美联储如期加息25个基点，目前，美联储的基准利率在2%到2.25%之间。但预计明年加息次数将减少，并暗示在金融市场动荡和全球经济增长放缓的背景下，政策的紧缩周期正接近尾声。美联储的声明并没有市场预期地那么鸽派。
正如市场预期，美联储将基准基金利率目标区间调整至2.25% -
2.5%。这是今年第四次加息，也是自2015年12月利率开始正常化以来第九次加息。
联邦公开市场委员会还将长期基金利率展望从9月的3%下调至本月的2.8%。2019年的预测从3.1%下降到2.9%，2020年和2021年的预测也从3.4%下降到3.1%。
针对大家最关心的美国房地产市场的问题，我们通过美加联合地产平台，请到了美国洛杉矶Re/Max的资深房产经纪人Chris
Liu，来谈一下对加息中的美国房地产市场的看法。
洛杉矶Re/Max资深房产经纪人Chris
Liu：大家好，美联储加息最直接的影响，就是房贷利率的升高，我们假设购买一栋50万美元的房产，房贷加息幅度为0.25%，那么每月还款大约要多58美元。很多买家其实已经感觉到了，今年的贷款成本与去年的低谷时期相比，已经有了一些幅度的增加。
因为加息多出的贷款成本，绝大部分购房者还是完全可以承受的，今年的房价和成交都比较平稳，波动也仅仅在小范围内。
但如果房贷利率持续升高，那么总有一个点位，会限制住购房者的购房能力，现在还远远没有达到这个点位。加息确实使一些购房者推迟购房，我们同时也看到，越来越多的观望人群开始入场。利率的升高需要有一个适应的过程。
另外，海外的美元会因为加息，部分回流到美国本土，而美国股市目前处于下行通道，那么房地产也成为了美元资产保值升值一个比较有效的手段。从历史上来看，2004-2006美联储曾连续加息，将美国联邦基金利率从2004年的1%上调至2006年的5.25%，旧金山/洛杉矶/纽约等热点城市房价涨幅达五至八成。而从过去40多年的数据来看，房价的每一轮峰值都远超上一轮，且除次贷危机外，每一轮房价的调整幅度都十分有限。
在过去的30年间，美联储进行了4次加息周期，为11-24个月不等，从公开的数据，我们看到：
1988年3月至1989年5月美联储加息（美联储总计加息16次，联邦基金利率从6.5%上升了9.8125%），美元迅速回流，国际资本开始在日本市场获利撤离（之前的1986年至1989年，日本的房价飙升了两倍多）。1990年开始，日本房产泡沫破灭，房地产经济全面崩溃，日本21
家主要银行宣告破产，产生1100 亿美元的坏账。
1994年2月至1995年2月美联储加息（基准利率从3.25%上调至6%）的背景除了通胀因素，更主要的是需要降低美国负债成本和维护美元信用。这一次加息让美国国内通胀得到控制，债券收益率大幅下降。也因此大笔资金转向亚洲新兴市场，这种情况直到1997年爆发亚洲金融危机才戛然而止。
1999年6月至2000年5月的美联储加息（基准利率从4.75%上调至6.5%），刺破了互联网高科技领衔的资本泡沫，以至于直到15年后的2015年，纳斯达克指数才超越了2000年互联网泡沫时的记录。
2004年6月至2006年7月美联储的加息（基准利率从1%上调至5.25%），给美国房地产市场来了一次“去杠杆”和“硬着陆”，也间接引发了2008年金融危机海啸。
纵观美联储过去四次加息，第一次冲击的是日本房地产，第二次是全球货币体系和黄金，第三次是纳斯达克互联网泡沫，第四次是美国次贷（房地产）。
洛杉矶Re/Max资深房产经纪人Chris
Liu谈到：次贷危机的主要原因并不能归结为加息，主要是金融监管制度的缺失造成的，而加息只是危机爆发*。
次贷即“次级按揭贷款”（subprime mortgage loan）
，“次”的意思是指：与“高”、“优”相对应的，形容较差的一方，在“次贷危机”一词中指的是信用低，还债能力低。
在美国，贷款是非常普遍的现象。当地人很少全款买房，通常都是长时间贷款。可是在这里失业和再就业是很常见的现象。这些收入并不稳定甚至根本没有收入的人，买房因为信用等级达不到标准，就被定义为次级信用贷款者，简称次级贷款者。
次级抵押贷款是一个高风险、高收益的行业，指一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款。与传统意义上的标准抵押贷款的区别在于，次级抵押贷款对贷款者信用记录和还款能力要求不高，贷款利率相应地比一般抵押贷款高很多。那些因信用记录不好或偿还能力较弱而被银行拒绝提供优质抵押贷款的人，会申请次抵押贷款购买住房。
美国次级抵押贷款市场通常采用固定利率和浮动利率相结合的还款方式，即：购房者在购房后头几年以固定利率偿还贷款，其后以浮动利率偿还贷款。
在2006年之前的5年里，由于美国住房市场持续繁荣，加上前几年美国利率水平较低，美国的次级抵押贷款市场迅速发展。
随着美国住房市场的降温尤其是短期利率的提高，次贷还款利率也大幅上升，购房者的还贷负担大为加重。同时，住房市场的持续降温也使购房者出售住房或者通过抵押住房再融资变得困难。这种局面直接导致大批次贷的借款人不能按期偿还贷款，银行收回房屋，却卖不到高价，大面积亏损，引发了次贷危机。
洛杉矶Re/Max资深房产经纪人Chris
Liu支出：目前的贷款利率远未达到当时的点位，而贷款审核制度的严谨，已经不再有次贷危机发生的条件和格局。
1986年洛杉矶的房价中位数为：$143210，而2016年洛杉矶的房价中位数为$643483，涨幅为349.3%，中间包括了次贷危机。
通过以上历史数据和分析，我们不难得出结论，短期内房价上涨仍是大概率事件。即使有小幅波动，也不会影响到长期的上涨趋势。而利率的增加，对还款支出的影响有限，我们仍旧可以选择7年或者5年固定利率来降低支出，或者选择很多银行的Jumbo
Loan来降低利率，未来还可以在低位进行重贷。
