一直以来，大家对房产的态度是又爱又恨，一边时时担心没有只涨不跌的资产，又抗拒不了诱人的涨幅，房产确实还是各个家庭的主要投资渠道，特别是近年房价又涨了一轮，看多者相信北京、上海的房价会一直涨。股价的运行规律是围绕着“内在价值”上下波动，房价的运行规律相信是很多人渴望知道的，中国的房地产市场发展历史不长，没有经历过大风大浪，我们可以把美国过去100多年的房价历史数据来做参考。
如果说股票的长期价格是由股息率和市盈率决定的话，房子对应的估值指标就是房租收入对比房价的比率。2007年，美国三位经济学家发表了一篇研究美国整体房租对房价比率的文章，对比了美国1960年以来的数据发现，房租对房价的比率对于价格波动起到重要作用。房租对房价比率远远低于历史平均水平，就像一只市盈率很高的股票，可能是相对于房价来说房租太低，意味着房租会上涨得很快;可能是相对于房租来说房价太高，意味着房价会下跌，或房租涨房价不涨。
数据显示，1960年到1995年之间，美国的房租对房价比率在5%到5.5%之间，1995年后很快下降，到2006年末，房租对房价比率已经到了3.5%的历史低位。这说明现在美国的房价相比历史平均值还是偏高，如果房租对房价比率要在之后五年回到历史平均值，房价可能会下降。
从美国过去100多年的房地产市场来看，房价上涨多数由通胀因素推动，通胀推动租金上涨，从而推动房价上涨。以纽约为例，如果把1988年初纽约的房价折成1元，到了2013年，把纽约房价扣除历年通胀折现后刚好是0.99元，也就是说，纽约过去25年的房价增长率正好是美国通胀率。其实不是房价涨了，是通胀率上升了，房价就像水里的船一样随着水位上涨而上升。
波士顿房价在25年里也是跟着通胀一起增长，唯一例外的是旧金山，如果把1988年初旧金山的房价折成1元，到2013年就涨到1.29元，相当于扣除通胀后，旧金山房价每年的增长速度是1%，增长高于通胀的重要原因是硅谷造富的能力。
美国123年的房价表现有以下的规律: 1. 平均房价几乎等于通胀率;2. 经济数据好时，房价涨，通胀率也涨，但房价增长率比通胀率涨得更快，也就是说，持有房子比现金更赚钱，经济数据不好时，房价回落，远差于通胀率，持有房子不如持有现金，持有房子会导致资产缩水;3. 房价与股价有超过60%~70%的关联度，但是统计取样的周期长短对关联度也有次要影响，因为取样时间上有滞后性;4. 房价与股价一样，总是有惯性，高的时候会过高，低的时候会过低，但最终会回归平均线;5. 最长的上涨周期和下跌周期都曾经超过21年，而中国的上升周期还远未到21年，不过其它周期曾经有过5年、8年、10年、13年、21年。
中国房价还没有打破美国的记录，包括涨幅、跌幅、上涨周期、下跌周期，所以还没有否定美国经验和美国数据的条件和理论基础。千万不要自我感觉可以超出地球引力，有一点成绩就看不起全世界，总以为中国的股票不会怎么样，中国房价永远不会跌，我们过去几年的发展很了不起，我们发生的一切现象在美国一百多年里都能找到对应的例子。我们要有自信心也要虚心，应该从中学习，少走别人的弯路，从别人的经验中吸取教训。
总的来说，美国的房价在过去100多年里每年平均增长率约为3%，略高于美国的通胀率2.8%，这个回报率是不是足够高，每个人的想法不一样，可是这个规律很值得大家关注。
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