， 本轮中周期自2009年开始， 按照10年的波动规律， 到2019年或是本轮中周期的终结。
从短周期、人口周期以及房地产周期角度分析， 我们对未来10年大致的推断如下：
(1)第一库存周期： 本轮中周期自2009年2月开始， 同时也是第一库存周期的开始，上升过程持续至2011年2月，2011年3月之后进入第一库存周期的下行阶段。关于第一库存周期下降时间：美、日、韩平均在15~17个月之间，最长下降时间分别为26个月、29个月及21个月，即便按照最大下行时间，本轮库存周期调整最晚在2013年上半年结束， 最大可能是2012年第三四季度之间结束。
(2)第二库存周期：在人口周期作用下，房地产周期仍将对经济周期起推动作用，按照第二库存周期上行16~20个月推算，高点在2014年附近，与人口周期、房地产周期的顶点吻合， 而第二库存周期在2015-2016年之间结束。
【附图涛录P609图35】
(3)第三库存周期：第三库存周期的本质是消费周期或虚拟经济周期，第二库存周期调整过程中，物价、利率或进一步降低，一定程度上对冲人口缓慢下降对房地产周期的冲击，第三周期高点或在2017-2018年间，低点在2018-2019年间，直至本轮中周期终结。这一期间，叠加人口下降，自1999年开始为期20年的房地产周期，或将出现终极调整，经济周期面临的风险甚至大于2008年次贷危机的冲击，此后进入3~4年的房地产萧条期，重复美国2009年开始的萧条模式，中国完成第二次中枢下移，此后长期增长中枢或将降至5%或者更低的水平。
(四)基于房地产周期对投资思考
从我们研究房地产周期的规律来看，政府调控或者可以暂时压制房价的快速反弹，但由于城市化和置业需求的存在，对住房的需求不能消灭，只是在某种程度延缓需求，而后果则是在某个时间集中爆发，更加剧了房价的波动。
而从人口周期、经济周期以及房地产周期的角度看，我们并不认同中国经济已经进入低增长阶段，或者是长时间缺乏弹性阶段。
从经济周期运行的规律来看，远未到这一地步，真正的“去杠杆” 和“去产能” 将发生在叠加人口红利消失、城市化放缓、库存周期调整的2018-2019年，而在此之前，经济周期仍将经历两次的上行。
本文摘选自周金涛新书《涛动周期录》。
