海洋之星公寓如水泡一样的外立面造型让人印象深刻。
雅顿山庄样板房。
绿地汉拿山小镇项目建在汉拿山上。
济州岛上最具贵族派的项目是雅顿山庄。
门槛低，条件松，中国金领“打飞的”两小时以内轻松换身份
《家天下》记者天下行之济州岛
提到韩国，大家会想到什么？泡菜？烧烤？韩剧？俊男美女？浪漫满屋？当各位坐在电视机前看着韩剧哭鼻子掉眼泪，当各位看着精致面容的韩国明星羡慕嫉妒恨时，会不会想到，有一天自己也能去到这个浪漫的地方，买套无敌海景房，过着面朝大海春暖花开的生活？
2010年2月1日，韩国政府为了吸引全球投资目光，在济州岛开始实施低门槛投资移民政策――“房地产投资移民制度”。后来又将这一“房地产投资移民制度”扩大到仁川永宗地区、釜山海云台度假村及全南丽水茎岛海洋度假村等地。现时，已有越来越多国内移民客户正将目光投向从移民门槛较低的韩国济州岛。
被游客誉为“浪漫之岛”、“蜜月之岛”的济州岛是韩国最大的岛屿，它是一座典型的火山岛，被评为世界新七大自然奇观之一。由于岛上风光明媚，不少韩剧的外景拍摄地都会首选济州岛，而该岛也成为韩国人最喜欢的国内度假胜地之一。对于中国游客来说，去济州岛最便利之处在于其免签政策，只要持机票、酒店订单和护照就能顺利过关。中国内地城市中，上海、北京、大连、沈阳、长春等大城市都开通了来往济州岛的直航。广州的多家旅行社亦看到了背后的商机，纷纷联手韩国旅游发展局和航空公司，在几个旅游旺季节点推出包机直飞线路，将飞行时间缩短在2个多小时。也许和欧洲国家相比，移民去济州岛并不显得那么高端大气上档次，和东南亚一些小国相比，移民济州岛的门槛也并不算太低，但济州岛确实比较适合身家在1000万元左右，希望家人拥有纯净生活环境，同时还需要与国内有较密切商务工作往来的人士。由于距离很近又不用坐移民监，很多高端白领亦可选择在保留国内工作的同时，让妻子和孩子在那边生活，周末打个飞的就能团聚。
文/图：本报特派记者
王雯倩、陈白帆
楼市概况
楼价不到首尔1/3
移民地产均价2万/m2以上 贵过当地房产
据当地房企负责人介绍，济州岛当地房价在过去10年里上涨近10倍，但目前水平仍不到首尔房价的1/3。济州岛上普通民众购买的住宅物业，均价介于1.1万～1.3万元/m2人民币，地段和小区环境较好的新楼盘，价格则介于1.5万～1.6万元/m2人民币。而带有投资移民性质的休养居留设施项目，售价普遍比一般住宅价格要高，售价在2万～2.5万元/m2人民币，但这个价格会包括全屋家私家电及高尔夫球会籍或马术俱乐部会籍。整个济州岛的楼市行情较为平淡， “如果买家是抱着炒房的心态来济州岛，可能会大失所望。”一位当地房企负责人坦言。
购房移民者在意“绿卡”多于升值 养老客户增多
记者在采访途中遇到的购房者和房企负责人多数都表示，中国人选择置业济州岛，首要目的是为了获得韩国绿卡(永久居住权)，让家人享受更好的居住环境、教育资源和医疗条件。其次才是考虑资产保值和升值的问题。还有不少买家会将济州岛与海南三亚做比较，在他们看来，除了语言上的不同，济州岛与海南岛并无太大差别。
此外，到济州岛购房的中国买家主要来自东北、华北和长三角地区，其中来自北京、东北和上海的买家最多，主要原因是这些城市和地区已开通直飞济州岛的航班，飞行时间在2小时以内。据韩国投资移民专业公司巨宇的统计，除了华东华北的客户外，还有不少客户来自广西、广东、福建等地。记者也在当地了解到，从山西、陕西、重庆去到韩国济州岛购房移民的客户也有。
而近段时间以来，前往济州岛投资移民的买家中，以养老为目的的客户比例有所增加。据了解，2013年7月，韩国济州岛医疗健康城将目光锁定在中国这个市场，韩国500强企业韩华集团和中国500强企业绿地集团联手打造首个为中国市场定制的海外华人“生命家园”，涵盖养老、医疗、美容、养生四大方面，并配以全球顶级医疗设施，提供国际级专业的美容、整容、康复、健康检查等服务和癌症、心脏、血管、颈椎等专业化的医疗服务、医疗机关及医疗系统的“生命家园”，也吸引到不少期盼安度晚年的养老型客户到访。
记者采访时也从当地房企负责人处了解到，成功拿到“韩国绿卡”的新移民还将享受到与韩国公民同等的医疗保险体系和优惠，像是癌症类的重大疾病，可借助韩国“医保”可报销95%的医药费。
豪宅可“拎包入住” 房产税和物管费加重持有成本
在济州岛踩盘时，记者发现，当地几乎所有开发商在交房时，都会为房间配齐全屋家电、家具以及日常用品，比如常规的地暖、热水器、冰箱、桌、椅、床等，甚至连床垫、床单、牙刷、牙膏、筷子等日常生活用品也会为业主置备齐全，贴心到极致。
值得买家注意的是，济州岛的房产除了在购买时需要一次性支付房产总价约6%的取得税(或契税)、印花税等税费，每年还需缴付0.2%左右的房产税。以一套总价300多万元的房产为例，每年要交6000多元(人民币)的房产税，而对于大多数购买移民房产项目的买家来说，房产的物业费也不便宜。以海洋之星的公寓为例，130平方米的单位，一年的物管费近2万元人民币，平均算下来，每平方米物管费近20元，堪比广州珠江新城写字楼的物管费了。不过，昂贵的管理费背后，也有完善的服务配套。记者在乐园项目采访时，有业主介绍，虽然一个月物业管理费2000多元，但所有健身器材、高尔夫练习场、恒温游泳池等配套都不用再另外交钱，感觉还算值。
买家故事
京城“高富帅”奶爸
为子女移居济州岛
“从北京搬来济州岛最直接的感受是，我儿子的鼻炎好了。”在项目楼盘现场，我们遇到一位来自北京的潘先生，他于今年6月份在济州岛乐园项目购置了一套180平方米的共管式疗养公寓，总价370万元人民币(含税费)，折合单价2万元/m2。从航空事物流工作的他刚过而立之年，是一位走在路上回头率爆表的“80后”阳光“奶爸”，为了孩子的健康和教育问题，潘先生一早就有移民海外的打算，“之前一直在了解欧美国家的移民政策，但移民风险和地域距离一直让我很犹豫”。
考虑到语言、地理环境以及“移民监”等问题，加之妻子对韩剧情有独钟，潘先生最终选择了济州岛。对潘先生来说，最打动他的地方在于移民济州岛可以让他既不放弃现有工作，又可以轻松游走两地。“同样一笔钱，我在三亚买不到好房子，北京就更不用说了，但在济州岛，我既能住上好房子，还能获得身份，这笔钱花得值得。”由于潘先生购买的共管式疗养公寓是现楼发售，而且已配好全屋家私家电，“甚至连厨房的锅碗瓢勺筷子都配齐了”，在购房后的第二个月，潘先生便带着妻子和儿子，直接拎包入住新房。谈及未来的规划，潘先生表示，他的工作重心仍将放在国内，妻子和儿子将常年居住在济州岛。现已申请了F-2签证的他，每月约有1～2周在济州岛上度过。
中国移民潮来势汹汹
中国人买地面积两年增十倍
2010年2月1日，韩国通过了特别法案，开放部分地区，允许外国人投资韩国不动产，并可获得永久居住权，门槛金额50万美元。但据业内人士介绍，开放三年以来，由于当地政府对此类移民房产项目审核较为严苛，必须是在指定的项目内购买才可以办理。加之海外投资者因语言、文化等差异，对济州岛的移民项目并不够熟悉，济州岛的购房移民潮并不算太火，三年来才卖出500多套住宅。不过，当地开发商也表示，随着中国内地的移民潮越来越猛，虽然济州岛现在大概只有2000～3000套建好的可以购买作为移民之用的单位，预计还有12～13个项目正在申请中。而由于韩国相关的法律法规比较严格，一个购房移民项目从申请到获批基本都需要至少2年时间。
另外也有资料显示，“房地产投资移民制度”实行后，截至2013年4月末，通过投资移民制度向韩国国内进行房地产投资的外国资本总计达到了2657亿韩元(约合人民币14.4亿元)，其中大部分是中国人在济州岛购买的旅游相关房产。中国人拥有的济州岛土地由2010年末的4.9万平方米增加到了2013年3月末的48.5万平方米，在两年三个月时间里增加了近十倍。
而近期韩国其他可以实行房地产投资移民制度的区域也降低了门槛，仁川的投资移民门槛将从目前的15亿韩元下调到7亿韩元，平昌将从10亿韩元下调至5亿韩元。目前，在四个适用房地产投资移民制度的地区(平昌、仁川、济州、丽水)中，济州和丽水的投资移民标准均为5亿韩元。目前，仁川根本没有接到任何个人投资。而已经申办到2018年冬奥会的平昌更是未能签下一份投资合同。
济州岛
楼市直击
记者抵达济州岛进行实地考察时，发现当地投资移民房地产项目对客户的态度十分热情，只要提前致电预约，楼盘一般都会安排车辆免费接送参观楼盘，有的甚至还会安排为客户接机，全程不收取任何费用。他们对于国内中介胡乱收取客户“看楼费用”的做法感到震惊与无奈，“我们跟一些移民公司有合作，但不清楚他们向客户收取‘看房费’。我们的宗旨是，只要有客户来到济州岛，我们都会安排车辆免费接送看房。”在他们看来，愿意自掏腰包来济州岛的客户都“很有诚意”，如果再收取所谓的“看房费”，简直是在自砸招牌。
因此，记者建议，如果市民想到济州岛考察房地产移民项目，有两种方法可选，一是找信誉良好的移民中介公司，帮忙联系当地发展商；二是不妨委托旅行社代订机票和酒店，出发前先联系好当地房地产项目，具体联系方式可以在各大项目的官方网站上查询。两种精明的看楼“自由行”方法，均可避免遭受无良移民中介的乱收费。
海洋之星 彰显“韩剧”的风情
嫩绿的草坪、洁白的灯塔以及被深蓝色的大海环绕着的奇特造型建筑物，一到现场就让人仿佛置身于浪漫的韩剧场景，因此整个建筑如一只巨型海星的“海洋之星”也可谓是济州岛上最具韩剧气质的休养型度假项目。该项目位于韩国著名的济州岛自然度假公园――凤凰岛公园景区内，著名韩剧“洛城生死恋”也在此取景，周边还有由日本著名建筑师安腾忠雄设计的MINT海景餐厅以及亚洲最大的水族馆。
记者见到，整体建筑以海星为设计模型，五栋建筑犹如海星矗立在凤凰岛白水沙滩旁，使得所有户型均朝向大海，“间间都是海景屋”。项目共有332户，主力户型是132平方米、134平方米、178平方米和225平方米的公寓，全为精装修交楼，永久产权，带土地所有权。公寓内部设计也极有海洋FEEL，如水泡一样的外立面造型让人印象深刻。记者在其133平方米的三房样板房参观时所见，整个户型方正实用，几乎每一扇窗都能看到无敌海景。在其列出的交楼标准中，全屋除了有“看得见”的家私家电，还有“看不见”的地暖、新风系统以及远程智能的遥控系统，折合单价约2.5万元/m2。
风险提示
移民好说 升值难讲
与其他推行购房投资移民的国家不同的是，济州岛政府对可享受移民政策的房地产项目，有着严格谨慎的审批制度与流程。海外买家只有购买已获政府审批的移民地产项目，才能申请居留权。由于当地政府对购房移民从严把关，正常情况下，买家若顺利购买了符合政策的房地产项目，便无需为移民事宜担心。但从购房投资的角度来看，还有以下几个细节需要买家格外留神：
购房移民政策或上调门槛
据了解，为避免外国人过度投资、开发，导致济州岛环境破坏，加强外国人济州永久居留权监管，济州道政府日前决定向韩国法务部提请《外国人济州房地产投资移民制度修正案》。该修正案上调了济州投资房地产获得永久居留权的最低额度至10亿韩元(原为5亿韩元)，且对外国人永久居留济州人数实施总量控制，即不超过济州总人口的1%(相当于6000人)。此外，该修正案还提出济州永久居留权的发放资格仅限于购买当地房地产且满5年以上的外国人，不包括从已通过购买投资房产获得居留权的外国人手中购买。虽然修正案尚未落地，但这意味着现行购房移民政策将很可能收紧。
近年来，韩国政府为了控制房地产市场过热，出台了相关调控限制政策。据韩国国民银行的数据显示，今年7月份韩国房价同比下降0.72%，为连续第14个月下跌，首尔的公寓交易量更环比大跌80%。从济州岛本地房地产市场来看，房产升值的速度远不及国内一线城市北、上、广、深，整体房价保持稳定，当地居民的购房热情不高。而享受投资移民政策的房地产项目，其均价普遍略高于本地普通住宅。考虑到每年仅能放租6个月、日后转手难度以及升值潜力，指望投资济州岛博取高额收益的买家，还需谨慎三思。
中介良莠不齐 请货比三家
另外，请选择口碑好、信誉佳且实力强的中介公司，眼下国内市场有不少黑心中介会借由“看楼费”，先从购房者身上刮一层油。买家如无法直接与项目方取得联系，请多咨询几家中介公司，货比三家，总不会错。
雅顿山庄 配套高大上“贵族”式享受
与海洋之星相比，雅顿山庄则在地理位置上更靠近市区，但从项目定位来看，以打造纯别墅社区的雅顿山庄在气质上更“贵族”。
项目占地面积近90万平方米，以意大利托斯卡纳建筑风格为主，在售主力产品有150～189平方米的联排别墅和368～524平方米的独栋别墅。项目分为三期开放，配有70万平方米达美国PGA标准赛场的18洞私家高尔夫球场，9.5万平方米的私人会所、酒店与马场等高端配套设施，并附赠价值150万元人民币左右的终身高尔夫球会员和马术俱乐部会员资格，每套住宅均为豪华装修，家电家具及各种日用品配备齐全。其中，面积最小的150平方米联排别墅总价约380万元人民币，其他户型的单价介于2.2万～2.5万元/m2人民币。项目在付款方式上对现房和期房区别对待，若买家购买的是现房，签约时支付50%房款，一个月内支付剩余的50%。若购买的是12月的竣工房，买家需在12月30日前分三次支付房款，尾款为20%。
绿地汉拿山小镇 中韩巨头合作开发
作为中韩房地产行业两大巨头的首次合作案例，绿地汉拿山小镇项目备受国内外媒体关注。该项目尚未开放样板间之前，已传出有中国大妈组团购房“抄底”的传闻。
整个项目建在汉拿山上，背山、面海、俯瞰整个西归浦市，可谓是占据了汉拿山半山观海的最佳位置。项目总用地约60公顷，总建筑量约为42.1万平方米，其中近18万平方米为医疗、休闲文化、休闲娱乐功能，包括：医疗R&D中心，抗衰老中心，健康科学园区，健康产品购物中心等，另外24万平方米为医疗度假配套住宿，其中包含娱乐城、独立产权公寓以及修养园区等。
绿地汉拿山小镇一期半山海景别墅精装交房，50%户户有海景，50%户户有庭院，房间家电配置齐全，床垫床单、甚至小到牙刷牙膏等生活用品全部会准备妥当。在售休闲度假类叠加别墅面积为180～200平方米，均价约400万元(人民币)/套。在付款方式上，项目需一次性付款或分3、4次付款，首付两成起。
乐园项目 成熟项目入住业主不少
在目前济州岛经批准可以进行购房移民的四大项目中最成熟的一个项目，目前入住业主不少，内部人气不错。项目内的各项配套设施，包括游泳池、健身室、餐厅、高尔夫练习场甚至免税店已经建成使用，由于该项目最开始并非开发用于购房移民，所以项目内还有不少早期买入的韩国人在住。目前可供销售的符合购房移民条件的主要有约120平方米的C户型，约155平方米的B户型以及约180平方米的A户型精装公寓。和其他几个项目一样，乐园的房屋内部设施及设备也是家私家电各种生活用品一应俱全，而且全屋都使用隔音材料，房间高度为2.7米。该项目的房款支付分为两期，在签约日支付总房款的50%，在签约后约一个月支付尾款50%。
