21世纪网 万科奔向旧金山、万达投身俄罗斯……“海外投资”成为不少地产企业新的选择。如今，这个名单上新加上一家企业：蓝鼎集团。
据了解，蓝鼎集团计划在韩国济州岛开发“神话历史公园”项目，目前已经签署了大规模投资协议备忘录（MOA）。根据协议备忘录，蓝鼎集团此次获得了2133亩旅游地产开发区，将综合开发神话历史公园、五酒店、游乐场、洋房、别墅等设施。
蓝鼎集团董事局主席仰智慧对21世纪网表示，此项投资预计将达80亿元左右，力争今年9月份动工，预计5年内建设完成。
随着内地房企海外投资的增多，这些企业该如何面对境内外的文化与环境差异？风险与利润共存？对于我国的房地产企业来说，或许还有很长的路需要探索。
投资济州岛的现实路径
无论从地理位置还是投资政策上，济州岛都成为房地产企业理想的海外投资地点。
据了解，目前内地有6家地产商在济州岛进行土地投资开发，不过开发项目的偏重各有不同。其中，绿地集团在济州岛的项目主要是医疗，而蓝鼎集团则是筹建以公园为主的大型旅游地产综合体。
2013年4年12日，蓝鼎集团与济州特别自治道政府、济州国际自由城市开发中心（以下简称“JDC”）签订神话历史公园开发项目备忘录（MOA）。
据21世纪网查询资料发现，JDC相当于国内的国土部直属部门，他们决定着济州岛地块的中标者。如果开发商想在济州岛“拿地”，首先要提交相关方案至审批委员会，当委员会对此方案通过后，JDC便会主动找到开发商进行关于方案和地价的沟通、最后签订备忘录。在开发商将投资项目交回国内发改委等有关部门审批通过后，此企业便获得了济州岛土地的开发权。
仰智慧先生对21世纪网表示，此次济州岛项目从谈判到签订MOA只用了8个月的时间，其中最重要的是“神话历史公园”这个宏扬传统文化的方案引起了当地政府的兴趣。
该“神话历史公园”项目占地共2133亩，为一大型主题公园，结合了本地多个神话历史主题，同时也将包括部分商业配套项目以及五酒店、酒店式公寓、别墅和洋房。
目前，蓝鼎集团的第一批1亿美金已经到位，在经过国内发改委审批之后，今年9月该济州岛项目便可开工，预计5年左右全部建设完成，总投入达80亿元人民币。
“此次进驻，我们的时机非常好，单地的面积是内地企业里面的，地理位置也相当优越”仰智慧先生对21世纪网表示。
由于济州岛的土地使用权是性的，因此，济州岛对于推出土地和选择开发商十分谨慎。
事实上，济州岛之所以成为房地产企业的热衷选择，与其宽松的投资环境和政策分不开。
仰智慧先生告诉21世纪网，济州岛没有2年内必须开发土地的要求；另一方面，济州岛实施的免税政策可以缓解开发商的压力。
海外投资“出口转内销”
在国内受政策调控影响、房地产投资空间减少的情况下，海外投资已经成为了房地产企业的趋势，一股海外投资热潮正在兴起。
此前，万达与中国泛海控股集团斥资30亿美元投资俄罗斯大型综合项目；中坤集团冰岛租地；碧桂园在马来西亚的别墅区预计年底开卖；保利地产也透露，已经对非洲的埃塞、纳米、坦桑利亚等国的房地产市场进行了考察。
安永在华2012年8月公布的《冲出亚洲》调查报告显示，中国对外直接投资连年增长，今年上半年达到289.2亿美元，房地产行业成为中国对外投资的第三大行业。
根据公开数据显示，中国企业或个人在海外房地产交易规模从2011年的5.47亿美元猛增至2012年的18.6亿美元。
实际上，房地产企业掀起的海外投资热潮，是与国内的移民潮同时存在的。
“由于房地产调控，一批人在国内一线城市买不了房子，只能去国外，另外，送子女海外留学的越来越多，因此选择新加坡、加拿大等地方进行置业的人群也在扩大。”专项研究海外移民的相关分析人士对21世纪网做此解析。
正因如此，目前房地产商在海外拿地，主力的目标购买群体仍然是国内客户。
还是以济州岛为例，中国是距离济州岛最近的大陆国家。目前，去年在岛上游客近1000万，其中中国游客在100万以上，而且每年以100%速度增长。
而济州岛的移民政策很有吸引力，只需50万美元投资置业就可获得韩国居住权，相对来说非常宽松。这里对世界180多个国家实行免签入境，将为移民所持物业提供广阔的升值前景，而中国是最近的一个免签大国。
仰智慧先生表示，目前济州岛上60%的游客是中国人、20%是韩国本土人和日本人，而此次蓝鼎集团的济州岛项目肯定也会更多考虑到国内游客。
另外，根据胡润发布报告显示，目前中国高端消费者中拥有海外资产的比例高达1/3，海外资产占到其总资产的约19%;而海外资产中，房地产是这部分群体最主要的投资领域。
风险与利润共存
“风险是有的，但是总体是可控的；利润也有预期但同时也存在风险。”当21世纪网问到企业“走出去”如何控制风险时，仰智慧先生如此解答。
一方面，国外的宽松税收政策与融资环境吸引着国内房地产商；另一方面，由于文化习俗、操作流程上的差异，让国内房地产商也面临着不小的风险。
仰智慧先生对21世纪网表示，国外贷款利率很低，在融资方面，只要有足够抵押物，就可以很方便地融到资金。
此前，就有分析人士对媒体表示，海外市场贷款利息多为4%~5%，不仅融资成本低，融资渠道相比国内也要更多。
“虽然国内企业初来乍到，建立起自己的信用需要一段时间，但不得不承认，部分房企的海外投资就是意在搭建海外的融资平台。”该人士表示。
不过，在“走出去”的过程中，国内企业必然面临着与本土不同的操作方式，也会遇到政策上、文化上、乃至沟通上的问题，其中以法律风险尤为关键。而在这方面，国内的房地产商并不是没有吃过亏，比如黄怒波的冰岛纠纷。
不过，在仰智慧先生看来，国外市场的法律法规非常健全，不需要“求人做事”，这让“按规矩办事”的房地产商很省心。
至于法律、财务等问题，仰智慧先生用此次蓝鼎集团投资济州岛的案例称：“这次我们在当地雇佣了一家法律事务所和一家会计事务所，而不是像国内那样只雇佣一个人，这样的话会规避许多风险”。
不过，仰智慧先生同时也认为，无论公司大小还需要首先完善自身。虽然海外投资是种趋势，但是依然要保持谨慎。
“对于蓝鼎集团而言，此次济州岛项目也是尝试性的，我们要看适应的情况再来安排下一步的计划。”仰智慧先生对21世纪网表示。
国外对于自然环境的保护要求很高，我们不会为了“建房子”而牺牲环境。“在蓝鼎此次进驻的济州岛2000多亩土地中，有40%是森林。当地政府对于自然环境的保护非常重视，原始森林是不能毁坏的。”仰智慧先生称。
或许，这不仅是国内外土地政策的不同，更是差距所在。
