解读房产市场:限购是不是遏制房价上涨的最好办法

（原标题：楼市到底有多疯？45城限购 国家级贫困县也加入！）               
                                    世界上最可爱的人，就是追着我、打电话给我，让我买房的那个中介。一句玩笑话道出了这些年楼市的真相！
本轮楼市调控有多猛？
全国45个城市推出限购政策！
房价到底有多疯狂？
国家级贫困县安徽临泉县也对房价进行了限制！
据不完全统计，截至目前，全国已有45个城市限购，除了增加限购区域、限制购买套数、提高首付比例、延长个税或社保缴纳时间等常规政策外，券商中国记者发现，北京、广州、厦门等城市出台了之前没有过的新政，甚至，国家级贫困县安徽临泉县紧急对房价进行了限制。
那么，高房价的根源到底是？限购是不是最好的办法？中国的房地产市场到底会不会崩盘？本文对这三个问题进行尝试了解答。近日，关于限购的新闻铺天盖地，在此就不一一罗列了。不过，此次限购潮中出现了不少“新打法”，券商中国记者对之前没有过的新政和现象进行了简单梳理。
3月17日，广州新政：
本市户籍成年单身（含离异）人士限购1套住房。首次将“假离婚”进行炒房的人拒之门外。
3月24日，厦门新政：
本市户籍成年单身（含离异）人士限购1套住房。通过赠与方式转让住房后，再次购买住房需满3年。新购住房需取得产权证后满2年方可上市交易。
3月26日，北京新政：
开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。也就是说，“商办”项目个人不得购买，北京的限购不仅仅局限于商品住宅项目了，这在历史上是第一次。
3月29日，北京市发改委要求，开发商和中介不得炒作学区房、高价房，严禁房地产经纪从业人员一年内买入卖出同一套房屋。
有意思的是，一般而言，房价可以在一定程度上反映当地经济发展水平，限购政策一般都是出自经济较为发达的地区。
然而，3月23日，国家级贫困县安徽临泉县紧急限价，商品房均价不得超6000元。
根据《临泉城区商品住宅类房地产用地出让“限房价、控地价”实施意见》，2月份该县商品房销售均价6143元/平方米，较去年同期增长28%，其中，商业均价10358元/平方米，住宅均价5709元/平方米。
6000多元的房价，与一二线城市房价相比，或许显得不高。但作为国家级贫困县，这一数字就有些夸张了。
据该县政府工作报告显示，2016年，临泉县实现生产总值170亿元，增长8%；城镇和农村居民人均可支配收入分别达23170元和9380元，分别增长7.4%和9.2%。
城镇居民一年可支配收入全部用来买房可以买4.06个平方，而农村居民一年只能买1.64个平方。
深圳中原研究中心认为，本轮调控潮和去年相比，有3个突出的特点：
1、进行调控的二三线乃至三四线城市增多。本轮政策以长三角、珠三角和环京城市圈为中心，周边二三四线城市乃至热点县区均在调控队列中，调控地理范围的扩大成为本轮调控重要的特点；
2、调控范围已经不仅局限于住宅类项目。商办类项目也已经被纳入调控范围；
3、调控手段逐渐多样化。此轮调控，各地政策已经不仅局限于限购限贷，对学位房、离婚问题、房屋赠予问题以及未成年人买房问题均作出调控规定，可以说哪里有涨价趋势，哪里就有政策调控。高房价的根源是什么？
国内许多城市房价在接连打破一系列经济常识与预期之后又“上天了”。
有人说，高房价正在透支实体经济的活力，透支年轻人的梦想……到底应如何理性看待这疯狂上涨的房价？高房价的根源在哪里？
新加坡国立大学房地产研究院院长邓永恒接受中国经济学教育科研网采访时曾表示，分税制推出以后，地方政府大部分的财政都上交中央，许多地方政府留下的收入很少。然而，中央政府对于地方政府财政拨款往往不能满足地方建设发展的需要，所以地方建设很多还是依靠地方财政支撑。与美国不同，中国地方政府不能发公债，到银行借钱也有诸多限制。地方政府就会以土地作为抵押，通过土地财政获取地方建设发展所需资金。因此，土地出让价格越高，对地方财政就越有利。
邓永恒介绍，几年前他做过一个研究，发现地方政府在任期内的GDP业绩以及他们对于环保建设的投资，与地方政府考核有很高的相关性。通过考察283个地级市市长、市委书记10年来的升迁情况，研究发现市长和市委书记的升迁概率与他们任职期间GDP增长业绩有很大的正相关，而GDP的增长又受房地产繁荣的拉动。
清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵在今年两会期间表示，国际经验表明，房地产的“根”是土地财政。地方政府控制土地，通过卖地或开发来获得收入。但在此过程，要明确地方政府需留出足够土地财政收入，用以购置或控制一批房源，用较为平价的价格进行长期出租，支持本地经济发展。
限购是不是最好的办法？
一直以来，国内对房地产市场的调控主要通过限购的行政手段来实现。这些政策一定程度上增加购房难度，抑制了投机，但是政府对房地产采用限购的调控政策是不是最好的办法呢？
邓永恒表示，近年来中国出台了多套“降温”政策，对这些政策的有效性做过跟踪。研究发现在不少房市中，“降温”政策出台六个月后，有半数以上出现了房价反弹现象，导致市价变得更高。
邓永恒称，中国政策的目标通常较短，往往通过行政手段进行调控，没有一个长期的政策框架。2016年，是房地产的大牛市。不仅中国一线二线城市房价飞涨，在海外，加拿大温哥华、澳洲的悉尼和墨尔本以及美国的加州也兴起了一波房产投资的热潮。同样是寸土寸金，同样是空间有限，但在新加坡，房价已经连续3年下跌了。
邓永恒表示，新加坡政府的房市宏观调控政策就相对有的放矢。新加坡制定房市调控政策会兼顾老百姓对住房的可支付能力，通过政府各部门间的协调实现“提高住房质量，降低住房费用”的目标。
例如，新加坡有80%的住房属于政府开发的组屋，仅有10%是较高端的私有住房。新加坡政府运用多次提高房产交易印花税的方式，逐渐达到了有效调控其私房市场一度过热，吸引了过量的投机、投资的问题。
中国的政策出台往往还存在“一刀切”的问题。二线房市供过于求，全国却出台一视同仁的“去库存”政策，导致一线房地产市场过热。实际上，这与许多国际媒体问“中国房市是否会崩盘”犯了同样的错误。
李稻葵今年两会期间表示，房地产市场需要一个长期、有效的基础性机制。但截至目前，只是采取了调控手段，如限购或调整对二套房、三套房的信贷政策，这并非治本之策。
从土地财政来看，李稻葵认为，地方政府一方面控制了土地财政，另一方面却不持有和管理自己的房产，因此房地产问题不能得到解决。重庆模式是一个很好的探索，但它只做了一部分，政府只是在土地供给方面“随行就市”，用土地供给的多寡来控制土地价格。这还不够，地方政府还必须再持有相当一部分房产。
去年以来，房地产市场持续过热也在一定程度上加剧资金“脱实向虚”风险。在李稻葵看来，避免经济“脱实向虚”要从两方面入手：
一是去“火”，当下金融业有“虚火”。目前不少刚性兑付的产品，给投资者带来一个假象，认为这些投资品的投资对象风险很低，因此不愿意直接投入到实体经济中。
二是降成本，营改增之后地方政府的财政收入明显下降。实际上，地方政府在过去很长一段时间内是推动民营经济发展和帮助民营经济发展减税的主体。因此，建议在营改增后，适当给地方政府一些财政和税收返还，让地方政府用以扶持民营经济。中国的房地产会不会崩盘？
面对如此高的房价，很大比例的人只能“望房兴叹”。有不少人认为，高房价自有它存在的理由，中国的城镇化水平远未达到发达国家水平，因此房地产市场不存在崩盘风险，但也有一部分人认为，中国目前已经承受不起如此高的房价。
邓永恒介绍，他曾与清华大学房地产研究所的吴Z教授及沃顿商学院的吉耶科（Joseph Gyourko) 教授合著了一篇论文，研究中国35个主要城市的情况，涵盖了人口增长、失业率、工业发展、经济增长等因素，再运用模型预测未来的住房需求。
研究发现，城市与城市间差异巨大，像北上广深等一线城市大多存在供不应求的现象，因此这些城市的房价也居高不下。受供求关系、人口结构因素影响外，一线城市还有许多附带的福利，比如教育资源、基础设施等，这些都反映在房价里面。除了有些二三线城市房市风险比较大外，邓永恒认为一线城市的房市出现类似美国次贷危机那样的崩盘概率较小。
北京大学汇丰商学院金融学教授、中国银行业协会首席经济学家巴曙松日前在“2017年观点年度论坛”上表示，既认房又认贷在历史上确实属于比较大的调控力度，从历史数据来看，一般市场短期会有所降温。
巴曙松认为，短期内房地产危机爆发的可能性较低，但是要关注局部风险。中国的居民杠杆率未必那么高，但是确实要注意这个风险，中国与国外成熟的经济体相比，优势就是居民负债率不高，但是也有劣势，就是居民财富积累的存量小，承担债务的能力是相对弱的。
不过他提醒，中国的房贷收入比这一指标出现了明显的上升。
除此之外，巴曙松通过统计数据，结合目前的背景，总结了房地产市场新的趋势：
一、成交量确实在下滑，热点城市的需求短期内受调控的政策抑制，重点城市每周成交量的走势开始呈现一定的回落；
二、土地供应受限，热点城市供需缺口加大；
三、房价走势平稳，热点城市房价上涨压力虽受调控抑制，但不容忽视；
四、充分流通：二手房已成为满足热点城市需求的主力；
五、租赁市场进入发展快车道；
六、信贷环境收紧，房地产开启去杠杆：转杠杆成效不明显；
七、开发投资增速持续放缓。从统计数据看，房地产的开发投资、商品房销售面积增速开始出现一定的回落；
八、开发企业集中度提高；
九、环一线城市圈效应进一步显现：城镇化发展到新阶段。

北京后各地启动调控"打补丁模式" 堵住炒房漏洞
继北京十天内祭出9招重拳后，越来越多的城市在短时间内密集出台调控政策加码楼市调控。



3月28日晚，福建省福州市、厦门市以及浙江省杭州市相继推出房地产市场调控新政。这些二线城市正在开启类似北京的“打补丁模式”，其中，杭州一个月内两次加码了调控政策，厦门则在四天内两度升级限购，福州则在去年10月的楼市调控之后再度限购升级。
开发商限购之后更疯狂 广州楼面价被炒到5万以上
3月29日，广州迎来调控升级后的第一次大规模土地拍卖，位于白云、海珠和增城区的9宗地块遭到开发商的激烈争夺。其中时代地产以55437元/O楼面价竞得海珠区广纸轻工地块，总价约20.4亿元，溢价率219%，再次刷新广州楼面价格新纪录。
要知道在去年的11月份，由龙湖拍得的白云新城地块折合楼面价为4.5万元，也刷新了当时的土拍纪录，如今仅仅过了4个月，楼面价的纪录已经飙升至5.5万元。
不仅仅是海珠区，连很多人以前不肯去的增城区也成了大热门，因为在广州限购升级后，增城并不在不限购范围内，这一下推高了增城土地的市场热度。今日增城推出5宗地，楼面价竟也突破2万元大关，逼近增城区域房价。
                           
                                     本文来源：中国经济网                      责任编辑：黄达_NN5311