房价坑了日本30年!如今值得我们来深思了!

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                                <p>房地产的疯狂与崩溃，日本已经经历过了。日本的错误，值得所有人警醒。日本的前车之鉴，值得仔细研究。 </p>
<p>数据来源：日本国家统计局；六大都市包括：东京、横滨、名古屋、京都、大阪、神户。 </p>
<p>第一，在经济发展，信用扩张的大背景下，房地产可以增长很长很长时间。 </p>
<p>根据日本国家统计局的数据，日本六大都市的地价从1955年有统计数据开始，一直上涨了36年。 </p>
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<p>知名财经评论人表示，日本跟我们一样，上涨的时候都是一线城市涨，东京涨的最快最高。大概当年日本人也相信，日本只有一个东京，东京掌握着教育、医疗、金融、就业等等资源，所以东京房价不会跌。东京买不起了就买东京圈，东京圈买不起了，就开始买6大城市，最后再买小城市，从涨幅上来看，甚至6大主要城市的涨幅远远超过了东京圈和东京核心区的房价涨幅（有基数原因），这就是一种跟风炒作，不过潮起潮落，潮水总归要退去。 </p>
<p>而在80年代后期，地价的上涨急剧加速，直到1991年房地产泡沫破裂。 </p>
<p>别管什么一线城市还是二线城市还是东京核心圈，价格同样是暴跌。只不过跌到后来，一线城市还能止血，而二三线城市根本就没有这个功能。现在还在跌！有个朋友家的父辈买了一套大阪的房子，当年倾其所有，现在跌了一半，每年还要交着沉重的赋税。根本卖不掉。 </p>
<p>第二，在经济停滞，信用扩张受阻的大背景下，房地产可以低迷很长很长时间。 </p>
<p>房地产是长周期资产，受信用周期影响，价格的变化具有长期趋势。一旦趋势形成，就会持续很长时间。自从1991年房地产泡沫破裂之后，直到24年后的今天，日本六大都市的地价仍然没有恢复。（数据来源：日本不动产研究所 JREI） </p>
<p>对于一般人来说，住宅的价格走势才是最值得关注的。日本不动产研究所的东京住宅价格指数从1993年6月开始。可以看出，东京的住宅价格从1993年开始至少下跌了10年，之后窄幅震荡。相信可能有很多日本家庭根本没有意识到房地产的长周期属性，在这10年间不断抄底，让很大一部分辛辛苦苦获得的家庭财富被周期的力量摧毁。 </p>
<p><strong>日本人提到现在的房子，都是咬牙切齿</strong></p>
<p>有一部分人彻底被房子绑架了，他们不得不继续工作，只为了房子上的负担，由于在日本开征了房产税，大约每年的房产税率是5%左右，这样算下来一套500万的房子，你每年要交的钱是25万，虽然日本人收入高，但面对这样一笔钱，也是相当的挠头。日本还规定了，房子买卖要交重税，赠与也要交税。于是日本人彻底疯了，房子完完全全的砸在了手里，再也卖不动了。 </p>
<p>第三，周期的巨大力量不可忽视，潮涨潮落，有涨必有跌。 </p>
<p>日本六大都市的地价从70年代翻了五倍，却在泡沫破裂后跌去了60%左右。这背后是周期的巨大力量。当年日本人也并不相信周期，相信东京等核心都市的房地产价格由于稀缺性，会一直上涨。但是，经济的规律最终打破了日本的“特殊性”。 </p>
<p>关于房地产，日本能够告诉我们很多，但最关键的一条就是尊重周期的规律。房地产受经济周期，信用周期影响很大，而且是长周期，甚至超长周期资产。当周期上行，可以持续很长时间，一旦周期改变，则谁也无力回天。对个人和家庭来讲，十年是很长的时间，但可能只是周期中的一瞬间。而个人和家庭的财富，则可能随着周期的车轮上涨，也可能被下行周期的车轮碾碎。 </p>
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<p><strong>中国房价上演的正是大跌前的疯狂？</strong></p>
<p>一线城市房地产市场的疯狂已经引发了业内的警觉。 </p>
<p>易居（中国）控股有限公司执行总裁丁祖昱指出，在投机炒房推波助澜之下，购买力和房价之间已经产生明显断层，再加上资本市场利好在2016年难以重现，所以对2016年深圳房价不能预期太高，特别是部分房价上涨过快的高端项目，可能会存在一定压力。 </p>
<p>而据一财网报道，上海中原地产一位内部人士表示：“我们认为今年的情况可能需要谨慎看待，去年上海楼市的交易量很大，已经开始透支，目前的房价由于交易标的较少仍在上涨，但如果涨到购房者不愿意接手，市场自然会回调。而且，当房价需要靠三代人的力量才能买得起的时候，购房者也会犹豫。” </p>
<p>中信证券地产研究团队也在报告中指出，如果2016年不出现降息，一线城市全年的楼市热度可能不如2015年，深圳等房价绝对水平和涨幅相对透支的城市，甚至可能出现下跌。 </p>
<p>而职业投资人黄生甚至认为，此次一线楼市的疯狂的背后，是银行信贷在年初的高度井喷所导致，长期必然无法维持，之后将迎来大跌！ </p>
<p>著名财经评论员刘晓博则认为，当我们说楼市见顶的时候，是需要有一个精准的定义的。比如，它是美元计价之下的“见顶”，还是人民币计价下的“见顶”。从中短期来看，中国中心城市的房价存在一个“美元顶”。或者说，在2016年9月30日之前，北上广深的房价很有可能在以美元计价上，创出一个高点，而且是未来几年内难以超越的。而如果以人民币计价，一线城市房价仍然有明显的上涨空间，而且在M2增速快过GDP增速5到6个百分点的大背景下，可能很难见顶。 </p>
<p><strong>闻到了吗，狂欢下弥漫着楼市腐尸的味道？</strong></p>
<p>以下文章来自“真叫卢俊的地产观”，仅代表作者观点。可能显得过分悲观，甚至引起部分读者不安，但保持忧患，总好过退潮的时候才知道自己正在裸泳。 </p>
<p>日前，市场出政策了，类似关于契税减半也营业税减免的政策，又是激起各种狂欢，认为这样的政策对二三线的楼市有极大的利好。卢俊其实不是特别懂政策环节，日常出政策的时候我也不大发文字点评，但是楼典微信小窗我说：有没有感觉一点点不对？ </p>
<p>我说：感觉到了 </p>
<p>我说说我的一些直观想法 </p>
<p>——如果有一样东西，鼓励大家拼命去买的好像都不会是特别好的东西，这个故事隐约在2015年的上半年股票市场上发生过 </p>
<p>——改革开放初期，所有好的稀缺的东西，比如大米，比如鸡蛋都是限购的，需要用粮票才能购买，不让买的说明是好东西 </p>
<p>——从商业逻辑上来说，针对一个目标密集性的出台政策只能说明两个问题，要么是这个东西有非常严重的问题，已经来不及中医调理必须西药针筒此后；要么是之前的政策失败了，需要用下一个政策来修补，但是不论是哪一种，都说明问题比想象中的严重。 </p>
<p>这是我不长的文科生涯里，自己时常告诉自己日常我们容易被欺骗的逻辑思路。 </p>
<p>为什么在今年这一刻，我突然把这三点全部想到了呢，因为我手机碎片信息化背景下经常有几个关键词在刺激我的脑袋。 </p>
<p>所有人都看出来国家在鼓励大家买房，特别是二三线的房子。 </p>
<p>2015年最好的楼市，恰恰是那些政府舍不得卖严格限购的北上广深。从2015年下半年开始，楼市的扶持政策秘籍到令人发指的程度。 </p>
<p>所有这些片段都在潜意识里告诉我，是不是楼市的问题已经严重到开始腐烂败坏的程度？ </p>
<p>我开始查找一些数据。 </p>
<p><strong>判断整体市场是否健康的重要数据：城市库存</strong></p>
<p>这个数据是我在任志强的微博里看到的，71853万方。因为甚少关注全国市场，其实我对7万方存量的概念是没有的，所以我找了一些比对的数据 </p>
<p>2007年到现在，中国住宅的销售量只增长了80%左右，但是市场的库存已经翻了快6倍。我们认真看一下趋势，中国的房地产市场是从2011年开始失控，库存越来越多，越来越多，而且几乎没有任何停止下来的痕迹。 </p>
<p>我希望大家记录下2011这个时间点。然后再来对比下，2011年前后，政府对待房地产的态度又是如何。 </p>
<p>从2009年因为四万亿的扶持事件之后，全国楼市开始冲天逆转，市场快速去化，同时价格也快速攀升。而这个时候，全国的舆论压力也到达极限，当时经常在各个媒体端看到类似这样的舆论。 </p>
<p>任志强就是在这个时候被所有人认为是全民公敌。 </p>
<p>所以在这个压力下，我们可以看到政府对于房地产的态度就是：控制房价，从而实现平息舆论的目的。 </p>
<p>但是错就错在当时简单的认为房价飙升是因为炒房团的介入产生的，所以采取了限购和限贷的手段，希望能够遏制房价。 </p>
<p>这个政策，从目前来看，是没有用的。 </p>
<p>但是如果在那个背景下如果只有这一件事情发生的化，地产的蝴蝶效应还可以控制，不会有严重的恶化。 </p>
<p>但是中央政府在用限购和限贷政策控制楼市的时候，地方政府却做了一件小事情：这是历年全国市场的土地出让情况，比较小，大家认真看。 </p>
<p>从2010年开始，土地市场的供应突然增多，而且在2013年的时候到达极限。为什么会出现这种情况，我们看图片最右侧的出让金占地方本级收入的百分比，在2010年之后提升到60%以上。 </p>
<p>换句话来说，地方政府突然发现土地市场这一块肥肉，然后在2010年开始大肆的出让土地。 </p>
<p>所以各位看到了没，2010年开始中央控制信贷市场不让需求正常的买卖房子，然后2010年开始地方政府又大量的出让土地，导致供应越来越多，需求越来越少。 </p>
<p>慢慢的，慢慢的，慢慢的，城市的房子库存越来越多。 </p>
<p>一线城市有外来人口导入的帮助，城市得到了喘息，而大量的二三线城市，就在这样的背景下，风险得到最大程度的暴露。 </p>
<p>而所有的问题暴露了之后，地方政府也好，中央政府也好，突然意识到问题比想象中的严重，赶紧采取补救措施。 </p>
<p>——其实最有用的一招在2014年的时候就已经用了：除一线城市以外，其他城市取消限购，这个在所有人眼里最大程度激活需求的政策。 </p>
<p>但是，很遗憾，没用 </p>
<p>——2015年下半年出台降低首付政策，这个应该是仅次于取消限购的重磅政策了。 </p>
<p>但是还是很遗憾，还是没用 </p>
<p>可以说，问题真的比想象中严重。 </p>
<p>今年过好年没多久，就马上出台了降契税政策，在我眼里已经等同于政府已经开始着急的直跺脚了，要知道降低首付的政策才出台多久啊？ </p>
<p>我后面想想，政府还有招数么，不要说什么没用的降息降准了，没有人规定市场资金流动便多之后一定要流向房地产，资金永远比人要聪明。 </p>
<p>也许和房地产有关的利好政策，政府还可以打出来的只有几个了 </p>
<p>1、完全的不限贷政策＋强制的商业贷款7折政策 </p>
<p>2、个税返还甚至财政补贴 </p>
<p>我小窗了不少业内人一个问题说：如果这两个政策用完之后是不是就完了？ </p>
<p>他们回复都是：完了 </p>
<p>我又跟了一句：地产完了？ </p>
<p>差不多吧，5年前种下的恶果，不知道要花多少时间来偿还！ </p>
<p><strong>————友情推荐————</strong></p>
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<p>漫步金融街 </p>
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