投资日本房产年回报15%?现实没有那么容易,来看5大忽悠手段…海外... ...

显示全部楼层 · 2019-4-30 03:29:04

<div contentScore="11840"> <div contentScore="332"> 这可能是一篇漏洞百出、严重失实的文章。这篇文章巧妙地把“投资经营移民”、高回报（15%）、低投入（300万元）等多个让人心动的要素组合在一起，极不负责地夸大了日本不动产投资市场的优势，而选择性忽略了高昂的成本、激烈的竞争等事实。 </div> 近日，有媒体刊文称，今年不少国人前往日本进行房产投资并获利丰厚。文章描述，一位在日本定居4年的民宿经营人士称，2014年他们夫妻办理了日本投资经营签证，移居北海道，并购置两套独栋别墅，房价加改造、装修共花费300万元人民币。目前的年均投资回报率超过15%，在他的带动下，已有不下10位朋友在北海道投资民宿。
一些知名新媒体也对该文进行转载，并一度登上新浪微博的热门榜单。然而证券时报记者从熟悉日本事务的法律咨询机构了解到，该文其实漏洞百出，纯粹是一篇“忽悠文”。忽悠一：民宿属灰色地带，无法申请日本投资签证原文指出，2013年，在北海道旅行的李先生被当地70%以上的森林覆盖率吸引，认为日本北海道的风光媲美北欧，来了就不想走了。过了一年，李先生带上妻子（在北海道购置两套独栋别墅）办了投资经营签证，成功移居日本。
真相会是这样？对此，炜衡律师所东京分所商业咨询顾问王栩告诉记者，投资经营签证虽然相对好办，但也有门槛，即必须是日本政府许可的经营范围。在2018年6月15日《日本民泊法》（编者注：“民泊”即汉语民宿之意）出台之前，民宿一直还是比较灰色的领域，如文中所说2014年便以民宿为经营业务申请投资经营签证，几无可能。
据介绍，关于此的变通方式，例如说，以在日本注册的公司持有房屋进行租赁业务，租金作为公司稳定的现金收益，那么就可以申请投资经营签证。忽悠二：刻意混淆“北海道”房价概念

图片来源：google地图网页版
原文说，李先生夫妇在北海道购置了两套独栋别墅，一套是建好3年的次新房，一套是已经有25年房龄的二手房，房价加局部改造、装修，一共花了300万元人民币。
对此，证券时报记者查看资料发现，虽然原作全文都在说北海道，但北海道是日本的一个区域，相当于我国行政区“省”的概念。日本的行政区划是“一都两府一道（四十三县）”，分别是东京都、京都府、大阪府和北海道。也就是说，北海道属于日本的一级行政区域，它的陆地面积约8.35万平方公里，相当于2.5个海南省（3.54万平方公里）。
全文只说北海道，但不指明哪个城市。那么就好像是，我向朋友吹嘘说花300万元在海南买了一栋别墅，但不告诉你是在三亚、海口，还是在儋州、临高。实际上，海南全岛不同地方的房价差别可达数倍。安居客统计显示，三亚的二手房最新均价为3.3万元，环比上月下跌0.84%，而儋州均价约8000元。

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原作全文只是说“我在北海道买了独栋别墅，做民宿出租赚了很多钱”，但丝毫未提是在北海道最大城市札幌，还是富良野、小樽这样的旅游城市，或者干脆是在偏僻乡野？无疑，这不是在瞎编，就是在刻意隐瞒真相。
证券时报记者的一位日本朋友说，独栋别墅其实就是日本的“一户建”，即使在北海道，不同区域的价格也差异巨大。忽悠三：2万元购房税费成本？后面加个“零”还差不多原文指出，李先生夫妇在日本北海道买了价值200万元人民币的房子，要交的印花税、登记税、取得税，总计约2万元，成本并不算高。李先生还说，日本的土地和房屋都是永久产权，每年缴纳物业持有税（评估价的1%）。而独立别墅一般没有物业费，公寓须交管理费。
首先需要明确，由于人工成本极高，日本的房屋改造和装修费用相当昂贵。25年房龄的“一户建”，在日本实际操作中，房屋本身已基本没有价值，实际只剩土地的价格，建筑物基本都是白送的。其次，日本的房屋内部装修成本非常高，当然材料的品质也非常好。总的来说，如果地段合理，那么从买地到改造，300万人民币的价格也说得过去。
不过，人民币200万元的房子，各种费用却远不止2万元。记者通过专业法律顾问了解下来，这里所谓的2万元中介费及税费，应该是翻几倍的15万元甚至更多。为此，记者采访了炜衡律师所东京分所商业咨询顾问王栩，他为我们做了详细介绍。
第一是中介费，买方需支付总价200万元的3%，即6万元人民币的中介费；以及每套6万日元的手续费，两套就是12万日元（合计约7500元人民币）。光中介费用就接近7万元人民币。
第二，日本房屋交易需缴纳登记税和取得税，分别是评估价格的3%和2%，也就是说，两套房子的登记取得税（相当于我们国内税务未合并之前的国税和地税）为房屋评估价的5%，而一般评估价格是实际成交价的一半，尤其是房龄较长的物业。那么按照李先生200万元购入两套别墅来计算，登记税和取得税一共就是100万的5%，即至少为5万元人民币。
第三，印花税是每套5000日元，两套合计630元人民币。
第四，物业持有税，为评估价格（注：按照市场价的一半计算，实际可能略多）的1.4%，一共是1.4万元人民币。
第五，都市计划税，为评估价格的0.3%，一共是3000元人民币；
第六，每套需缴纳10万日元的“司法书士报酬”，两套合计人民币1.25万元。
不包括交通跑腿、吃喝住宿等费用，李先生在日本买两套独栋别墅花费200万元人民币（不含装修），光是交给日本政府和中介机构的税费就超过了15万元人民币。其他各种不可预知的费用并未计入。
原作中的2万元购入税费，对于不了解日本市场的中国投资者来说，有很明显的误导嫌疑。忽悠四：每年营业180天，剩下的半年休息？原文说，2015年初，李先生将手上的两套物业进行改造，一套整租，一套自住分租。向政府申请了民宿许可，一年有180天可营业。虽然不是全年，但日本住宿费高，像北海道，民宿标间500-600元/晚，套房800-1000元/晚，整栋3000元/晚起。因此，只经营180天的收益也不错。一般来说，北海道12月-3月中旬是冰雪旺季，5月-9月中旬是春夏旺季，开放180天足够了，剩下的时间要么是请朋友来住，要么干脆空着。
看到这里，读者心中可能升起一股莫名的冲动吧？多么令人憧憬的生活啊，一年只需工作半年，还能有15%的年化收益。总之，赶紧去日本投资民宿吧，别在国内股市瞎折腾了。
但事实上，这也是完全混淆了《日本民泊法》的“新旧法”要求。
炜衡律师所东京分所商业咨询顾问王栩告诉证券时报记者，日本民泊新法2018年6月15日正式颁布，之前根本没有所谓“180天许可”的要求。按照此前的管理规则，只能以“旅馆业简易宿所”的名义申请开办所谓民宿，走的是旅馆业法，相当复杂，比如说对消防、区域规划、房间大小、内部设施等都有严格明确的要求。
也就是说，2018年6月之前的日本民宿业，实际上并没有法律明确界定，所有人都是偷偷摸摸在干，反正也是自己的房子。这篇报道，实际上是拿2018年的最新法律要求（比如180天营业时间），去套用之前5年的事，完全是一笔烂账，故意把真真假假的事情混在一起。
而且，日本北海道的民宿价格，远没有每晚500-600元人民币这么高。
先回到前面提到的区域问题，北海道面积很大，那么这里最大的城市札幌，一般酒店和民宿的价格大概是什么水平呢？据公开数据，每年的1月-3月间，札幌的商务酒店价格在7000-12000日元之间，约合430-750元人民币之间，而且住宿条件比民宿要舒适许多，房间一般还都挺大。
在北海道的富良野、网走、知床、斜里、旭川、小樽这样的旅游地区，旺季的商务酒店价格也就是在500-800元人民币之间。其中，旺季时富良野和小樽的民宿一般在300元人民币左右。而即便在东京这样的大都市，民宿也不过500-600元人民币这个水平。至于原文提到“整栋3000元人民币一晚”，更是有夸大的嫌疑。
事实上，原文从头到尾都没有提到这两套别墅在哪个城市。散落在2.5个海南岛那么大的北海道上面，来对读者大谈特谈回报和收益，又从何说起呢？忽悠五：混淆企业与个人税费原文说，李先生夫妇这两栋别墅的日常开销，除了水电采暖费1500-2000元人民币/月/栋，物业持有税5000元/年/栋，再无其他费用。此外，长租或民宿收入需缴个人所得税，12万元/年以内税额的，缴纳5%，12万-20万元/年税额的，缴纳10%；年家庭收入总额不到350万日元（约22万元人民币）的，属于低收入阶层，免除个人所得税。
但实际上，日本的水电费开销非常高，并非原文那样的轻描淡写。由于这篇刊登于官媒版面的文章遗漏了别墅的区域及面积介绍，所以无法具体一一对应起来。但举个最简单的例子，在东京租房的朋友应该有概念，一室一厅的房子，平时水电取暖的话，一个月8000日元水电费（约合500元人民币），还必须节约着用。一般的三口之家，每月的正常水电费应在12000日元以上，约合750元人民币。
关于税费，这里的问题就来了。这对中国夫妻是投资经营签证过去的，或是设立了公司，以公司名义持有房屋，或是个人持有房屋，租给自己的公司，公司再出租经营。但无论如何，都必须是以公司的名义做经营收入财报的，也是需要缴纳公司利得税之后，个人部分才能正常缴税。
这篇文章的受访者李先生，故意把家庭收入、低收入阶层免税等不同范畴的事物混淆在一起，但事实上必然是公司先完税，分配到个人之后，再由个人完成缴税义务。而不是文中那样混为一谈，误导读者。总结：中国人为何容易被忽悠？证券时报记者经过多方求证和详细调查后发现，这可能是一篇漏洞百出、严重失实的文章。这篇文章巧妙地把“投资经营移民”、高回报（15%）、低投入（300万元）等多个让人心动的要素组合在一起，极不负责地夸大了日本不动产投资市场的优势，而选择性忽略了高昂的成本、激烈的竞争等事实。
最后来看看日本的“无风险收益率”水平以及资金借贷成本等，我们就可以更科学地判断该如何“投资日本”。天上不会掉馅饼，像这篇文章吹嘘的毫不费力赚取15%回报，稍微想一想就知道是不可能的。
截至记者12月25日发稿，日本10年期国债收益率已跌至0%，为2017年9月以来首次。也就是说，人们买国债的目的不是为了增值，只是为了让资金收益不会成为负数。相比起股市暴跌来，这里还算安全。

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再来看日本股市。受隔夜美股暴跌影响，日本股市日经225指数12月25日更是收跌超5%。

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此外，日本主要银行金融机构的长期贷款利率，多年来一直维持低位，当前在1%左右的低水平。

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那么这样看来，中国人只需花费300万元人民币，就可获得日本移民签证，还能“半工作半休息”享有15%的年回报。您觉得这靠谱吗？
记者再次提醒各位，在日本经营民宿的回报，远比想象中要低。投资者切不可盲目轻信网上的信息，以免上当受骗。无论是投资美国、英国还是日本、澳大利亚的不动产，首先要抛弃国内长期形成的那种“买房必涨”固有思维。另外，也要尊重法律人士的意见，在投资决策之前，适当花些钱请法律专家咨询一下，绝对利大于弊。
来源：证券时报网 
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