大地震后去日本买房投资?震后东京房价上涨

显示全部楼层 · 2019-6-8 08:38:14

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　　大地震后日本买房投资？
　　这并不是一个玩笑。
 地震两周以来，日本东京都地区的房价并没有如想象中的雪崩，而是出人意料地出现了上涨现象。
　　日本不动产经济研究所刚刚发布的报告显示，过去一段时间东京都附近的二手房交易量和房价都有所上升。不动产经济研究所大阪事务所所长石丸敏之表示，此次灾害引起居民向关西移居，从而推动了近畿圈房价上升，在未来一年内，东京都区域的房价可能一直保持上涨趋势。
　　在北京、上海等地的日本不动产中介服务商也在不断游说中国投资者前往日本买房，并大打抗震与经济恢复拉动牌。
　　然而，中国投资者却对仍处于地震影响中的日本不动产市场心存疑虑。
　　2月内投资前景趋明朗
　　在刚刚落幕的上海房产会日本房产展厅，市原慎太郎和他的同事们繁忙地应付着前来咨询的上海购房者。
　　市原慎太郎所在的株式会社REM目前在上海开了分公司，他们的任务是将上海的投资者拉到日本的东京和大阪等大都市购房。
　　在日本展厅，并没有因为地震的因素让这里门庭冷落，相反，来这里咨询的人有时比新西兰、新加坡等一些热门投资还多。
　　购房者大多对东京房产高投资回报率很有兴趣，但也有很多担忧，有人担心日本房价震后会大跌，甚至有购房者在询问核辐射对房屋的影响，尽管他并不打算买来自住。
　　“日本房价不会大跌，现在已经是日本房价的低谷，和新加坡、马来西亚、中国不同，现在去日本是抄底。”市原慎太郎用娴熟的汉语游说着咨询者。
　　一些其他日本买房的中介也抱着和市原慎太郎类似的看法。
　　日彩居(上海)投资有限公司行政总监桂昕认为：“日本大地震对日本房价的影响并没有想象中那么大。”由于地震发生在东北三县，而中国投资者购房主要集中在京都等大城市，因此震后影响投资者决策的因素主要是经济恢复前景。
　　“现在需要等到核辐射污染的情况进一步明朗后，才能判断日本未来经济恢复是否乐观，大概需要1―2个月的时间。”
　　桂昕建议，中国投资者可以继续保持对日本房地产市场的关注，等待1、2个月后再出手购房。
　　而株式会社REM上海公司副总经理市原慎太郎表示，1995年日本也发生了阪神大地震，但震后经济得到了迅速恢复，在政府投资拉动下，日本房地产市场经历了一轮上涨行情。对中国投资者而言，日本大地震是一个好的逢低买入机会。
　　《东地产》了解到，目前中国投资者比较热衷的东京中心区的二手公寓，建筑年限在20年-30年左右的，房价大约在3万元人民币/平方米左右。这一价格和上海市中心二手公寓价格大致相当甚至略低。
　　害怕地震可以买保险
　　地震保险是不动产中介屡屡向咨询者提及的问题。
　　在日本买房，如果害怕地震对房屋有损伤，可以向保险公司购买大约总房价1%左右的保险，而这些保险能在房屋损伤后赔付业主大部分的经济损失。
　　桂昕介绍：“地震险并不是必须买的保险，投资者可以选择买，也可以选择不买。如果投资者实在不放心，建议还是买地震险。”
　　在日本，地震险也并不是一个很普及的险种。神户大地震前，地震险的购买率只有2.9%，而地震后，当地的地震险购买率上升到了20%.
　　除了地震险外，在日本购买房屋还涉及到各种税费。
　　《东地产》统计了各种在日本购房需要支付的费用，费用除了购房时一次性需要付清的费用外，还有一些需要每年支付的常规费用。
　　在一次性支付的费用中，包括房屋总价房地产登记税，中介费，火灾保险费、房地产取得税以及印花税等，一共占到总房价的6%至8%.
　　此外，购房后每年需要支付的维护费包括固定资产税、都市计划税以及管理费、维修基金等，大约占到房屋价格的2%.
　　对比上海与东京的投资买房成本，一次性的购房税费，上海和东京大致相当，而持有成本则上海略低于东京。
　　收益率最高18%
　　相对于国内投资房产依靠房价上涨套利，投资日本房产更多靠的是房租。
　　《东地产》了解到，近年来日本房价一直持续下跌，但房租价格一直很稳定且需求量很大，尤其是在东京、大阪等地的二手公寓，购买后出租往往供不应求。因此，中国投资者赴日投资更多关注的是房租的收益率。
　　在日本来华推介的房源中，绝大多数的房源年收益率都超过10%，甚至有些房源收益率高达18%.
　　以一套大阪中心区一套1998年建成的公寓为例，售价为730万人民币，一年预计租金(满租)可以收取85万元人民币，投资收益率为11.58%.
　　桂昕向《东地产》介绍，目前在日本买房的中国投资者中，机构投资者大多热衷于投资风景区的宾馆等旅游地产，而个人投资者则热衷于购买东京、大阪等地区的小户型产品。
　　中国人在日本的买房热也吸引日本不动产中介前来中国“淘金”。
　　去年开始，日资企业大和房屋工业会社、三井不动产株式会社、东急不动产株式会社在中国相继开办了办事处。
　　东急LIVABLE株式会社战略企划部经理佐佐木对中国投资者印象深刻：“我们参加了去年上海理财博览会，亲眼见证数万人到场，感受到中国人对投资的欲望，这在日本是绝对看不到的场景。整个会场都弥漫着一种‘与其存款还不如让钱活用起来，活用钱的最好方法就是选择投资’的气氛，这种强烈的意识是我们日本人所没有的。”
　　投资需全额买房
　　与投资中国房地产可以利用房贷杠杆不同的是，在日本投资不动产需要全额付款。
　　桂昕向《东地产》介绍，由于在日本申请房贷需要申请人长期居住在日本，开具工作收入证明、在日的工作签证等文件，因此对于平时不在日本的中国投资者来说，基本不可能申请到日本房贷。
　　对于一贯习惯了“以小搏大”的中国投资者来说，全款买房，依靠房租回收收益可能需要重新评估自己的投资模式。
　　“我们平时做的客户都是全款买房。”桂昕表示。
　　但对于房屋在日本的基本维护，以及租金收取、租金汇款等事物，中国投资者则完全可以委托中介服务。
　　市原慎太郎表示：“目前很多中介都可以完成从投资到汇租金的一条龙服务，甚至帮业主招租，清扫房屋等事物，也可以委托中介。”
　　《东地产》了解到，一般收取租金的服务费，大约为3000-4000日元，折合人民币大约250元左右。
　　链接>>> 震后华侨纷纷返沪求租
　　日本大地震后，一些在日华人华侨纷纷返沪求租房源，部分日本人也来到上海暂时居住，导致上海一些区域的二手房房价出现上涨迹象。
　　上海一位地产界人士曾在微博上透露，一家日资企业一次性要在上海求租房源100多套。
　　此外，《东地产》从二手房中介了解到，在日留学生及日本公司职员也是这次返沪潮中的主力，许多在日本求学的学生暂时停止在日本的学业回到中国，上海成为中转站，有些学生甚至准备直接在上海就业。
　　21世纪不动产上海锐丰古北二店的王双喜经理亦告诉《东地产》，近日经常会有日籍租客来该店问询房源。这些租客都是公司外派职员。
　　去日本
　　当个“马夫”？
　　在形形色色来到中国揽客的日本地产项目中，不乏很有创意的Idea.
　　一个叫越浏洋一的日本人，带了一大片北海道的牧场来到上海，希望将这块牧场卖给中国人。
　　牧场非常便宜，均价40元/平方米，5万平方米起售，总价大约为200万元。
　　据越浏洋一介绍，中国的投资者买下这块牧场后，可以在这里饲养优良的赛马，然后出口到大陆和台湾、香港等地区。
　　“市场非常大。” 越浏洋一反复介绍。
　　在亚洲，日本赛马确实一直很有市场。上世纪90年代日本“泡沫经济”正盛时期，日本年产赛马1万多匹，如今降到了7500匹左右。不过，新兴的中国市场重新带来了希望。
　　2009年，中国不曾在日本购买一匹赛马。而去年一年，中国已经从日本养马场购买了96匹赛马。由于中国一些企业和富豪举办赛马活动，日本的赛马成为了抢手货。
　　以往，日本的国产赛马主要出口到韩国、新加坡等国，今年3月，中国人实现了“零的突破”，从日本买走了第一批赛马。日本赛马国际交流协会介绍说，在中国吉林省经营牧场和骑马俱乐部的一家公司不久前从北海道养马场一下子购买了50匹赛马，马龄都在6到8岁。今年10月，这家公司又订购了28匹赛马，还说明年要再买30匹。
　　10月21日，在北海道举行的一个马龄1岁赛马集市上，一位40岁的中国山西实业家花费4735万日元(约合373万元人民币)集中性地购买了18匹赛马。临走时他说：“明年我还会来的，就是要买好马，然后在中国繁殖。”
　　11月19日英国《金融时报》在题为“中国富人喜欢上赛马”的报道中说，中国曾认为赛马是腐朽堕落的资产阶级爱好。而现在，中国的新生资本家变本加厉地沉溺其中。
　　中国亿万富豪一生中能买的镶钻iPad和路易威登牌麻将包就这么多。所以，现在的中国富人开始寻找其他挥霍方法。他们狂热地爱上富人玩具中最贵的玩具，那就是纯种赛马。中国马业协会预计，今年的马匹进口量将是去年的两倍。
　　中国富豪榜发布者胡润说：“中国企业家正试图从暴发户变成贵族……其中一种捷径就是加深对马的理解。”
 来源：东地产
 
 
 责任编辑：李欣
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