日本商业地产的新曙光

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                        <p>在王位建立三十年后，日本的明仁天皇将权力交给了他的儿子，标志着平成时代的结束。</p>
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<p>Reiwa时代已经开始。传统上，新时代是日本人反思过去的时代，以便衡量未来的发展方向。对于商业房地产业的许多人来说，这些反思将在1992年的市场崩盘，1997年的亚洲金融危机，零利率，人口老龄化，自然灾害和核危机中挥之不去。但对于行业的未来，也许没有什么比考虑2008年金融危机的后果更重要了。</p>
<p><strong>流行的时代</strong>在平成时代，没有什么比全球金融危机对房地产产生更大的影响，JLL日本资本市场负责人Kenichi Negishi说。危机爆发前，外国投资者蜂拥至日本，日本被欧洲和美国投资者视为世界上最好的买入机会之一。</p>
<p>当雷曼兄弟于2008年9月申请破产时，它最初被认为是“对岸的火灾”，只会对日本经济造成微不足道的影响。但该国后来发现自己陷入了经济衰退，其衰退时间将超过世界其他地方。随着外国投资者缩减到本国市场，流动性枯竭。今天价格和交易数量急剧下降的记忆仍然很新鲜。</p>
<p>“我对欧洲金融机构没有退出美国的案件感到震惊，他们遭受了大部分损失，但确实从日本退出，他们的损失相对较轻，”Negishi说。“随着世界陷入衰退并被迫做出更多考虑的风险决策，投资者不愿意将资金投入到一个不透明的市场，因为没有必要的数据。所以，它选择了一个更透明的。“</p>
<p><strong>新的曙光</strong></p>
<p>如果日本房地产市场要避免重复过去，就需要成长为一个外国投资者无法承受的市场。外国投资者约占东京房地产投资市场的35%。由于人口萎缩，经济增长前景不佳，日本市场需要更多的海外资本。在这种环境中，透明度是关键。</p>
<p>根据仲量联行数据，日本商业房地产交易量自2013年以来总计约为4万亿日元，年增长率远远低于具有更高透明度的国际市场。Negishi说，提高透明度将大大有助于吸引更多的外国投资者。</p>
<p>“当出现危机时，外国投资者倾向于寻找高度透明的市场，以便他们能够准确地确定当时的相关风险因素，”他指着英国，美国和澳大利亚表示。“日本市场将无法确保它继续被选中，除非它在Reiwa时代进一步提高其透明度。”</p>
<p>目前，日本国内房地产业的基本面依然强劲。尽管国家人口减少，但主要城市的人口正在增长。东京和大阪的办公室空置率为或低于1%，而这些城市的办公楼和住宅物业的租金仍在增长。银行财务状况良好，负担得起的资产支持贷款将继续存在。</p>
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