日本房价崩盘后,留下了100年都卖不完的房子

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                                <p>位于大阪府大阪市中心区的住友大厦，第一期竣工于1926年</p>
<p>那么，是什么原因导致的，<strong>30多年前的房子，依旧还在出售呢？</strong>放在国内估计早就拆迁了。</p>
<p><strong>这就不得不说，1990年的日本楼市大崩盘。</strong></p>
<p><strong>01</strong></p>
<p>最近，国内的很多地方楼市开始降温，甚至出现较大幅度的降价。</p>
<p>就在前天，国家统计局发布了2018年9月份70个城市的新建商品房销售指数。</p>
<p> </p>
<p>与上月相比，上涨的几乎涨幅都很小，同比涨幅大部分都在10%以内，部分还出现了下跌。</p>
<p>但是，相比于2015年，基本都是上涨中。其实可以看出，目前房价趋于稳定控制中。所以，不会出现盲目上涨的可能性。</p>
<p>在这波调控中，也出现了个别极端事件，厦门万科·白鹭郡因为销售不佳，大幅降价，导致老业主不满。</p>
<p>之前万科·白鹭郡总价在450-500万之间，包含价值50万的装修，32万两个车位以及一部15万左右的家用电梯。</p>
<p>在2018年9月，万科白鹭郡推出107套特价房。其滞销的的房子去掉了精装修，车位以及电梯，交付标准降为毛坯交付，<strong>价格相应的降到275-300万的总价。</strong></p>
<p>虽然交付标准降低了不少，但是足足200万的差价，让老业主们纷纷坐不住了，要求万科给予补偿或者退房。</p>
<p>更为激烈的则是江西上饶碧桂园的信州府，因价格从10000元/平米降到7000元/平米，引发大量业主不满，导致售楼处被打砸！</p>
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<p>两起事件，加上近期低迷楼市，让我们联想到了很多很多...</p>
<p>那么，中国的楼市会重蹈上世纪90年代日本的覆辙吗？</p>
<p><strong>02</strong></p>
<p>上世纪90年代的日本，到底发生了什么？</p>
<p>自从二战战败之后，日本国内是一片狼藉与萧条，尤其是被美国的两颗原子弹直接炸懵了...</p>
<p>可是，<strong>败也美国，成也美国。</strong></p>
<p>为了牵制和制约其他亚洲国家，美国对战后的日本施予了极大的援助。</p>
<p>短短的几十年时间内，日本就取得了举世瞩目的辉煌成绩，很快就赶超了意大利、法国、英国和德国，成为亚洲第一强国和仅次于美国的世界第二大强国。</p>
<p>日本的贸易和制造业直逼美国，在电子汽车钢铁和造船等领域更是将美国打得毫无“招架之力”。日本经济实力达到美国一半，外汇储备超过4000亿美元，占世界外汇储备的50%。</p>
<p>一时间，日本人成为世界上最富有的人，到处买买买，甚至有点得意忘形...</p>
<p>日本地产开发商三菱地所的社长说：“<strong>什么时候把纽约的洛克菲勒大楼买下来吧，那可是美国最高的大楼呀。”</strong></p>
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<p>一年后，“梦想”还真实现了，1989年，三菱地产公司以13.73亿美元的高价收购了洛克菲勒中心的14栋办公大楼，将日本国旗插上了“美国国家历史地标”。</p>
<p>同年（1989年），索尼以数十亿美元收购了美国电影业巨头哥伦比亚电影公司。</p>
<p>那时期的日本人，除了有钱就是有钱<strong>，他们买了加拿大的森林，澳洲铁矿，香港最贵的房子，日本女人买了70%法国生产的LV手袋，日本男人成群结队飞去泰国打高尔夫……</strong></p>
<p>疯狂的背后，一只无形的手一直深藏在暗处...</p>
<p><strong>03</strong></p>
<p><strong>没有人注意到的广场协议。</strong></p>
<p>一边是日本的战后的强势复苏，对美国保持着巨大的贸易顺差，出现了日本“新经济规律”；另一边，美国经历了第二次石油危机，通货膨胀严重，美元大幅升值，导致贸易逆差极速扩大，到了1984年，美国的经常项目赤字达到创历史纪录的1000亿美元。</p>
<p>美国坐不住了，眼看日本都要爬到自己头上拉屎了。</p>
<p>于是，1985年，美国、日本、联邦德国、法国以及英国在纽约的广场饭店签订了一纸协议。即广场协议，一个让日本白干了10年的协议。</p>
<p>当然，已经被“钱”冲昏头脑的日本，看到帮助自己的大哥遇到困难了，做小弟的怎么会置身不顾，惹不起大哥的日本，只好全力相助大哥。</p>
<p>于是，日元一路升值，兑美元的汇率三年间升值了一倍，从240：1飙升至120：1。</p>
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<p>日元升值，最直接的影响就是，可以用更少的日元去兑换国外更多的商品和劳动力。</p>
<p>同时，由于日元的升值，严重打击了日本的企业出口，同时地价的不断攀升，日本企业不得不大量迁往东南亚等地。</p>
<p>外汇上，热钱纷纷购入日元，进入股市，进入房地产，那段时期，是闭着眼睛就能捡钱的时代。</p>
<p>日元的升值打击了日本的企业出口，日元的升值，又让企业挣得的外汇不断流入日本。</p>
<p>为了锁住日本战后的经济振兴，<strong>为了保证日本的企业出口，为了扩大企业的盈利利润。日本银行于是想出了一个超低利率的刺激政策，不断的发放贷款。</strong></p>
<p>相对于一般的贷款，房地产抵押贷款的风险较小，<strong>于是日本的众多银行都将资金投放到房地产。</strong></p>
<p>低利率、税制改革，一不小心，普通日本人的工资也得到了飞涨，随随便一个企业就能开出18薪。</p>
<p>普通民众有钱了，于是纷纷投入股市，投入楼市。楼市股市的赚钱速度又远远超出了上班打工的赚钱速度。</p>
<p>大量的资金涌入东京楼市，1987年，东京的房价涨了53%。</p>
<p>以前，那些埋头上班的员工，生怕房价不断涨上去，忙着向银行贷款买房子。</p>
<p>而房地产开发商更是组织一帮无业人员扮成购房者深夜排队<strong>，由此煽起了浩浩荡荡的全民购房之势。一发不可收...</strong></p>
<p><strong>04</strong></p>
<p>疯涨的房价，让1990年东京的地价可以买上半个美国。</p>
<p>1987年，东京某团地商品房摇号抽签式，55平方米总价6200万日元，摇号率1/3700。</p>
<p>1988年摇号率到了1/6200，房子越来越贵，越来越难买。有钱也买不到。</p>
<p>1991年，东京的楼市达到顶峰，每平米平均272万日元，而东京市区更是高达1450万每平米。<strong>如果，按现在的汇率算，相当于北京城六环或上海外环内均价83万一平！</strong></p>
<p>当时，想要在东京买一户60平米小户，都要5千万日元以上，基本上按当时普通员工4百万日元工资标准，要不吃不喝干15年。</p>
<p>想想杭州的房价，一个89平的三居室最少也要250万了，按普通员工1万元的税后收入，也得不吃不喝250个月，也就是20年。</p>
<p>房价还在不停的涨，涨到后来发现，普通上班族越来越买不起房。</p>
<p>日本政府似乎也感受到了压力，为了抑制房价过热过高，日本政府开征房产税，提高利率。</p>
<p><strong>政策一出，果然效果是杠杠的。此时，日本政府或许还在泡着温泉喝着茶洋洋自喜...</strong></p>
<p>谁知道，此时的幕后黑手终于行动了。华尔街倾巢而出，动用巨额资金，大肆卖空日本股市，日经指数一路狂跌，接着楼市一路狂跌。</p>
<p><strong>1990年还能买一个半美国的东京，到了1993年竟然连一个纽约都买不起。</strong></p>
<p>日本辛辛苦苦10年打下的江山，就这样送给了美国。美国成了最大的赢家...</p>
<p> </p>
<p>房子无休止的下跌，没人再敢买房，也没人买的起房。</p>
<p>一直到现在，日本的楼市都没缓过劲来。<strong>现在的东京地区在售的房子还是那个时期的房子，价格还是泡沫前的价格。</strong></p>
<p><strong>05</strong></p>
<p>那些当年买了房子的日本人，后来怎么样了？</p>
<p>大家一定很好奇这个问题，其实，他们过的很惨。</p>
<p>房价的暴跌，影响的不仅仅是拥有房产的人，而是无一幸免。</p>
<p>日本房子大跌之后，投资客们纷纷抛售，房子越来越廉价，却依旧没人买得起。</p>
<p><strong>大量企业倒闭，工人失业，能保住饭碗都不错 ，谁还有钱去买房呢？</strong></p>
<p>那些买了房子的人，由于背负着巨额的房贷，抵押的房子又卖不出去，大批日本人一生都套在了房子里，为银行偿还贷款。</p>
<p>一个普通的日本人松下不幸，在一家普通的软件公司上班，拿着一份不错的薪水。在楼市风风火火的时候，通过银行贷款，在东京一个偏远的郊区买下了一个60平的小房子，花费了7200万日元，其中贷款5600万日元。</p>
<p>日本楼市破灭之后，这个不幸的家庭，松下不幸失业了，但是房贷依旧在那里，他不得不打一份零工，收入也大减。为了补贴家用，妻子也开始出去兼职打工，还在上学的女儿也不得不辍学，早早步入社会打工赚钱。</p>
<p><strong>这一切，都是为了偿还贷款....</strong></p>
<p>人生最大的悲剧就是，人活着，钱没了，房贷还在。</p>
<p><strong>06</strong></p>
<p>日本楼市的破灭，是一次惨痛的教训。</p>
<p>所以，没有人会希望再次出现类此的教训。</p>
<p>有人在想，中国的楼市会怎样？</p>
<p>日本楼市的泡沫，一是没有过类似的经验借鉴，二是美国在背后的推波助澜，三是，日本当时已经被财富冲昏了头脑。</p>
<p>相比目前中国的楼市，一是有历史的经验可以借鉴，可以有效预防，二是人民币也不可能持续大幅度升值，三是外国的热钱很难直接进入中国股市。</p>
<p>更重要的是，中国有严格 的外汇管制政策，对于个人，每年可以兑换的外汇至多5万美元/等值外币<strong>；对于企业来说，只要企业能说明你付汇/收汇的正当用途，外管局是不会给你限额的。</strong></p>
<p><strong>其实，这就告诉你们，在中国赚的钱，你还是乖乖的在中国投资、消费。</strong></p>
<p><strong>譬如那些投资炒房的人，可以赚很多钱，但是还得在国内投资或者消费。所谓肥水不流外人田吧。</strong></p>
<p><strong>所以，国内是有一套完整的楼市“发展计划”。</strong></p>
<p><strong>把杠杆精准地设置在“一套房搭上全家老小积蓄+30年贷款”的范围之中。涨幅多了，那就抑制一下，需求萎靡了，那就稍微刺激下。</strong></p>
<p><strong>总之，在合理的范围之下，只要保证百姓的正常就业，加上一定的通货膨胀，就能稳定房价在合理上涨范围内，避免因为上涨过快而导致谁都买不起。</strong></p>
<p><strong>至于房子，我希望的是能够保证刚需们的需求，严格抑制投资格。</strong></p>
<p><strong>虽然现在房价很高，大家都很痛心，但总比日本的楼市崩盘的要好得多，毕竟中国的房子使用寿命可没有100年，不像日本，一套房子可以住好几代人。</strong></p>
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