房贷激增,将达日本泡沫顶峰时水平,房价会不会暴跌?

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    <p>  虽然经济增速缓慢下行，但房贷增速却持续上行，中国的房贷/GDP，12年以前尚不到15%，15年底达到20.7%，16年底将超过25%，达到日本地产泡沫顶峰时的水平。按此速度，则房贷/GDP在3年内将接近美国现有水平！</p>
<p>  海通证券姜超在最新报告中提到，<strong>中国房贷高增不可持续，急速增长的房贷正在超越居民的偿付能力，边际杠杆已近极限，地产泡沫值得警惕。</strong></p>
<p> <span><strong> 淡季不淡</strong></span></p>
<p>  传统的7月淡季，一线和重点二线城市房地产却依然火爆，令房地产再次成为政府和市场关注的焦点。</p>
<p>  昨天，澎湃新闻援引信义房屋数据称，2016年7月上海二手房共成交3.85万套，较上月环比上涨36.6%。全市二手房成交总金额889.6亿元，环比上月增长39%。成交均价微涨，为2.79万元/平方米。</p>
<p>  同时，中原地产近日数据显示，7月北京商品房住宅环比上升5%，签约均价为37566元/平方米，环比上涨9.3%，刷新历史最高纪录。</p>
<p>  深圳虽然有所下跌，但依然高位盘整。根据规土委公布的结果，<strong>7月深圳新房成交均价56720元/㎡，环比大幅下跌8.2%。</strong>从深圳7月成交备案的新盘来看，豪宅的数量明显减少，前期由于南山几个高价盘的拉高，使得价格迅速冲高至6万以上，本月结构性成交影响明显。</p>
<p>  7月26日，政治局召开会议，罕见指出降成本的重点是增加劳动力市场灵活性、抑制资产泡沫和降低宏观税负。新华社也于7月下旬连发三文评论楼市，发出警示。</p>
<p>  <span><strong>泡沫背后：房贷激增 不可持续</strong></span></p>
<p>  而与地产泡沫相对应的，是过去几年中国居民房贷的爆炸式增长。</p>
<p>  海通证券分析师姜超在最新报告中指出，12年以来，中国经济增速持续下行，但居民房贷却迎来爆发式增长，从11年月均693亿元，飙升至15年月均2217亿元，而16年上半年月均更是激增至3933亿元，占上半年月均新增贷款总额比重超过30%。</p>
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<p>  姜超认为，<strong>中国房贷高增不可持续，急速增长的房贷正在超越居民的偿付能力，边际杠杆已近极限，地产泡沫值得警惕。</strong></p>
<p>  <strong>中国居民负债率疾速上行，或被低估。</strong>从居民负债率来看，对应住房贷款的中长期消费贷款是居民债务中占比最高的部分，房贷的大幅上升，直接推升中国居民部门杠杆率急速上行。虽然横向比较看，中国居民负债率仍低于英美日等国，但国际经验表明，当人口红利消退、人口抚养比见底后，将迎来居民杠杆率见顶。而中国人口抚养比已在11年见底，这意味着中国居民杠杆率将在未来几年见顶，目前我们已离顶部不远。</p>
<p>  <strong>居民房贷收入比超日赶美，值得警惕。</strong>居民房贷收入比可以更准确的刻画居民偿付房贷的能力。美国、日本房贷收入比的起伏与地产泡沫的生灭同步进行。目前中国居民房贷收入比0.46，已超过日本房产泡沫时期的水平，若按现有速度扩张，则将在5年内达到美国次贷危机前的历史高点。</p>
<p>  <strong>房贷/GDP加速上升。</strong>在房贷增速持续上行、经济增速缓慢下行的背景下，中国的房贷/GDP在过去几年呈加速上升态势。12年以前尚不到15%，15年底达到20.7%，16年底将超过25%，达到日本地产泡沫顶峰时的水平。15年房贷余额增速为23%，16年上半年则高达30%，若未来几年以25%的速度扩张，则房贷/GDP在3年内将接近美国现有水平！</p>
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<p>  <strong>新增房贷销售比历史新高，岌岌可危！</strong>从新增房贷/新增地产销售看，美国07年时的峰值为52.6%。而中国15年新增房贷销售比升至35%，16年上半年更是创历史新高至42%，已接近美国金融危机期间峰值水平。上半年新增房贷/GDP高达6.4%，不仅远超日本历史高点（3.0%），也接近美国历史峰值（8.0%）。这都意味着居民购房边际杠杆率或已接近极限！</p>
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<p>  <span><strong>如何去泡沫：调控担忧再起</strong></span></p>
<p>  对于持续火爆的一二线楼市及其背后的信贷杠杆风险，新华社在评论中也都有提及。随着政治局会议“抑制资产泡沫”的信号，关于新一轮调控政策预期又起。</p>
<p>  方正证券任泽平预计，调控政策可能不会发生大的改变。在经济下行、三四线去库存压力较大、一二线房价涨速过快的背景下，预计今后一段时期，政府在房地产政策方面的风格是：<strong>加强行业监管，淡化行政调控，个别地方适度干预。</strong></p>
<p>  当前，市场对于政府开征房产税的预期开始升温，不过任泽平和钟伟等人都认为，短期内开征房产税条件并不成熟。</p>
<p>  北京师范大学金融研究中心主任、中国社会科学院国际金融研究中心研究钟伟认为，中国政府也许可以从空置费、个税，遗产税等多种方式入手，逐渐建立针对住户部门的有效的税收征管。莽撞急推房地产税，既失道义徒引争议，也可能打乱目前中国内部的脆弱平衡，引发复杂问题，并将加剧财富外逃和汇率波动。</p>
<p>  任泽平还认为，交易税费一线城市不会上调，三四线可能先征后补去库存。出于对误伤刚需的担心，交易税费天然存在“天花板”，短期不具有上调的空间。下半年，去库存压力大的城市可能通过“先征后补”，减少交易环节税费，鼓励购房。</p>
<p>  <span><strong>社科院：未来房价不一定暴跌 但波动性会走高</strong></span></p>
<p>  近日，在社科院《中国住房2016中期报告》发布会上，社科院城环所副研究员王业强近日表示，经过上半年上涨之后，现在一线城市的房地产已不再像一个必需品，越来越像金融品。如果像金融品的话，未来房地产价格不一定会暴跌，但是波动性会上升。</p>
<p>  我们判断，房价快速上涨的局面不会再出现。2016年上半年货币政策在收紧，下降的幅度还非常大。这对房地产市场将产生一个向下的压力。</p>
<p>  同日出席会议的社科院经济政策研究中心主任郭克莎也表示：</p>
<p>  现在总体来说是阶段性过剩，但局部市场分化很厉害。我认为市场调整的趋势并没有走完，未来还会回到调整过程中，没有什么强大力量能支撑它持续性上涨，多数城市仍将回归下行趋势。</p>
<p>  未来中央再出台大的宽松货币政策、支持购买住房的税收和信贷政策的可能性比较小，所以大的方向，我认为调整趋势还会出现，还会持续，同时短期波动会比较多。</p>
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