中国买家推高济州岛房价
越来越多的中国人抱着度假、投资或移民的目的去韩国济州岛买房，济州岛的房价也随之被推高。在这样的事实背后，投资济州岛的房产或者购房换绿卡的过程中存在的风险也不容忽视
法治周末记者 蔡长春
“目前我所接触到的、在韩国济州岛购房的人，将近80%都来自中国。”在济州岛销售多个房地产项目的中介人士马鑫对法治周末记者表示。
早在2011年和2012年，温州中小企业促进会会长周德文就曾多次带领企业家团队赴济州岛考察，当时有些企业家已经对在济州岛投资房产项目非常感兴趣。
如今，济州岛上已遍布中国投资者的足迹。
据温州投资置业精英会发起人孔帅透露，其实当前济州岛上的很多房地产项目都是中国开发商进行的，主要销售目标就是中国的消费者。
据韩国《中央日报》报道，截至2013年3月末，中国人拥有的济州岛土地已达到48.5万平方米，相比于2010年末的4.9万平方米，两年三个月的时间里增长了近9倍。
为什么中国人会对济州岛的房产如此情有独钟？
为中国人量身定制房产项目
“目前济州岛上房产的中国买家主要来自北京、上海、大连、张家港等几个城市。”同样在济州岛销售多个房地产项目的中介人士金成告诉法治周末记者。
孔帅认为，未来济州岛上中国人会更加集中，甚至会出现以中国人为主的现象。
在周德文看来，孔帅得出这样结论的理由有很多，比如济州岛距中国很近，从上海乘飞机到济州岛仅需要一个多小时，票价甚至比一些北方城市飞到海南还要低，地理上的距离本身就是一个巨大的吸引力。
“济州岛风光秀丽、空气清新，相比于一些饱受雾霾等污染困扰的大都市，自然环境上的优势无疑颇具吸引力。”孔帅说。
“而且相对于其他一些国家，韩国实行的是落地签，只需要带上护照、买张机票就可以抵达，这也给很多人去济州岛创造了极大的便利。”周德文表示。
一位韩国全罗北道益山市的受访者也对法治周末记者表示，济州岛对中国实行落地签，比较方便中国投资者来韩投资，从某种程度上来说，韩国政府也是有意为之。
“岛上的免税店和赌场也会在一定程度上吸引大批来自中国的游客。”孔帅说。
济州岛的赌场堪称当地特色，采访中当地一位高姓导游就极力向法治周末记者推荐当地的赌博活动。
孔帅告诉法治周末记者，相比于澳门赌场一贯偏大的赌注，很多中国人往往会选择在周末到济州岛去博一把彩头。
周德文还告诉法治周末记者，济州岛当地政府对房地产开发商也给予了很多优惠政策，加之那里的地价本身就很低，在中国房地产不景气的情况下，很多国内开发商就将目光投向了济州岛。
马鑫称，他所销售的济州岛海洋之星项目，就是由韩国三星集团和我国江苏省的川东石油公司联合打造的。
孔帅告诉法治周末记者，目前济州岛一个著名的开发项目“绿地韩国健康旅游城”，开发商正是中国的绿地集团。
法治周末记者在绿地集团的公司网页上看到，该项目总投资9亿美元，总占地面积约150万平方米，总建筑面积近43万平方米，属于济州岛“六大核心项目”之一。
周德文介绍道，很多开发商在济州岛开发房地产时就已经瞄准了中国市场，甚至一些项目是专门针对中国人来进行推销的。
据悉，“绿地韩国健康旅游城”规划建设观光休养设施、医疗服务设施、商业购物中心、旅游度假酒店及住宅等，建成后将成为居住、娱乐、医疗多种功能相结合，公共便利设施齐备的世界级休养型居住区。
孔帅告诉法治周末记者，温州当地的女企业家俱乐部中的一些成员就会定期去韩国做皮肤保养，她们非常希望济州岛能够建成这样的机构，度假保养可以一条龙完成，类似相关配套设施的完善也将带来更多的中国买家。
中国买家推高济州岛房价
在周德文的印象中，度假旅游和投资是去济州岛购房者的两大主要购房目的。
孔帅至今仍清楚地记得，在一次飞赴济州岛的航班途中，身边座位上几个即将退休的乘客热闹地讨论着此行去岛上看房子的事情，这些人大都盘算着能够在那里买套房子，将来退休后过去度假养老。
马鑫告诉法治周末记者，在济州岛买房长住的人其实并不多，大多数人都将其作为临时居所来使用。
周德文告诉法治周末记者，有些有钱人觉得在济州岛买房子“很有面子”。一位在济州岛买了房产的温州商人就曾坦言，自己在济州岛买下的别墅就相当于一个度假基地，闲暇时可以带上几个朋友一起过去消遣。
几乎出于同样的考虑，孔帅的一位企业家朋友也打算将来在济州岛上买地，建立一个企业家俱乐部。
“还有的人比较关注这里房子未来的投资价值。”马鑫告诉法治周末记者，“这里的房子基本每年都在增值，投资潜力巨大。”
孔帅表示，目前国内普遍缺乏有效的投资渠道，一些机构和个人拿着钱到处在找方向。加之国内房地产市场的未来走势很难清楚判断，因此很多投资者会认为，投资济州岛房产的安全性应高于在国内的投资。
马鑫对法治周末记者表示，出于以上种种原因，济州岛的房产市场近年来持续火爆，2013年7月份开盘的海洋之星项目，一度保持每月几十套的销量，目前所剩房源已经不足15套。
据了解，海洋之星项目的建筑面积为48791平方米，总户数为330户。
此外，前述高姓导游还告诉法治周末记者，在济州岛不仅可以买房子，还可以通过“特殊渠道”买地，然后自己再建别墅，现在也有一些人在这么操作。
据悉，韩国济州特别自治道的相关数据显示，截至2012年年底，中国人共持有价值1241亿韩元(约合人民币7.3亿元)的济州岛土地，累计购买地块数为1548块，首次超过美国(1298块)。中国人所持有的济州岛土地面积(金额标准)也是所有外国买家中最多的。
中国人在大量购买济州岛房产和土地的同时，也在不断地推高着当地的房价。
“有些中国开发商开发的房产项目价格往往要高于济州岛当地水平，不少韩国人很难接受。”孔帅表示。
周德文告诉法治周末记者，2011年他去济州岛考察的时候，当地房价还相对较低，他亲自去看过的几个项目，最高的折合12000元人民币/平方米，最低的只有7000元人民币/平方米。
马鑫以销售中介身份对法治周末记者表示，目前济州岛上所有的房子均价大致应在26000元至27000元人民币/平方米左右。
孔帅也表示，中国现金流着实较大，随着资金不断涌入济州岛房产市场，必然会造成一定冲击，而且房价的走高也是可以看得到的。
投资购房的风险
对于“济州岛的房子具有升值潜力”的说法，孔帅表示认同。
但孔帅告诉法治周末记者，不只是济州岛的房子，美国的房屋价格从2012年上半年到现在也涨了20%左右。
不过孔帅也坦言，虽然这些地方存在投资的价值与潜力，但是投资者在尚不清楚国外投资环境和交易规则的情况下，其投资行为还须更加谨慎。
“在济州岛投资房产是有风险的，抱有强烈愿望去投资的未必都能够如愿。”周德文表示。
孔帅告诉法治周末记者，济州岛上的房产与国内情况不同，国内持有房产的成本相对较低；而济州岛的房产，不管你是否入住，每年都要缴纳大额的相关税费，这在持有环节中就加重了其成本。
“如果出于投资考虑，就应该将这样的成本都计算在内，最后预估出一个基本的盈利空间。”孔帅表示。
据了解，在济州岛购房虽然购买的房产是永久产权，但购买时需要一次性支付房产6%的取得税、印花税等税费，此外每年还要缴纳0.2%的房产税和物业费等相关税费。
法治周末记者在采访中还发现，一些济州岛的房产中介对于持有房产的成本的答复并不一致，甚至在对同类房产项目的报价上也会存在一定差异。
“尽量不要通过中介联系房产，最好还是找当地人来询价。”高姓导游对法治周末记者表示。
在孔帅看来，如果要在国外买房，最好的方式应该是直接去找大型开发商进行交易，因为以前曾经出现过中介机构向购房者收钱后跑路的事情。
孔帅还告诉法治周末记者，购买国外房产项目，同等条件下一定要看开发商的实力，因为在国外开发商也是可以倒闭的，以前就有人在国外购房时碰到过这种状况，房子建了一半开发商没钱了就直接跑路了。
“推荐投资者寻找大的开发商，至少它们出现资金难以维系情况的可能性比较小，相关楼盘配套也会比较好。”孔帅表示。
移民政策能否持续
在众多吸引中国人到济州岛买房的因素中，随房附赠的韩国绿卡同样不容忽视。
据了解，自2010年2月起，韩国政府推出了“凡在济州岛投资购房50万美元，投资人及其直系亲属就可以获得韩国永久居住权，能在医疗、教育、就业方面享受和韩国国民相同的待遇，居住5年后就可以申请永久居住绿卡”的韩国买房移民政策。
一位受访者匿名表示，有了绿卡后，不仅可以享受到更多当地政府的优惠政策，而且听说韩国绿卡还可以在180多个国家和地区免签，这样一来其实是比较划算的。
不过，近年来随着越来越多的中国人大量涌入济州岛，这种买房赠绿卡的优惠政策还能持续多久，很多人的心中也打起了问号。
在北京泰维律师事务所律师李长青看来，中国人的购房热情抬高了当地房价，肯定会对当地居民的购房能力产生一定不良影响。
孔帅还指出，像现在绿地集团这样去韩国开发房地产项目的企业，除了管理层以外，很多员工都是韩国当地人，用工行为等也都是根据韩国当地政策来进行的。不过随着中国人越来越多，也不排除会出现中国人与当地居民抢夺就业机会等现象。
“2013年就传说一些韩国本土居民对济州岛上涌入越来越多的中国人颇有微词，甚至可能有一些韩国人还要求政府控制中国人登陆济州岛，包括投资和购房等，这些信息都值得关注。”周德文告诉法治周末记者。
前述高姓导游自称是济州岛本地人，他表示自己并不反对中国人到济州岛来，因为中国人来得越多，他和公司的利益也就越大。
另一位韩国本地人则间接对法治周末记者表示，她所关注到的一些韩国本地论坛中，很多韩国人对中国人的大量涌入表示出了强烈的不满情绪。
据该人士介绍，韩国本地人其实并不认为中国人的到来会抢占他们的生存空间和资源，因为他们知道这些中国人往往只会在当地居住很短一段时间，让他们感到不满的主要是房价的暴涨和国家土地的大量卖出。
“2008年济州岛经济情况很不好，濒临破产，在济州岛房价跌入谷底时，前来抄底的中国投资客的资金拯救了济州岛是不争的事实，所以在一定意义上韩国民众也并不排斥中国投资者来韩投资。他们只是怕济州岛重演中国海南岛房价暴涨的局面，导致济州岛社会结构失衡。”上述韩国全罗北道益山市的受访者称。
“这种情况下肯定会有韩国当地人不断寻找各种方式与政府进行沟通，在政府受到压力后，这种绿卡政策还会不会一直持续下去，目前还很难断言。”孔帅由此建议，如果想在济州岛买房，尤其是想要获得绿卡的购房者，应“赶早不赶晚”，一旦政策出现变化，很多事情就很难预料了。
(文中马鑫、金成为化名)
