稳住房价,长效机制靠得住吗?

　　 
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　　在“房地产税降房价”的论调被各方舆论否决后，几乎所有看空中国房地产的人都把希望寄托在了“长效机制”身上。
　　长效机制，简单来讲就是通过政策手段让市场达到供需平衡。其中最重要的一步是“多主体供给”，目前来看，正在大刀阔斧的改革路上。
　　2018年，北京（楼盘）几乎把所有土地都划给了共有产权房，上海（楼盘）全市将新建和转化租赁房源20万套，深圳（楼盘）更是一纸公文将未来60%的土地贡献给了福利性住房。此外，还有南京（楼盘）、烟台（楼盘）、福州（楼盘）等等城市纷纷加入多主体房屋供应的行列中。
　　于是前几天就有一个朋友问我：“子木，如果未来中国主要城市的政策房建得足够多，是否会真正实现「房住不炒」，房价平稳，房子失去投资属性？”
　　虽然我没有洞见未来的本事，但这个问题的答案，完全可以从中国房地产的老师身上找到。
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　　中国房地产行业出世较晚，起初捏造模样时，共选择了两位老师，大老师是香港，小老师是新加坡。
　　大老师信奉“土地即财富”原则，热衷于土地出让金模式，通过卖地快速揽聚资金建设发展，但几十年后，房价贵绝全球；而小老师却一直坚守「居者有其屋」，大力补贴兴建保障房，从而实现了90%的住房自有率。
　　众所周知，中国大陆在1998年第一次房改结束后，基本艺从香港。无论是土地出让、预售炒楼花，还是公摊、售楼处维权，学的有模有样，而新加坡的公积金、保障房等制度却没有任何进展。
　　风风雨雨二十载，香港模式让中国在经济腾飞的同时也陷入了高房价的沼泽，高房价开始对人才的流动和制造业的发展进行反噬。照此发展下去，今日香港明日大陆，最终年轻人都被迫住进棺材房和笼屋之中。
　　所以近几年，当局开始战略性“弃港从坡“，着重学习新加坡的「居者有其屋」战略，开始加快落地「长效机制」。
　　所以中国房地产未来的老师一定是新加坡。为了得到答案，我们继续还原新加坡房地产背后的真相。
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　　1965年8月9日，马来西亚国会以126票赞成、0票反对的压倒性优势，将新加坡从马来西亚联邦中除名。也意味着，人均居住面积不足6平米的新加坡，在“生存机会渺茫中”，被迫宣告独立。
　　从此新加坡陷入了住房危机，大部分新加坡人只能生活在贫民窟和拥挤的寮屋区，只有9%的新加坡人住在政府的公寓中。
　　如何才能让国民安稳下来？成为了开国元首李光耀最痛苦的问题。
　　最终他观察到一个有意思的现象：
　　50年代新加坡发生暴乱，年轻人把汽车掀翻、烧毁；而60年代中期，这些人有了住房和其他资产，发生暴乱时，他们会赶紧把摩托车抬回家里。
　　李光耀开始思考差异的原因，儒学大家孟子的一句话给了他答案：有恒产者有恒心。
　　于是李光耀下定决心，要让新加坡每个家庭都有真正的资产让他们去保护，尤其是住房。于是「居者有其屋」计划正式上线。
　　李光耀做了两件事。
　　第一件事，土地国有下，让85%的土地以最低的价格出让，用于开发公共组屋，土地财政收入不足总收入的20%。
　　第二件是为了让老百姓(603883)有钱买房，新加坡将英国遗留的公积金制度扩大到住房领域，设计了一整套“新加坡中央公积金”制度，强制国民储蓄。老百姓存公积金的利率高于银行利率；老百姓贷公积金时又低于银行贷款利率，这种“高存低贷”模式，最终使公积金覆盖率高达95.3%，成为政府建房、民众买房的钱袋子。
　　庞大的低收入人群是李光耀的基本盘。所以，只有这些人保障充分后，政府才可以对其他收入人群逐层覆盖。这就是所谓的穷人国家帮，富人自己养。最终，新加坡一手抓住房供给，一手抓居民储蓄，用仅占全国用地14%的居住用地，实现了高达91%自有住房率，远超香港的50%自住率。成为了全球住房制度的典范。
　　当然，中国的保障房制度和公积金也是从新加坡学到的。但在之前的实施效果中我们看到，公积金成了“低存低贷”的鸡肋，房价一涨，就会出现高收入家庭利用率高，低收入家庭利用率低的现象，最后反而变成穷人在补贴富人。而保障房更不用多说，北京经适房里停了一堆奔驰宝马的新闻依然历历在目。
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　　「居者有其屋」计划实施后，新加坡人的居住条件得到持续改善。到2013年时，已经有超过83%的居民居住在政府提供的组屋中。根据官方资料，建屋局成立以来已累计完成了100多万个单元的公共住房，而2015年新加坡总人口仅为553.5万人。
　　而且，长期的计划让新加坡房地产市场的房源供给结构形成2:8的固定比例：20%人口占有私宅和商品公寓，80%的人口住在政府组屋（保障房）里。房价收入比和按揭贷款承受能力也一直稳定在可控的合理区间。
　　这时候你肯定会想，大家都有屋子住了，房价就一定失去了上涨动力。然而事实却是：1990-2017年，新加坡房价上涨228%，与美国水平相当。
　　尤其是2008年全球金融危机后，尽管新加坡政府极力避免香港式的房价上涨，但还是难抵房价上涨，其中2009年至2013年，2017年至今，是两次暴涨周期。
　　其中2018年，新加坡各类住房综合价格指数同比上涨了7.9%，为8年来最大涨幅，引领全球！
　　当然在每轮房价上涨浪潮中，可以自由交易的商品房上涨幅度远大于组屋二手房。CBRE新加坡豪宅市场报告显示，在2018年上半年，共有232个位于核心中央区、总值至少500万元的豪华公寓成交，比去年同期高出36%，房价比去年同期上涨14%。
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　　首先所有人怀疑到了海外炒房客。
　　但是当你去深入了解新加坡的住房制度后会发现，尽管外国人占新加坡常住人口的比例逐年增加，但他们在当地买房受到的“非国民待遇”一场残酷。
　　首先，从房屋类型上看，外国人只能购买商品房性质的公寓及豪宅，不能投资价格低廉的政府组屋。
　　其次，从交易税负上看，本国公民、永久公民、外国人需要缴纳的税率依次升高，侧重于打击外国人的投机性需求。2018年7月新加坡上调额外买家印花税之后，外国人购买住宅所须缴付的额外买方印花税高达20%！
　　最后，从按揭成本上看，外国人购房货款主要参照新加坡银行货款利率，该利率从2002年至今维持在5.28%的高位，本国人的政府组屋货款利率则低至2.6%。超过5%的按揭利率成本，环顾全球主要楼市也不多见。
　　这也在去年高纬环球研究部的报告中得到了证实。自2013年以来，新加坡海外买家购房成交量占当地商品房的比例，从最高的50%一路下跌到30%。
　　由此可见，新加坡本地人和永久居民才是2017年以来房价的上涨的主要动力！
　　那么拥有全球第二住房自有率的新加坡为何还存在“炒房”现象呢？
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　　首先，新加坡地狭人稠，人口密度远高于北京，住宅用地资源非常有限，再加上长期以来的特色住房保障体系，商品房越来越少，成为了绝对的稀缺品，符合「钻石理论」。
　　其二随着居民的财富收入增高，更多人在居住需求上了有了新的追求。毕竟商品房的格局和环境配套要比组屋强，赚到了钱的居民都想从公共组屋住到商品房。更重要的是，商品房还可以自由买卖，自身价值同步经济趋势，有投资属性。
　　其三，新加坡单身家庭的比例一直在上升，而且根据报告，到2030年的时候新加坡将出现20%的单身家庭，单身家庭的迅速增长，也会创造出对房地产市场新的需求。
　　在了解了新加坡楼市之后，我们再来对比中国，就显得更加明晰了。
　　在中国，只有一线城市和二线核心城市，拥有新加坡的房价上涨因素。拿北京举例，北京的商品房本来就是稀缺品，现在大规模去建设共有产权房，会进一步让商品房稀缺，从而激发了升值潜力，其次是全市重点部署刚需盘后，改善型住房会更加稀缺。
　　所以说，「长效机制」不等于「房住不炒」，只要经济在发展，财富在增加，人口在流入，即使长效机制落地的福利房再多，依然不会影响到商品房房价的上涨。当然，大力建设福利房对老百姓是好事儿，起码让以居住为目的人们有了一个安心的家。
                                                （责任编辑：常丹丹 HO016）