"碧桂园森林城市"是个坑?揭秘"新加坡旁"的是与非 ...

首先，广告都强调一点“新加坡旁”!你说它错，它真的在新加坡的旁边，但是它坐落在马来西亚的新山市。马来西亚与新加坡是完完全全不同的两个国家!这个广告词巧妙的用地理位置偷换了生存环境的概念。让大家满脑子想的都是新加坡的样子。实际根本不是一回事儿。
作者称，这个项目当初也不是没有在新加坡和马来西亚打过广告，可是完全卖不动。广告说的这般好，那般好，多么牛的建筑和绿化……可是，“为什么生活在新加坡的人没有人愿意买，而生活在新山的马来西亚人也没有人愿意卖?对于新加坡人来讲，如果在那里买房子，就意味着每天要往返新加坡与马来西亚之间，要过四次海关!提起过关，那简单就是恶梦!当年因为工作的关系，作者一个月至少去马来西亚新山2次。平均过关，没有低于一个小时的。有的时候，两三个小时才能过关。你不但要在两个海关大厅排队过关，两个海关中间，你还要排队等公车!在这个只有夏天的地方，你在户外等上一个小时试试……”“所以，对于有钱人来说，宁愿花高价在新加坡买公寓。没钱人呢，更不会买碧桂园。新加坡有很好的组屋制度，碧桂园的价格比新加坡组屋的价格丝豪没有优势可言。对于马来西亚人来讲，也不会买碧桂园。因为以碧桂园的价格，可以在马来西亚新山买到比它好的房子。”
文章作者认为：“森林城市项目从立项之初，便只有一个目标——远在万里之外的祖国同胞!”
是405公顷而不是1600公顷?在位于山东省济南市明湖路碧桂园城市森林展示厅，一位葛姓销售人员介绍说，这是一个开发面积达20平方公里的新城。而来自于知情人士的消息则说，新加坡联合早报在2015年1月6日就刊登新闻，根据《马来西亚内幕者》报道，柔佛州环境局已口头通知碧桂园的合资公司“碧桂园太平景私人有限公司”，该公司在新马第二通道丹绒古邦海域的填海工程发展不超过405公顷的地段。也就是说“森林城市”将减少四分之三的面积，从原先碧桂园官方公布的1600公顷，减少到不超过405公顷。很多沙盘中、广告中看到的建筑，也只能存在沙盘和广告中了。碧桂园的“大城”变为了“小区”。
新加坡与马来西亚，两个完全不同的国家概念。该项目位于马来西亚的开发区，且马方政府持有碧桂园40%的股份，新加坡与马来西亚是两个完全不同的国家概念，两个完全不同的经济区域。
看了以上似乎很有道理的分析，人们不仅要问，碧桂园是国内超级有影响力的地产公司，为什么要冒这样大的危险去开发一个有争议海外项目? 起底碧桂园公司
碧桂园靠建筑起家，后入地产开发，上世纪90年代初，公司创始人杨国强先生涉足房地产，创造了不少让同行侧目的地产开发案例。在后来的发展中，碧桂园公司打造出的中国内地女首富的新闻也让人记忆犹新。这么一个有品牌影响力的地产公司，真的会“坑国坑民”?
资料显示，位于中国广东顺德，创建于1992年，正好赶上中国内地房地产发展超级“黄金十年”的碧桂园公司，至2007年，在香港联交所主板上市;同年9月，成为摩根士丹利资本国际环球标准指数成分股、恒生综合指数及恒生中国内地综合指数成分股。截至2012年6月30日，集团已经拥有超200个项目。这个中国内地别墅项目开发中的大哥大，时势给予了他一个向首批富人消费者手中掘金的机会。
1994年，成功引进北京景山学校，开创了“名盘+名校”的发展模式，成为中国“教育地产”的缔造者。
2002年，推出“白领也可以住别墅”的营销理念，碧桂园凤凰城(广州)开盘，掀起了别墅抢购的风潮，当天热销7.5亿元，创造当时中国房地产界销售神话。
2003年，白金“五星级酒店”——广州凤凰城酒店开业，成功构建了“碧桂园家园模式”和“五星级的家”的生活方式。
2005年，首次提出“4+3”度假生活模式，集休闲、旅游、度假、居住多种功能于一体，碧桂园假日半岛开盘。
2011年，碧桂园首个滨海度假项目十里银滩盛大开盘……
在碧桂园的公司业绩展示中，有一长串的辉煌业绩，但到2013年后，再无续文。对此，行内人士表示，国家早在2012年推出2个重要文件，分别是《限制用地项目目录》和《禁止用地项目目录》(2012年本)，2个文件并于当年颁布实施，别墅用地被列入禁止用地目录，也就是说，具有强大开发力的碧桂园公司断了供地的渠道，不得不开始进入转型通道。
关于“ 新加坡旁”……
一个企业，总是深深地烙记着创始者的风格和印迹，碧桂园起始于别墅开发，善于操作大盘及郊区项目，他的情结总也是离不开长袖善舞之调。董事局主席杨国强先生称，15年前，看到城市中心的房子越来越贵，我就有一个梦想，希望找到这样一个地方：有快速路与城市连接，20多分钟就可以到达市中心，风景优美，空气又好，建造一个配套齐全、自成体系的大社区，房价远低于市中心，让每个人都能在这里享受幸福生活。
由此，“新加坡旁”的出现，一点也不奇怪，这个蓝图在董事局主席杨国强先生的脑子里早已经有规划。
来自于碧桂园公司的项目介绍是这样说的，森林城市规模有半个澳门大小，计划引入八大产业，打造可容纳几十万人口的智慧生态城。相当于国内二三线城市，房价1.18万-1.28万元/平方米之间。
在碧桂园森林城市山东济南展示厅一套30层，105—107平方米的公寓，销售人员给出的报价是296万元人民币，就算是折后也是近260万元，而且是碟式规划，很难找到一个正向南北的户型，而且是8户一层，更有19户一层的30至40平方米的小户型公寓。
在销售中心外，一位刘姓看房者称，“从价格到户型，我是真真的不称心，广告上说的一万多，这不成2万多了吗?再说，这户型，怎么长期住啊?我完全是让广告忽悠来的，这事儿不大靠谱儿。”
在了解项目的教育配套时，销售人员称，教育设施2018年以后才能启用，并推荐了离项目不远的马来西亚学校和新加坡的学校。而碧桂园规划设计的是“与美国知名大学预科学校Shattuck-St.Mary'sSchool签署MOU战略合作协议。计划引入英国等国家的国际学校，并携手特区政府引进国际科研中心”。
6000亿，钱从哪儿来?
新加坡旁，6000亿元的造城运动。在国内银行收紧房地产投资贷的大背景下，依靠银行和购房者先期付款玩法的地产资金游戏，在政策紧缩和消费理性的情形中，碧桂园公司果真有如此雄厚实力，还是有更加新颖的玩法?
2013年初，网上能见到碧桂园公司第一笔融资发债信息，公告称，票面额度为7.5亿美元，价格息率为7.50%。
2013年3月19日碧桂园公布2012年报。报告期内，碧桂园集团共实现合同销售金额约人民币476亿元。总收入及毛利分别约为人民币418.9亿元及153.5亿元，同比分别增长约20.6%及27.9%。
公开资料显示，碧桂园公司在2013年后，产品转型之际2项大的资金收益，推算应为“新加坡旁”项目的启动资金，总算下来也不过600亿元，相较于6000亿的项目投资，那不是一般的差距。
按照常识，销售回款是开发商的命根子，那么这条销售命脉又是如何?碧桂园公司为了森林城市，分别在央视及各地方媒体投放了海量“新加坡旁”的广告，在全国建立了34个销售展示厅，下一步还将在全球展开销售。面对铺天盖地的广告轰炸，消费者如何甄别、选择、看待“新加坡旁”的城市森林?
第三只眼里的“森林城市”
在销售展厅，一名销售人员表示，森林城市首期开盘已经销售8000多套，有100多亿的销售回款。“我们的责任就是希望在中国的城市化的前提下，提供更多物美价廉的房子给老百姓。”这是碧桂园公司杨国强的话，是他为碧桂园公司设计的社会责任的承诺。他曾称，碧桂园合理定价的价格策略不是简单的减法，一方面通过不断丰富附加值来提升产品的居住价值，另一方面通过在建设过程中规模化、系统化、标准化的探索与实践，最大程度的让利于消费者，回报于社会，让更多人实现五星级的居住梦想。
关于责任，关于居住梦想，民众是如何看待“新加坡旁”，“森林城市”是一个什么梦想?
在加拿大留学多年，现已入加籍的李先生，在今夏回国探亲，聊到这个话题时说，“森林城市稍上点档次的公寓就得500万，在加国完全可以购置相当不错的大别墅了，再说这样一个填海造起来的区域，就是长成棵大树，也敌不过一场台风的光临。”
将先生是一位在马来西亚参与同类项目销售的职业经理人，他称，“森林城市位于马来西亚的新山市，是马来西亚柔佛州的首府，是一座非常重要的工业，运输与商业城市。它的大型企业包括电子、资源和石油化学的精炼厂和造船工业，新山市虽靠近新加坡，但并不发达。相较于新山市其他房地产项目，森林城市的房价属于最高的一类，约2至2.5万元人民币，而这个城市普通地段的房价约是8000至1.1万元人民币，富力地产在新山的公主湾项目约是1.2至1.7元万人民币，碧桂园先期在新山开发的金海湾最终也不过是1.7万左右。”
“从几个新山房地产项目所处的地理位置比较，森林城市的位置并不是最优越的。新加坡与新山市之间有两个海关关口，一南一北。富力的公主湾项目就建在北边的关口旁，处于新山市中心区，位置非常好。而森林城市却在新山比较荒凉的地区，虽说挨着新山市南边的海关关口，因为是人工岛，需要先到马来大陆，再从自建的桥上到达森林城市。目前，新加坡政府已经批准在森林城市设置第三个关口，据销售人员讲，该关口现已启用，但通关效率如何，销售人员则是含糊其辞。”
“森林城市邻近新山蒲莱河东出口的丹戎帕拉帕斯港，这是马来西亚的大型集装箱港口，森林城市人工岛的对岸则是新山市待开发的荒地，而与森林城市隔海相望的，则是新加坡西部最大的大士工业区，大多是发电厂、石油化工、机械制造、食品加工等企业。从卫星地图上可以看出，该工业区内密密麻麻的尽是大型厂房，绿化相对较少。设想一下，站在森林城市的高楼里四处眺望，你一定不会见到一点新加坡绿景的影子，往来频繁的集装箱货轮和灰头土脸的工业厂房是你视野的伴侣。”
对于海外置业，多数的购房者没有经验，在位于北京乐橙中心森林城市展厅，看完沙盘和销售人员介绍后的吴先生不无担忧地说，“开发商在国内，房子在国外，房子打的是新加坡的广告，如果将来有纠纷，按照哪一国的法律来解决?”
为此，专业从事地产法律服务的杨律师说，“对于森林城市的准业主们来说，一旦和碧桂园出现纠纷，要向谁投诉呢?新加坡政府肯定不管，因为森林城市与新加坡没有半点关系，新加坡充其量是在森林城市的广告中当了回冤大头;祖国大陆恐怕也难介入，因为你买的是马来西亚的房子;马来西亚政府也可能推脱，因为森林城市的开发商是中国公司。况且，对于大部分中国内地的准业主们来说，其思维方式已经中国化，国内老百姓与开发商出现大的纠纷，多从采用拉横幅、集体上访等手段，强迫政府出面干预，因为开发商的强势，消费者根本无法与其对抗。海外置业，像森林城市这种房子，国人对马来西亚当地的法律法规不熟，极易出现各种法律问题或纠纷，那时，恐怕在国内使用的方式就不管用了。建议森林城市的准业主们，尽快熟悉马来西亚的法律法规，以备不时之需，或者三思而后行。”
持有碧桂园公司股票多年的市民王先生称，“我一直认为碧桂园公司是一个优秀的公司，但自今年‘新加坡旁’声势浩大的销售以来，从朋友和网上得到的各种说法，很为他的未来担心，也是为我的股票担心啊。”
面对汹涌的广告宣传和如潮般是是非非的评说，我们相信，碧桂园公司是一家负责任的开发商，是一个优秀的公司，会勇敢地直面问题，会妥善处置好问题，对此，我们将继续关注。 (部分内容转自相关媒体)
原标题："碧桂园森林城市"是个坑?揭秘"新加坡旁"的是与非
   
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