决定房地产周期的力量很多，以美国房地产市场的周期变化为鉴，对比国内市场变化意义不大。在中国虽然没有大的房地产周期规律可以借鉴，但却具有较强的政策性周期。这个或许远比“18年周期模型”更具现实指导意义。
中房报记者 周翔宇 北京报道
2017年9月以来，美国房屋销售和价格加速上涨。销量方面，新屋销售量由年化55.9万套大幅上涨至73.3万套，创2007年8月以来新高，成屋销售量也由年化535万套跳升至581万套，创2007年1月以来新高。房价方面，美国多个房价指数均已接近甚至超过2008年金融危机前的高点。
毫无疑问，上涨是2017年美国房地产市场核心，也是2018年的发展趋势。Realtor预计2018年房价将同比增长3.2%，全美房产经纪人协会预计增长5.5%，美国最大房产网站Zillow的预估增长率介于两者之间，为4.1%。
自2007年次贷危机后，美国房地产市场一直处在调整之中，2012年触底反弹后，去年房地产市场的进一步回暖成为美国经济的一大亮点。数据显示，美国房价已经连续15个月，且环比上涨超过5%。
在此趋势下，美国房产总值一路上升至历史最高值，美国研究机构数据显示，该数据在2016年达到高点后，2018年1月初美国所有房屋总价值是31.8万亿美元。
库存最低点需求最高点
中国房地产报记者统计数据发现，2016年至2017年两年间，美国房地产市场打破了速度、竞争和需求的纪录，在价格上则表现为不断上涨。
过去的一年，美国房地产市场增长了1.95万亿美元。洛杉矶和纽约各占美国全部住房市场的8%以上，价值分别为2.7万亿美元和2.6万亿美元。
在美国35个最大的市场中，旧金山是唯一一个价值超过1万亿美元的地区。哥伦布在2017年价值增长最多，增长15.1%。圣何塞，达拉斯，西雅图，坦帕，拉斯维加斯和北卡罗来纳州的夏洛特在过去一年也增长了10%甚至更多。
其次，西海岸城市现在的价格已经超过了2006年的峰值，购房者的债务也有所下降。抵押贷款债务占房屋价值的百分比（贷款价值比）发出了一个很好的信号，表明2018年的价格增长将大概率地继续以2017年的速度增长。
这种上涨并未表现出更多的泡沫迹象。首先，买家和卖家在价格上仍然保持同步，在最昂贵的西海岸市场上，销售比率达到了100%或更高。甚至在波士顿和华盛顿两个东海岸市场，也看到了强劲的价格上涨信号，销售比率高于100%。在全国范围内，2017年的房屋销售比率达到了历史最高的99%。
美国房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯・云(Lawrence・Yun)表示，房地产供应端的短缺和不断增长的经济及就业数据是购房意愿高涨的主要动因。据他称，过去几年里，美国每年都会有大约120万套新住房推向市场，但2017年到目前为止，只有80万套新房建设完成，和过去相比萎缩不少。
美国商务部去年12月16日公布的数据显示，美国新屋开工数据和营建许可数据不及预期。美国11月新屋开工总数年化为102.8万套，不及预期值104万套.；11月营建许可总数为103.5万套，不及预期值106万套；美国11月营建许可月率为下降5.2%，比预期值下降3.4%。据路透社报道，截至2017年底，美国的待售房源较上年减少了12%。
美国媒体报道称，这主要受强劲市场需求、缓慢房产建设和房主售房意愿下降等综合因素的推动。新住宅建设速度不足以显著缓解当前的库存紧张，而二手房库存也面临短缺。与此同时，由于劳动力市场保持强劲，贷款利率接近历史低位，房地产市场的销售仍在升温。
而另一方面，2011年以来,美国购房群体规模止跌反弹,叠加居民收入加速增长，以及较低的住房自有率和家庭债务支撑，购房需求持续上升。
根据美国人口调查局的房地产数据，2006年至2016年间，美国新增家庭760万户，但其中选择购房的家庭相对较少，而选择租房的家庭比例大幅增加，其份额从2006年的31.2%上升到2016年的36.6%，这一数据接近50年来的最高点。
然而，更多美国家庭选择租房居住并非因为不愿购置房屋。据皮尤研究中心调查，72%的租客表示愿意在未来选择买房，65%的租客表示他们是由于生活环境而被迫选择租房。绝大多数租房者表示，是由于经济原因而选择租房。
外资进入助推 美国市场火热
美国彭博社针对2017年房价上涨同样撰文指出，美国住房价格持续上涨主要是受到了低库存和高需求的双重支持。在需求上扬的情况下，低库存继续刺激房价走高。与此同时，大量的海外购房需求也加剧了美国本土市场的竞争，导致房价的进一步飙升。
从2013年开始，当美国经济复苏刚刚显露苗头，中资对美国的房地产投资开始登上各大媒体的头条。不断有中国的公司爆出一个个在美国房地产市场投资、收购的新闻。2014、2015年，中国资本对美投资的增长显著。
在中资进入美国房地产市场极值时刻，据商业地产服务与投资公司世邦魏理仕(CBRE)研究部数据显示，2015年上半年，中国投入到海外商业地产的投资额同比增长约46%，达66亿美元，其中流入美国的总投资额高达36.76亿美元，是2014年全年投资额的1.5倍。美国彼时成为中国房地产投资者的首选国家。曼哈顿地产项目外国投资榜中，有五家中资机构上排在前十五名之中，而其中安邦、中国银行(601988,股吧)和跨富地产分别以12亿美元、6亿美元和5亿美元名列前茅。
在个人投资者方面，“中国的投资者是初涉美国的房地产市场，正在到处寻找投资机会。由于门户城市的竞争加剧，中国投资者会不断对其他都市，比如像亚特兰大、波士顿、达拉斯、丹佛和西雅图寻求机会。”一位负责美国房地产市场研究人士表示。
数据显示，2015年起，中国个人客户已经成为美国房产的第一国际买家。仅2015年，中国买家就在美国购买了大约3.5万套房产，总价值共计约286亿美元。
近年来，中国的保险企业、银行和私募基金成为全球房产的最重要竞标者，频频在伦敦、纽约、悉尼和其他各大城市竞购大型写字楼和豪华酒店，但由于担心资本外流和人民币贬值，国内政策从去年底开始限制海外收购行为。
中国商务部的数据显示，去年前9个月中国对外非金融类直接投资总额下降到780亿美元，降幅达42%，但这个数据没有细分到具体行业。
跨国房地产集团高纬物业咨询公司的最新报告显示，去年第三季度中国对外房地产投资额只有25亿美元，降至2013年第四季度以来的最低点。去年前9个月的中国对外房地产投资总额为182亿美元，相比之下，2016年全年投资额达到创纪录的383亿美元。
值得注意的是，万达酒店发展近日在港交所公告称，将以3560万英镑出售公司在英国伦敦的项目“万达・伦敦ONE”60%的股权，这是万达“出海”首个项目。
不过，前述美国房地产研究人士并不担心中资的回撤会对美国市场产生较大影响，“虽然中国买家目前是占比最大的外资购买力量，但是这个比例依然只有24%，伴随美国房价看涨趋势以及特朗普政府减税政策带来的消费能力提升，相信将有更多外资补空进入。”
18年地产周期重启
与众多机构相继发布对美国楼市上涨预期相反的是，鲜有声音在提醒人们关注其中可能存在的风险。
一个重要原因在于，美国住宅按揭贷款增速水平较低，因无法还贷而丧失住房赎回权数量，以及丧失赎回权的住房贷款占总贷款比例均呈下滑态势。
美国商务部统计数据显示，美银行逾期住房抵押贷款在2017年9月逾期60至89天的抵押贷款比例为0.7%，与2016年9月持平，90天及以上的严重拖欠率比2016年同期下降0.4个百分点，也是自2007年10月以来的最低水平。
此外，联邦劳工部的统计数据显示，过去两年，全美所有劳工的年薪平均增长了2.5%，增幅甚至高于此前的2.2%，强劲的就业增长、低失业率、稳健的经济表现和谨慎的承保相结合，会使明年房贷表现持续改善。毫无疑问，多项数据和调查表明美国楼市重新进入新一轮周期的发力阶段。
中国房地产报记者了解到，过去100多年，美国房价呈缓慢微幅上升的趋势，与宏观经济密切相关，呈现出显著的周期性特征，始终与宏观经济的发展保持基本一致的步调。
20世纪90年代前后，美国房地产市场进入新周期（1989年至2007年），此次周期历时18年。研究显示，美国房地产存在十分显著的“18年房地产周期”现象，需要注意的是，1933年，美国经济学家霍默・霍伊特出版了《百年来芝加哥地区土地价值》一书，开启房地产周期领域研究先河，并首先发现了长度为18年的房地产周期。以此计算，以2007年为起点，2018年正是新一轮“18年周期”的增长阶段。
但同时需要注意的是，决定房地产周期的力量很多，以美国房地产市场的周期变化为鉴，对比国内市场变化意义不大。在中国虽然没有大的房地产周期规律可以借鉴，但却具有较强的政策性周期。这个或许远比“18年周期模型”更具现实指导意义。
目前来看，未来数年内国内房地产市场最大变量将来自与房产税收政策带来的影响。不可否认，税收的调节作用将对房地产投机性行为对起到抑制作用，但是从基本面来看，此举并不会影响房地产行业在国民经济中的地位。
华远地产(600743,股吧)原董事长任志强曾与纽约市财政官有过交谈，他告诉任志强，房产税几乎是纽约市所有税收的100%。任志强的判断是，所以房地产一定是支柱产业，不管是在中国还是在美国。
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（责任编辑：何一华 HN110）
