悉尼房价大跌!中国投资者海外置业被“割韭菜”

显示全部楼层 · 2019-4-5 12:42:34

原标题:悉尼房价大跌！中国投资者海外置业被“割韭菜”

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国人海外炒房要小心了！

房地产行业监测机构CoreLogic的最新房价指数显示，截至今年10月，在澳大利亚最大、最贵的住房市场悉尼，房屋价格已经从15个月前的周期性峰值下降了8.2%，这是30年来最快的下跌幅度。

同时，截至10月底，悉尼房价在过去的一年里下跌了7.4%，这是自1990年2月以来最大的年度跌幅。

多数经济学家认为，信贷紧缩、房贷利率上升以及新房供应大增，是悉尼房价下跌的主要原因。另外，悉尼、墨尔本两大城市的房地产占到澳大利亚房地产总值的三分之二，悉尼、墨尔本房价的下滑或拖累澳大利亚整体房价走低。

悉尼、墨尔本房价跌势难止

据德勤最新商业展望，澳大利亚的房产繁荣期已结束，目前墨尔本和悉尼等大城市的房价正在下跌。

该机构指出，主要原因为：

各大商业银行正在提高利率，造成融资成本增加；

为降低金融风险，银行发放贷款时更小心，贷款比过去更慢、金额更小；

国际流动资金减少，外国买家更加谨慎。

11月7日，澳大利亚联储宣布，维持基准利率1.5%不变，为50年以来的记录低点。不过市场普遍认为，如果通胀展望仍然向好，澳大利亚联储下一步将会加息，利空楼市。

澳大利亚当地大行已经有所行动。今年9月，西太平洋银行宣布将房贷利率上调14个基点，成为当地四大行中首家加息的银行。对此，CoreLogic分析师表示，尽管调整幅度并不算大，但还是给房地产市场泼了一盆冷水。

关于澳大利亚房价未来走势，经济学家们预计，澳大利亚房价将在2019年继续下滑。其中来自Market Economics的分析师Stephen Koukoulas最为悲观，他认为2019年悉尼房价跌幅将达到7.5%-10%；而从整个澳大利亚范围来看，预计房价将下跌5%-7.5%。

安保资本(AMP Capital)的首席经济学家谢恩•奥利弗(Shane Oliver)表示，该公司已经下调了对房价的预期，预计悉尼和墨尔本的住房市场将从峰值到谷底下跌20%。

据昆士兰保险公司的《2018-2021住房展望报告》指出，新建模结果显示，悉尼的房价将在明年中期停止下滑，并将在两年后开始缓慢回升。

值得关注的是，研究机构Digital Finance Analytics 10月的数据显示，澳大利亚面临抵押贷款压力的家庭数量超过100万户。9月，超过100万户家庭达到了住房可负担压力的极限，这几乎占了澳洲三分之一的家庭。与9月的数据一样，还有2.2万户家庭面临严重压力，而6.1万户家庭可能在未来12个月内面临30天的房屋贷款违约风险。生活成本的上涨以及收入增长缓慢进一步增加了贷款人的还贷压力。随着大量的只付息贷款到期，银行随时可能出现坏账。高额的贷款成本将进一步削减借款人的消费支出，尤其是部分寻求再融资的贷款人。在澳储行(Reserve Bank of Australia)最新发布的数据中，澳大利亚家庭债务占收入的比例为190.5%。

主要发达经济体楼市“沦陷”

紧缩周期下，全球多个地区或城市楼市降温。

作为全球最贵的城市，香港楼市因利率走高遭受打击。在香港金管局9月跟随美联储加息后，香港房价开始回落。

据美联物业数据显示，10月香港新建住宅销售交易额跌至112亿港元，已降至16个月最低水平；同时10月新屋交易数量仅为1130宗，为9月的一半左右。被视为“香港楼市参考指标”的十大“蓝筹屋苑”之一的嘉湖山庄房价出现大幅下跌。据中原地产10月发布的报告显示，在截至10月初的12周内，嘉湖山庄房价已大跌15%。

在美联储加息节奏加快的背景下，美国房地产市场景气度也遭受重击。9月美国二手房销量较去年同期下降了4.1%，而30年期固定抵押贷款利率上周创下八年新高。美国地产经纪商协会（NAR）上月公布数据显示，美国9月成屋销售总数年化515万户，创2015年11月以来新低。

由于高房价和高利率将限制一些购房者的消费能力，美国西部最大的独立房地产公司温德米尔首席经济学家Matthew Gardner表示，美国房屋价格增长料将放缓，直到居民收入能够赶上来。中长期来看，东北证券预计，美联储加息缩表压力将在2019年第四季度集中释放，提升贷款利率或抬高购房成本，届时新屋、成屋数据将面临顶部盘整。

此外，加拿大温哥华也面临同样境遇。根据著名地产咨询公司莱坊近日公布的《2018年全球领先城市指数》报告，温哥华豪宅价格在过去一年中大跌了11.2%。

国人海外炒房热或“退潮”

楼市降温，尽管房产中介纷纷打出“马上抄底澳洲黄金海岸房产的必要性”，但那些高喊“房价下跌就买房”的人却不见了。

市场分析人士指出，曾几何时，凡是华人涉足炒作住房的地方，房价无一不快速上涨。随着楼市景气度下滑，投资趋于理性，住房购置税的增加，以及高额的印花税和紧缩的房贷政策令很多投资者望而却步。

原中国社科院金融发展室主任易宪容9月曾发表题为《国人海外炒房热正在退潮了吗？》的文章指出，国人的炒作住房热前些年已蔓延到海外，美国、加拿大、澳大利亚、英国、新西兰、西班牙等地，到处都看到中国人炒作住房的身影，而且凡是国人炒作过住房的地方，当地的房价无不快速飚升。加拿大的温哥华、多伦多，澳大利亚的悉尼和墨尔本，新西兰，英国伦敦等地都是如此。

加拿大的温哥华与多伦多，曾就华人炒房是否会推高房价，争论得不亦乐乎，谁都没有理由来说服只有不到10%的华人炒作住房，竟然会在短期内把这些城市的房价炒得如此之高。不过，后来无论是温哥华还是多伦多出台了海外购买住房者征收15%海外买家的购买税，两地房价很快就手起刀落，立即下跌。

易宪容表示，早些时候国内居民在海外炒作住房最为火爆的国家及城市（如温哥华、悉尼等），房价都开始全面下跌。那些最后几年进入这些国家及城市的住房市场接盘侠，目前想不损手出来，基本上是不可能了。他指出，“如果让住房不出手接着持有，但是房地产税征收对他们来说，不能不说是一个要考虑的问题。比如，以前的住房100万时，税率1%，每年交税1万。如果目前房价已经涨到200万了，同样1%的税率，每年交税就得2万。所以，对于这几年进入炒作海外住房的一些国人来说，肯定在犹豫不决，是损手退出市场呢，还是继续持有。因为，在这种情况下，无论是哪一招都不行，或是严重亏损退出，或是在完全不确定的情况下交物业税。”

文章称，当房价炒作得很高，绝大多数人一定会出来反对，政府遏制房价上涨是必然，否则政府将无法赢得选民。如此，当这些国家的绝大多数人出来反对炒作住房时，国内居民海外炒作住房热潮也就得退潮，否则会面临巨大投资风险。

同时，中国房地产企业“海外购”降温。商务部数据显示，2018年1-9月，我国境内投资者共对全球155个国家和地区的4597家境外企业进行了非金融类直接投资，累计投资820.2亿美元，同比增长5.1%。其中跨境并购方面，非理性投资得到有效遏制。1-9月，对外投资主要流向租赁和商务服务业、制造业、采矿业、批发和零售业，占比分别为32.8%、16.7%、9.7%和9.2%，房地产业、体育和娱乐业对外投资没有新增项目。

编辑：于红波