东京房价远低北京,中国人在日本买房像网购白菜

显示全部楼层 · 2019-4-22 17:59:06

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 （原标题：东京房价远低于北京，中国人在日本买房就像“网购白菜”）
 
 <blockquote contentScore="366">“上海的一户人家，在上海时住的是在弄堂里煮饭、只有公用厕所的石库门，拆迁以后，领了五六百万补偿款，到日本买了一处高级公寓，注册公司办了投资移民签证，开始了作为日本公民的新生活。”这个看似过于美好的个案背后，是大批中国人开始选择在日本买房的风潮。</blockquote>

“中国人目前已经成为日本的房屋中介行业的主要客户”。图 / 来源网络
每日人物 / ID：meirirenwu
文 / 陈墨编辑 / 金石
中国人来了
原本，赵婷是想在北京买房的。
去年5月，她卖掉了40平方米的老宅，打算换一套大房子。彼时，北京房价看涨，房产交易一片焦灼。四个月里，赵婷看中并付了定金的房子总价涨了70万，看到这个数字，房东反悔了，拉黑了她的微信，定金也没有退还。
赵婷只好租了房子住着，开始和房东打官司。结果，折腾间又赶上了今年北京房产调控的“317新政”，首付比例提高至60%。这就意味着，就算打赢了官司，她也难以在北京买到合意的房子了。
赵婷不懂股市，也懒得研究基金，手握200多万元现金的状况让她被一种巨大的不安定感攫住了。这时，她的一位在日本做房产中介的朋友出现了，提议她可以考虑去日本买套房，“中国人去日本买房不需要什么资质”、“从选房到签约都由中介沟通负责”、“购房流程往往两个星期就能完成”，再一看价格，位于大阪的20平米左右的小公寓，只要40万人民币左右，赵婷心动了。
相比赵婷的稍显无奈，媒体人陈阵选择在日本买房则是一种主动选择。
2010年，当北京的雾霾呛得儿子每周都要去医院时，在北京市中心生活了15年的陈阵举家搬去了大理，开了一家客栈。
起初，大理是他心目中的乌托邦，逃离城市的人们互不问姓名，每天喝酒唱歌。后来，外地人的涌入带动了大理的房价，“大理好像成了北京的一个区，遍地是京牌的车。”陈阵想找一个地方重新开始，2016年8月，他看中了日本京都。

京都西郊岚山风景区内的一栋木质别墅。图 / 来源网络
陈阵委托中介为自己找了一处独栋木质别墅，地处京都西郊岚山风景区内，一共花费了人民币70万元。
不久后，赵婷也在日本买了房——在大阪，一套19平方米的小公寓，包括手续费在内总计40万，这间建于80年代的公寓和日本大多数房子一样，都是精装修。
据一位在日本从事不动产行业7年的华人中介介绍，中国大陆居民大批赴日本买房，是从近两三年“北京房价超过了东京”开始的，据相关数据显示，2014年8月，相当于一线城市郊区的日本大阪彩都西，每平方米售价约2.3万元。同年，北京市涨幅最低的通州区，均价已接近3.1万元/平方米。
再加上东京成功申办2020年奥运会、日元贬值、东京和大阪可能会开设赌场度假区等利好，从2015年下半年开始，大量来自中国大陆的投资客开始大批涌入日本。
根据房地产门户网站“房天下”统计发布的《2016中国人海外购房趋势报告》，日本已成为继美国、澳大利亚、加拿大之后，中国人的第四大海外购房目标国家，这些购房者半数以上来自上海、北京，预算多在60到120万元之间。
日本方面的资料也同步显示，现今，中国大陆已经超越香港、台湾、新加坡，成了海外赴日买房的最大来源。
买房就像“网购白菜”
从决定在日本买房到买到房子，赵婷一次日本也没有去。
去年决定在北京买房时，她经历的是“过户一个环节排号就得一个半月，都有黄牛号了，一个号十几万”，而在日本买房的整个过程干脆利落，从选房到办手续，包括往返邮寄文书在内，只用了一个月，不需要和房东打交道，全由中介代办。
一位在日本的华人中介告诉《每日人物》，在日本，平均一套房的成交时间是半个月，一些位置好的房源放出来，常常5分钟就被中国人抢走：大部分中国投资客压根儿不来看房，通过谷歌地图看看位置，中介发图或视频看看房子外观，就果断下单购房了，“就像买白菜似的，还是网购白菜”。
越来越多的中国购房者直接促进了日本华人房产中介行业的发展，一家在大阪的华人中介公司索性在上海、北京开设了两家办事处，仅在今年截至目前，该公司就已经卖出了900多套房子，绝大部分买家是大陆客户。
但无论购房的流程多简洁、便利，也还是有一些需要提防的地方。
陈阵是自己亲自到日本签约的，按照惯例，买卖双方都应向中介缴纳相当于房价3%的服务费。华人中介告诉他，因为原房主要缴纳遗产税，所以对方的中介服务费也由陈阵负担，房子便宜、满意，陈阵爽快地同意了。但长住日本的朋友得知此事后，帮他找了个翻译，签约当天直接与房主沟通，最终揭穿了中介想两头收费的骗局。
地理位置也是中国购房者有可能会被忽悠的因素。
有时候，一套房源信息挂出，有人询价时，中介会推说房子已经卖出，推荐附近相似的另一套。一位中介告诉《每日人物》，如果在北京，距离地铁站步行10分钟以内都算很近，但在日本，“离地铁10分钟以外就根本不要考虑了。”因此，相差几分钟的路程，在日本的价格就是天差地别。此外，还有的中介以低价买下房源，转手加价卖给客户。
一位比较了解日本房产市场的人说：“一些华人中介会钻空子坑人，中国客户往往被骗了也发现不了，因为即便被骗了，和大陆比起来还是便宜太多了。”
日本的房价为何会如此便宜，这很大程度上是因为——日本人根本不爱买房，尽管日本政府用极低的贷款利率鼓励买房，仍难以激起国民买房的热情。
尽管近年来日本的房价有所上涨，但也只有30年前的一半。1985年到1990年时，日本流传着“土地神话”，东京地价高到可以买下整个美国的土地。1991年，房地产泡沫破裂，房价3个月暴跌65%，股票在房价下跌后进一步暴跌，跌幅超过80%，日元也开始了20年的贬值，四处爆买的日本人从此在国际上消失。

在此期间成长起来的日本人也逐渐养成了不婚不育不买房的“低欲望”习惯，此外，由于日本的工作流动性大，企业也倾向于支付高额的租房补贴，人们便更不愿意被房子绑架。
有调查显示，日本人平均买房年龄为41岁，日本内阁府2015年发布的《住宅生活相关民意调查》结果显示，约有四分之一的日本人认为不买房也无所谓。
赚大钱很难
买下日本人不爱买的房子，然后租给日本人住——这是大多数中国人在日本买房的投资方式，因为在那里，他们无法“炒房”，根据日本的相关规定，房子五年内转手，增值部分的30%到40%需要缴税，5年后转手，税收也占到增值部分的1/5。
与国内买房看重涨价不同，衡量在日本买房是否划算，最重要的一个概念是租售比——就是房屋租金与房屋价格的比值。日本低房价高租金，扣掉管理、修缮、缴税等各项费用，租售比能达到5%左右，买房出租，20年回本。与之相比，北京房子的租售比只有2%左右，回本年限更是可能翻倍。
赵婷购买的大阪公寓就是自带租约的，当国内的房子撕扯了一年多还没有拿到赔偿时，她在日本的公寓已经开始收租了。通常，中国购房者的租金收入会由中介负责包租、收租、交税，再按月份或季度给中国客户汇款，有的“土豪买家”干脆把钱放在中介，来日本旅游时再用。
做研究投资的水湄测算过日本购房收益——大约等同于购买一个年化收益率6%左右的理财产品。

水湄在日本购买的第一套住房
家住上海的水湄2014年第一次去日本旅游时就动了买房的念头。尽管有能力买房，水湄在上海依然选择租房。她租住在公司附近，每天沿着开花的小路步行5分钟上班。她认为房子居住和投资的功能是分开的，居住舒服最重要，投资则要考虑回报。
她在日本买了三套房子，大多选择地处大阪核心地段、靠近地铁的小公寓。这种房型最易出租，面积在20平方米左右——日本房子没有公摊面积，赠送阳台，这种大小的公寓能满足独居需要，全套价格在人民币50到60万元之间。“我没把日本买房与国内买房对比，而是当做投资品，是家庭资产配置的一个选择，对比的是国内理财产品。”她说。

日本的公寓。图 / 来源网络
旅日24年的华人学者、东京《中华新闻》主编姜建强说，在日本核心地段投资买房，可以小赚，除非成片买，否则赚大钱也很难。
为了能通过租房收获更多的回报，国人也充分地发挥了创造力，有人专门买死过人的凶宅用来出租，因为这种房子价格低，投资回报率更高。
还有中介员工和8个客户一起集资，筹了1.4亿日元（约合人民币843万元），买下3层楼8个房间，委托专业公司经营开办民宿，每年有近60万的租金收益，9个人的名字按照出资股份从高到低排列在房产证上。
除了相对有限的回报率，日本社会的老龄化、少子化，也是很多中国投资者需要面临的“未来风险”。
“今后日本住宅显现出的一个趋势是：白送恐怕都没有人要。”姜建强有些悲观地在文章中写道。
去年年初，有个日本人来到姜建强供职的报社，要刊登广告，以5万日元（约合人民币3200元）的价格出售一套48.9平方米的公寓。公寓位于新泻县的滑雪观光胜地，曾经租借给游人居住。如今日本经济不景气，滑雪胜地变得冷冷清清，公寓也鲜有人租住了。但固定资产税、管理费、修缮费、水电煤基本料金等仍要照付，原本用来盈利的房子反倒成了无底洞。
广告刊登一个月后，姜建强得知，房子降价出手了，最终以3万日元（约合人民币1900元）的价格卖给了中国人。尽管上世纪80年代，日本经济泡沫破灭前，这套房子的价格是7500万日元（约合人民币450万元）。
空房率越来越高，使得无人居住又要不停交费的房子被日本人视为烫手山芋，2015年，日本甚至出台《日本闲置住房的特别措施法》，规定日本地方政府可建议、命令将对治安及防灾造成问题的空房所有者对房屋修缮或拆除。
因此，日本人始终以冷静的姿态看待不断涌入的中国购房者。日本不动产研究所的愼明宏认为，中国人依然高涨的购房热情部分来自对房地产价格下滑的经验不足：“对于一般的中国国民来说，房地产神话依旧会持续。”
买的是一种安全感
有限的收益，这是每个在日本买了房子的中国人都了解的事实，但这并不会阻止更多的中国人去日本买房，因为，对于中国的购房者而言，他们在日本买到的并不只是一个房子。
日本的房子是永久产权，即便是十几平方米的小公寓，也能按比例拥有一部分建筑所在的土地。
一对小夫妻卖掉了上海的婚房，买了公寓移民大阪。他们在帖子里感慨：“我们终于有了一块永远属于我们的地皮。不用为了70年的产权担忧，不用为了学区房而焦虑。”
从2015年4月起，日本开始放宽外国人在日创业限制。外国人在日本开办公司就可以申请经营管理签证，取得该签证，即可加入日本的社会保险体系，在医疗、养老等方面享受同等的国民待遇。
同年，日本电视台NHK的一期题为《购买东京的中国资金——房地产的爆买和投资移民》的纪录片中，一位在上海做生意的父亲表示尽管在上海过着富裕的生活，但一纸农村户口把上初二的孩子挡在了中考门外，因此，他决定在日本买房、注册公司，办理投资签证，让孩子在日本读高中。

NHK纪录片《中国热钱买下东京： “房地产爆买”和“投资移民”》
安定感——这是陈阵在日本买房后获得的最直接的感受。
家门前的公交车8：35准时到，不会早也不会迟。也不用担心“一病回到解放前”，小诊所就能提供专业医疗服务。加入日本的医疗保障系统，70%的费用报销。
在这里，儿子再也没有出现呼吸道问题，去年全家去马来西亚过年，房子半个月没关门，回来什么也没少。
于是，买房带来的生活安全感远远大于投资收益的有限，源源不断的中国投资者继续前往日本。
一对上海夫妻注册了公司，准备带着上幼儿园的孩子移居日本，做出这个决定最直接的原因是，他们租住在孩子就读的贵族幼儿园学区，这让孩子被家里买房住的小朋友看不起。
另一对上海的中年夫妻，今年3月在日本投资房产以后，妻子被检查出肺癌，夫妻俩随即办理经营管理签证，让妻子留日治病，享受日本的医疗保障和服务。
前不久，北京的一对老夫妻也找到房产中介，准备去日本养老，打算卖掉北京的一套房子，去日本买10套小公寓出租，足够老两口自己住得舒服和生活开销了。
当然，在日本生活也会有顾虑，例如“即便能在日本享受国民待遇，但作为外国人，要如何真正走入日本人的内心？”一位接受采访的中介十分惊讶：“我们干嘛要走进别人心里啊？”
（文中“赵婷”为化名）

文章为每日人物原创，尊重原创，侵权必究。
 
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本文来源：每日人物 
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