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在美国，对于美联储不断加息感到“难受”的除了特朗普，应该就是那些需要贷款买房的人群了。
摩根大通高级经济学家Jim Glassman对于近期美国楼市出现回调的情况进行了分析，并指出美联储加息和美国税务抵扣的新立法直接影响了消费者购房的支付能力。但随着刚需人群增加，灾后重建房屋入市和家庭收入增长，适应了高利率的美国人民仍然会为刚需掏钱，到时候楼市自然就回升了。
近期公布的标普/Case-Shiller 20座城市房价综合指数显示，截至今年八月该指数较去年同比上升5.5%，但却是近12个月以来第一次增速低于6%。
（标普/Case-Shiller 20座城市房价综合指数，来源：MarketWatch，点击图片即可轻松开始交易~）
利空因素：“高利息+低抵扣“
Glassman认为，今年美国房价下跌的两个主要原因就是随着美联储加息而来的按揭利率提升以及税务抵扣规则的变化。
过去两年里，30年按揭贷款的利率已经上涨了整整1个百分点到4.5%。虽然从历史角度来看这个利率仍然算得上便宜，但根据CNBC的报道，到今年11月为止申请按揭贷款的人数较去年同比下降了16%。
Glassman指出，一般而言借款人会把月供控制在总收入的25%左右。两年前月供2250美元的家庭可以最多申请到50万美元的贷款，而现在只能借44万3千美元。购买能力的下降直接影响到购房者能够接受的报价，这也是现房销售数量和房产中介佣金减少的原因。
另外一个影响购房能力的因素是税务抵扣新规。去年的减税措施和就业法案将房屋所有者的财产税抵扣限制在了1万美元。在一些财产税较高的州，例如新泽西和伊利诺伊州的房屋所有者需要多付出接近房屋价格1%的财产税。光这一项改革，可能就会使得拥有房屋的成本上升20%。
上述两个原因使得购房者能够支付的价格减少，而对于一些售价较高的房屋来说潜在的买家基数少了；同时持有房屋的卖家也希望能够等到更高的报价，整个市场交易量自然减少。
ZeroHedge专栏作家Tyler Durden也表示，虽然房价下降看起来是对于购房者，尤其是那些年轻人的利好。但是由于经济本身的问题导致这个群体受困于低工资和高负债，他们的支付能力比现在的市场购买力还要低，这也是Durden看空未来房价的理由。
不可忽略的泡沫
经济与金融问题研究网站Wolf Street Corp.的创始人Wolf Richter认为，目前的房产市场泡沫已经超过了次贷危机前的水平，对于像西雅图这样的城市出现回调并不感到意外。
根据Case-Shiller房价指数，西雅图房价在今年八月一个月内就跌掉了1.6%，延续了此前七月下跌的势头。但即使是这样，西雅图的房价指数仍然要比2007年7月的水平高了32%。
（西雅图Case-Shiller房价指数，来源：Wolf Street）
值得一提的是，Case-Shiller房价指数并不会根据通胀来进行调整，但其本身就是衡量资产价格通胀的一种方式。能够让我们直观地看到同样的房子需要多花多少钱才能买到。
西雅图并不是个例，像丹佛的Case-Shiller房价指数就在今年八月终结了此前连续33个月的涨势，目前水平较2006年7月的高点上涨了55%。
（丹佛Case-Shiller房价指数，来源：Wolf Street）
丹佛还不是最极端的例子，达拉斯八月的数据也终结了此前连续54个月的上涨。
（达拉斯Case-Shiller房价指数，来源：Wolf Street）
“新韭菜”迟早会入场
Glassmani表示，虽然看起来有那么多利空楼市的因素，但由于房屋的刚需属性，未来房价仍有相当大的弹性 。
在次贷危机之后，有数百万的年轻人推迟了独立购房的计划，选择合租或者借住在亲属家，以等待经济状况更稳定之后再入手房产。随着美国就业率状况达到半个世纪新高，这批人的财务状况相对而言更加稳定，独立居住的意愿更加强烈。目前每年美国新增户数达到了125万，较次贷危机时的低点已经接近翻番。
同时，此前美国东海岸和墨西哥湾因为飓风影响，价值几十亿美元的房屋被摧毁。这些地区在未来几年里将会迎来一波建设热潮。
另外一个利好住宅板块的要素是美国家庭收入的稳定增长。其中有一个积极的信号是美国家庭花在房屋改造的费用创出了历史新高，占到了与房屋住宅相关活动的36%。而且翻新房屋受到基准利率调整的影响很小，随着就业和股市牛市不少家庭都存够了改善居住条件的开销。
Glassmani认为，随着市场逐渐习惯了目前的利率环境，房屋销售数据会随之反弹。高就业率和收入增加会刺激购房需求，同时也能抵消一些诸如贷款利息增加这样的负面因素。
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