作者: 菜鸟理财菜导
每次菜导写了楼市话题的文章之后，经常有朋友在后台留言现在能不能买房投资，而菜导的回答一般都是刚需可以上车，投资的就算了。
菜导之所以这么说，是因为国内的楼市不再是铁盘一块的“普涨普跌”了，而开始出现明确的分化态势。
有投资价值的城市，大多还处在严格的限购限售政策的约束下，要么没有房票，要么杠杆太低，没有入市的可能。
没有投资价值的城市，你现在冲进去接盘，除了帮开发商缓解资金压力之外，纯粹是给自己添堵罢了，根本没有入市的必要。
可是还是有很多在楼市尝到过甜头的朋友不甘心啊，房子既可以抗通胀，又能收租金，哪还能找到这么好的投资品种呢？
今天告诉你，中国可能短期没啥好投的，但可以去美帝啊。
说到这，肯定又有朋友要说了：你逗我呢！国内楼市都没整明白，还让我们去美国炒房？再说了，去美国买房的都非富即贵，哪是我们普通人能玩的？
别激动！今天就教你一招，让你可以投资美国楼市，而且：
（1）长期年化收益8%-10%！
（2）每年有分红！
（3）大部分时间波动较小！
（4）门槛极低，10块钱起投！
这种投资美国楼市的方式，叫REITs基金。
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什么是REITs基金
REITs全称为Real Estate Investment Trusts，中文是房地产投资信托基金。
所谓房地产信托基金，就是大家把钱交给专业的房地产管理公司，然后房地产管理公司拿着大家的钱去买房子，房产增值和收取的租金在扣除掉佣金后都会给投资人。
之前楼市大涨的时候，国内出现过一些中介或炒房党合伙买房的案例，其实已经有点这个意思了。
三五个人凑一笔首付，私下写个协议，然后一起供楼，房子写在有房票的人名下，约定到了一定的市值或到了一定的时限就脱手卖掉，最后几人平分收益。
这种操作最大的风险就是你找的人不靠谱，而且这种私下合伙买房达成的协议，也不一定受法律保障。
房地产信托基金其实也是拿大家的钱去投资楼市，只不过比这种民间合伙更为靠谱、更为专业、覆盖的面更广、资金量也更大。
只不过，这种基金目前在我们国内还没有——毕竟官方还是谈炒房色变的嘛。所以，今天要给大家介绍的是美国的REITs基金。
作为REITs发源地和最发达的市场，美国是全球投资者投资商业地产的主要市场之一，投资的房地产种类也非常丰富，包括办公楼、公寓楼、商场、酒店、医院等。
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REITs基金的收益和风险情况如何？
李嘉诚曾经说过：“决定房地产价值的因素，第一是地段、第二是地段、第三还是地段。”
这句话相信买过房的肯定都深有体会，因此想要投资房产的话，是很考验一个人的眼光的，如果房子买错了地方，那损失将是非常惨重的。
对于REITs基金来说，它投资的房地产种类非常丰富，并且也包含也很多城市的房产，这样的话，地段这一最大的风险就被极大地分散了。
所以，相比个体投资者的炒房行为，买REITs基金的风险确实要小很多。
而在收益方面，REITs基金收益=3%左右房价涨幅+5%左右房租收益。
据研究显示，在过去的一百多年里，美国房价平均每年涨幅为3.07%，同期美国CPI通胀率为2.82%。
（数据来源：美国劳动力统计局，威斯康辛大学）
而1960年第一季度到2013年第一季度之间，美国平均房租/房价（房租收益率）=4.98%。
两项相加，收益还是非常可观的！
（数据来源：美国劳动力统计局，威斯康辛大学）
当然，美国的楼市波动也大。在次贷危机出现之前，美国房租收益率从1999年初的4.8%下降到2006年第一季度的2.98%，下降比率达38%。
如果房租收益率远远低于历史平均水平，要么是租金太便宜了，要么是房价太贵了。
而欧美市场的情况一般都是房价太贵了，因为在欧美国家，租房才是真刚需，租金的泡沫相比房价会小很多。
次贷危机发生之后，美国房价从2006年的最高点到2009年的最低点跌幅达32.97%。
与房价的崩盘相对应，美国最具代表性的REITs指数基金—VNQ(先锋房地产基金）的最大跌幅一度达到了77%左右。
不过如果你从2009年最低点入手，到现在该基金已经上涨了431%。
（来自老虎证券APP）
因此，虽然买REITs基金比你自己炒房要靠谱，但是依然要看准时机入场，如果在高位接盘的话，跌起来一点都不输股市。
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买哪些REITs基金收益更高？
目前美国有一百多支REITs基金，总市值超过5000亿美元。
如果你没有挑选单只REITs基金的能力和精力，那么建议你先从最稳妥的MSCI美国房地产投资信托指数（MSCI US REIT Index）开始。
这一指数包含了美国几乎所有的REITs基金，投资这个指数等于直接投资了全美的房地产，风险就小了很多。
（蓝色线为该指数2004年1月-2019年2月的表现）
截止2019年3月13日，该指数的收益情况如下表所示：
总体来看，整体年化收益率还是很不错的。
在我们中国，跟踪该指数的基金是广发美国房地产指数基金（000179），再给大家看下这只基金近5年的收益情况：
按年度表现来看，广发美国房地产基金下跌的时候跌得少，涨起来的时候不输股票基金。
而如果你觉得投这种指数基金不过瘾，国内也有主动型的REITs基金。
只不过，通过上面的对比，你会发现广发美国房地产基金收益整体最高并且管理费用最少。
这也证明了在发达国家市场，主动型基金很难跑赢指数基金的这一铁律。
因此想要投资美国的REITs基金的话，广发美国房地产基金是目前最佳的选择。
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怎么把握买REITs基金的时机？
前面我们谈到可以用房租收益率来判断房价是否有泡沫，从历史数据来看，房租收益率
投资REITs基金最大的优点是定期分红，美国法律规定REITs基金应纳税收入的90%以上必须用于分红，分红主要来自租金收益。
因此我们可以把每年基金的分红当做租金，REITs基金净值的波动看做房价的波动。
这样房租收益率=基金每年分红/基金净值。
广发美国房地产基金分红做的并不好，我们可以参考跟广发美国房地产指数基金很相近的指数基金——美国先锋房地产基金（VNQ）每年的分红情况。
于是，我对美国先锋房地产基金（VNQ）每年的分红情况也进行了分析。
先锋房地产基金昨天收盘时基金净值为85.90美元，房租收益率=基金每年分红/基金净值=3.53/85.90美元=4.11%。
在去年12月24日的时候，先锋房地产基金的房租收益率曾达到了4.92%，离5%只有一步之遥，而自那天起，3个月的时间广发美国房地产基金的涨幅达到了12%左右。
所以，如果你的风险承受能力比较高，又对REITs基金感兴趣的话，也可以先少买一点广发美国房地产指数基金作为观察仓，每个月定投个100块钱就可以了。
对于绝大多数人来说，我推荐你把这只基金纳入自己重点观察的对象。
因为据我夜观天象，美国楼市目前已经开始进入回调阶段，入手REITs基金的最佳时间点或许就要到了！
(美国房屋销量直线下滑，来源：瑞银)
美国房地产市场最近的表现，像极了2008年次贷危机前夕的市场情况，从东海岸到西海岸，降价甩卖声此起彼伏。
所以，机会一旦出现，我会提醒大家，希望你到时候准备好子弹哦。
最后来总结一下：
我们普通人常接触的三类资产分别是股票、房地产、债券，长期看股票的收益最高、房地产收益次之、债券的收益最低。
三类资产的相关性较低，所以在投资的时候必须做综合配置。
REITs基金并不是一个低风险的产品，只不过大部分时间REITs基金相比股票波动要小。
由于目前美国楼市下行压力逐渐增大，很快可能出现投资REITs基金的时间窗口，欢迎到时候入场捡钱！
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菜鸟理财菜导
人称菜导，互联网理财意见领袖，普惠金融忠实践行者。现为第三方理财服务平台菜鸟理财创始人、CEO。
