他山之石日本、韩国、新加坡房价调控

　　所谓“保低放高”是指，政府为中低收入者提供廉价住房或优惠住房贷款，保证中低收入者能买得起房或者能租得起房，而高收入者的住房问题则由公开市场解决。 　　日本政府主要通过立法对地方政府兴建廉价住房等提供实物、金融和税收等方面的支持，以实现改善国民居住条件的目的。日本政府在支持兴建廉价住房方面的主要做法是：中央政府出资鼓励地方政府兴建住房和收购住房，然后再以较低价格出售或出租给中低收入者。依照《公营住宅法》，日本中央政府要为地方政府兴建用于出租的住房提供财政补贴。其中，新建住房费用由国家补贴一半，翻修住房费用由国家补贴1/3。
　　1955年，日本政府在《公营住宅法》的基础上又出台了《住宅公团法》，为以政府为主体直接出资兴建住房提供了法律依据。按照该法律，日本中央政府出资组建了住宅公团。住宅公团是一个非盈利单位，负责在大城市及其周边地区进行城区改造和建设住宅，并出售或出租给一般收入者。
　　为进一步改善国民居住条件、促进城市建设，1960年日本又制定了《居民区改造法》。根据该法律，各地方政府在进行城区改造时，可得到中央财政的补贴。拆除危房、搭建临时住宅所产生的费用由国家资助一半，新房建设、收购平整土地所产生的费用可得到国家2/3的补助。
　　此外，日本政府还通过为购房和建房单位和个人提供低息贷款来解决国民住房问题。1950年，日本制定了《住宅金融公库法》，由国家出资成立住宅金融公库，实行固定利率制，贷款利率相当于普通银行的1/3左右，还贷期限也比较长，一般为35年，一些特殊困难人群到期无法还款还能在原贷款期限基础上再延长10年，放贷对象主要是购建住房的个人和单位。此后的1955年，日本还颁布了《住宅融资保险法》，对金融机构发放住房贷款提供保险服务。另外，日本政府还通过减免所得税、赠与税和房屋登记许可税等政策措施，鼓励国民购房。
　　日本政府实施的这些法律和政策措施取得了较为显著的成效。据统计，截止到2000年，日本住宅公团累计建房150万套，用于出租和销售的各占50%，各地方政府累计翻修和新建住房210余万套。同时，住宅金融公库累计为1890万套住房提供了177.4万亿日元的融资。大量低价房和廉租房在日本政府的努力下成功填充了市场，满足了日本相当一部分中低收入者的住房需求。 
    新加坡是一个人口密度较高的城市型国家。新加坡政府坚持以政府分配为主、市场出售为辅的原则，牢牢掌握了房地产市场的主动权，既解决了大部分国民的住房，也有效平抑了房价。
　　在新加坡，民用住宅主要由政府组屋和商品房两部分组成。政府组屋由政府投资修建，价格也由政府统一规定，以低价出售或出租给中低收入阶层使用。包括共管公寓等高级公寓和私人住宅在内的商品房则是由私人投资修建，并按市场价格发售。据统计，过去４０多年中，新加坡共修建组屋近１００万套，目前约８４％的人安居在组屋中。而商品房的购买者主要是收入较高的二次置业者、投资者或者外国公民。
　　在组屋分配方面，新加坡建屋发展局会在组屋建成后，按照公平原则进行合理分配。符合配房条件的住户一律排队等候政府分配住房，低收入者可以享受廉价租房待遇，中等收入者可以享受廉价购房待遇。组屋按地段与面积不同，每套价格从１５万新加坡元（１美元约合１．５２新元）到２５万新加坡元不等。符合条件者，可以向建屋发展局申请优惠按揭贷款。
　　为防止房价剧烈波动，新加坡对房地产市场进行严格监控。例如，建屋发展局的政策定位是“以自住为主”，对居民购买组屋的次数有严格的限制。购买组屋后，屋主在一定年限期内不得整房出租；在购买组屋后５年之内，不得将其转让，也不能用于商业性经营。新加坡政府还规定，一个家庭同时只能拥有一套组屋，如果要购买新房子，旧组屋必须退出来，以防有人投机多占。对于商品房，新加坡政府规定，业主出售购买时间不足１年的商品房，需要缴纳高额房产税，从而有效抑制了“炒房”行为和商品房价格暴涨。 本报驻新加坡记者:张永兴 
　　韩国建设交通部今年4月底公布的数据显示，韩国各地房价平均下降了0.03%，为27个月以来首次下跌，其中首都首尔房价降幅为各地平均降幅的两倍。金融专家分析，这说明韩国政府自去年年底采取的扩大住房供给和抑制房地产投机的措施初见成效。
　　近年来，韩国房价大幅攀升，房地产市场明显出现过热势头。韩国政府“疏”、“堵”结合，在扩大住宅供应量的同时推出了相关金融和税收政策。
　　韩国有关部门在去年年底公布了房地产治理方案，重点扩大优质低价住房供应量。根据这一方案，截至2010年，韩国公共宅地新建住房将增加到86.7万套。同时，政府还放开了对民间住宅用地的限制，使民间宅地新建住房增加到77.3万套。这两项措施将使韩国未来几年内新房供应量达到164万套。
　　在金融方面，新方案规定金融机构提供住房贷款的额度不能超过房屋实际市场价格的40%，以遏制投机性购房。据估计，严格的贷款条件每年可减少与住房相关的贷款4万亿韩元(约合42.6亿美元)。
　　为抑制房价上涨，韩国中央银行在最近两年内曾数次加息，并将银行间隔夜拆借利率提高至5年来的最高点(4.5%)。韩国央行3月底公布的报告显示，韩国各家银行储蓄型存款平均年利率达到4.75%，为2002年7月以来最高值。韩国各家银行住房抵押贷款平均年利率也上升到2004年1月以来最高值(6.18%)。
　　韩国政府还着手抑制炒房行为，从去年起加大了对不动产，特别是高价值不动产的税收力度，使拥有多处房地产的家庭不得不每年支付高额不动产税。此外，政府还对拥有两套以上住宅的家庭提高了征收房地产转让所得税税率，从而减少了倒卖房产的收入。为防止隐匿和以他人名义倒卖房产，韩国政府还要求房产交易者必须向地方政府的国税厅和警察局等机关进行申报，并要求说明资金来源，以使房地产买卖透明化，杜绝逃税、漏税和钻政策空子的行为。 本报驻首尔记者:李拯宇 干玉兰