来源：证券市场红周刊
作者：惠凯
《红周刊》记者独家获悉，广东老牌房企颐和地产及其关联公司通过信业基金发行的卓异3号私募基金、通过中江信托发行的中江金龙86号先后出现逾期，迄今仍未兑付。
颐和地产的创始人和董事长为何建梁。其早年起家于远洋集团，上世纪90年代创办颐和，公司专注于豪宅业务，也是国内较早试水海外市场的房企。但在“以规模论英雄”的内地房地产企业中，近些年颐和地产似乎逐渐销声匿迹。
不过，尽管面临资管产品违约以及与华融、信达的债务纠纷，但在一位卓异3号的投资人看来，由于颐和拿地早成本低、抵押物“充实”，因此颐和的未来似乎并不悲观。
颐和地产陷入重重兑付漩涡
本刊曾在今年3月报道了由信业股权投资管理有限公司（以下称“信业基金”）发行管理、投向京奥港集团的荣耀系列基金违约事件。近期《红周刊》记者获悉，信业基金旗下的石河子信远业丰股权投资管理有限公司发行管理的另一只产品“信业卓异3号专项投资私募基金”也出现了兑付风险。
记者掌握的一份《收益分配延期公告》显示，信业卓异3号发行于2017年8月，通过交通银行广州五羊支行及西部信托共计向广州元阳房地产开发公司发放贷款4.92亿元，贷款期限18个月，最终用于颐和大院等项目的建设。广州元阳则以[穗国用（2005）第10028号]的土地使用权作为抵押，颐和地产及其实控人何建梁提供连带担保。
《收益分配延期公告》还透露，受经济下行、行业调控的影响，“债务人广州元阳、担保人广州东湛、担保人颐和地产及其分公司房地产项目销售受到较为严重的影响，颐和地产在广州地区的项目回款速度大幅延迟，原定销售计划未能实现。”“颐和地产集团其他分公司及子公司项目开发贷款等其他再融资计划放缓，广州元阳、颐和地产出现了较为严重的流动性困难。”截至2018年12月底，广州元阳未能向交通银行及西部信托足额归还贷款利息，已经构成事实违约。记者从持有人处获悉，广州元阳与颐和地产承诺在1月31日前兑付利息，但实际上只兑付了到期收益的一半，剩余部分还在筹措中。投资人王女士（化名）告知记者，信业基金向客户表示正在推进抵押品处置。
另据一位要求匿名的知情人士透露，信业卓异3号的抵押物为[穗国用（2005）10028号]土地，但是，“该地块在既无规划许可、又无施工许可批准证件的前提下，已于几年前违法建设并违规销售，因此目前面临‘被闲置’的危机，且该地块用途为旅游商业，按目前政策无法拆分销售，原土地估值将大打折扣。”
信业卓异3号的担保方之一是广州东湛，其法定代表人何建信也是颐和创始人何建梁的亲信，也同时在多家颐和体系下的企业任职。但前述知情人士直言，广州东湛所开发销售的住宅项目深陷多件迟交楼、迟办证纠纷，同时，可售面积已近尾盘、供给不足。
此外，广州东湛还被牵扯进了与上市公司珠江实业的纠纷中：2018年6月，广东地方房企珠江实业公告称，将以增资6500万元+3.32亿元的债权投资款为代价，收购广州东湛30.23%的股权，且珠江实业与广州东湛的大股东禾盛财务投资有限公司（以下称“禾盛财务”）达成一致行动人协议，双方持股达100%，因此珠江实业可将广州东湛纳入合并报表。
但2018年10月，中纪委公告称，珠江实业集团党委书记、董事长郑暑平“涉嫌严重违纪违法”，正接受广州市纪委的审查和监察调查。并且两个月后，珠江实业公告称，由于一致行动人禾盛财务拒绝配合履行一致行动人的相关约定，导致珠江实业无法实际控制广州东湛，因此不再将广州东湛纳入2018年年报的合并范围。
无独有偶，有信托理财师告知记者，中江信托发行的“中江信托金龙86号”募资2.8亿元投向高陵光明房地产开发公司，颐和地产持有光明房地产的6成股权、也是该信托计划的担保人；但自2018年11月起，中江金龙86号也出现了兑付风险。
此外，颐和地产还发行了17颐和01等私募债，将在2020年陆续到期。据彭博统计，颐和地目前债券余额为10.6亿元。不过4月15日，中债估值中心将颐和地产相关债券的隐含评级由A+调整至BBB。前述知情人士直言：“目前已有信达、华融等大型金融机构对其主要在售、回款项目采取冻结查封等措施。”例如华融资产广东分公司2018年11月登载的一份资产处置公告也显示，华融广东拟对其拥有的台山颐和温泉城地产开发公司等债权资产进行处置，价值总计近8亿元。
颐和地产一路前行争议不断
作为上述产品违约的主角，颐和地产成立于上世纪90年代，早于同城的富力和恒大。公司偏好豪宅开发，也曾凭借颐和山庄等知名项目赚取眼球。中国指数研究院发布的“2015年百亿房企名单”显示，当年颐和实现了126亿元的销售额；同一机构发布的“2018中国房地产百强企业名单”中，颐和地产居于60位。
公开信息显示，颐和地产的创始人、董事长何建梁出生于陕西咸阳，已在广州扎根发展约40年。何建梁早年就职于远洋集团。“毕业后，他曾在远洋集团做过多年船员。早年间，领导人出访的部分前期工作以及出访期间的支持就是由远洋集团负责的。跑船经历开阔了何建梁的视野、拓展了其人脉资源。”一位熟谙广东地产行业的人士告知记者，何建梁后来还曾任广州远洋宾馆的总经理。
“颐和地产的起家项目是广州颐和山庄，该项目在广深地产圈中颇为知名。”颐和山庄开发于1996年。后来何建梁下海，带走了包括赵永爽在内的不少同事故旧（赵曾任颐和地产的副总裁、执行总裁等职位，2017年离职），他们也构成了颐和地产的核心团队（在地产业内有“三大远洋”的说法——除何建梁外，曾任远洋集团董事局主席、总裁的李明，以及万达集团前任总裁丁本锡皆出自远洋）。
知情人士透露，何建梁与早期广州城建、规划的高层领导交往较多，并因“援疆”项目，与原广州市委书记万庆良关系密切（2010年-2014年，万庆良历任广州市长、市委书记）。自2012年起，颐和地产就在“援疆”名义下，在新疆开发了“阿凡提主题乐园”，该项目投资规模为100亿元，号称要打造成“中国的迪士尼”。媒体公开报道显示，万庆良在2012年-2014年至少三次远赴新疆调研该项目。譬如2012年8月，万率广州党政代表团赴项目所在地新疆疏附县调研，并参加了阿凡提乐园的奠基仪式。此外自2007年起，广州启动城中村改造，并引入房产开发商，而万庆良在广州的施政理念之一也是“三旧改造”，包括颐和在内的诸多开发商均投身其中。
《红周刊》记者了解到，颐和地产的开发重点首推广东，其次是西南、华北、东北等地。在前几年盛行业内的房企出海潮中，颐和也同样冲在前列。公开信息显示，颐和在2010年前后即布局海外项目，首个海外项目落户澳大利亚，其开发的Summer Court公寓2012年开盘，其后又相继拿下了毛里求斯、美国波士顿的地产开发权。作为一家中型房企，颐和早早将目光投向海外，或许与何建梁在中国远洋的工作经历不无关系。
不过，颐和在海外的布局并非一帆风顺。例如颐和2014年在韩国济州岛拿下了一块地，“原本打算开发高尔夫球场、马场、赌场以及移民物业”，但知情人士直言，“颐和济州岛项目在2017年8月举行了盛大的开工仪式。”当天恰逢发改委、商务部等联合下发文件（国办发〔2017〕74号）。该文件对国内企业在海外投资房地产、酒店等行为做出严格限制。受此影响，国内房企的出海进程出现延缓。
纠纷化解前景扑朔迷离
如今面对巨大的债务压力，颐和地产究竟能否扛过这一关呢？在王女士看来，“据我们了解，颐和的问题还没有糟糕到不可挽回的地步。”她解释称，颐和手中的地块拿地时间较早、成本低、以住宅用地为主，因此不用担心变现的问题，无非就是何建梁是否愿意放手，以及围绕卖价高低展开的博弈而已。
以颐和与信达资产的纠纷为例：广州中院公告显示，信达资产广东分公司曾以不良债权纠纷为由起诉了颐和地产等，要求偿还本息1.86亿元，并对颐和大厦部分房产的拍卖所得款享有优先受偿权。对此，王女士解释称，之所以信达资产选择法律手段，“可能跟抵押资产的抵押率比较低有关，如果能把抵押房产拿到手后再以市场价变现，那么比现金偿债的收益要大。”
中江金龙86号的情况也类似，该信托计划的推介材料显示，抵押品估值为5.6亿元，变现后理论上足以覆盖信托计划。就偿债方案，记者也致电了颐和法务部门以及财务总监陈菊娇，对方在听到记者来意后匆匆挂断。
其实，颐和地产面临的债务危机并不是个案。2018年以来，在经济下行、去杠杆、房产调控等诸多因素的共同作用下，部分中小型房企遭遇现金流危机，中弘股份、五洲国际、银亿股份先后出现了公开的债务违约，近期泰禾地产也饱受偿债压力的困扰。
发生债务危机的房企主要有两类：战略扩张节奏过快，过分业务多元化。“如果房市降温、政策调控，销售资金回笼放缓，房企就会面临很多问题。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向记者表示，“下行周期时，房企应该聚焦住宅业务。如果过多涉足商业地产等，就会在资金把控上面临更大的挑战。”
责任编辑：曹婕
