日本房价启示录:危机深入人心《哆啦A梦》曾讽刺

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<p>日本房价启示录：大涨大跌 伤筋动骨</p>
<p>他山之石，可以攻玉。作为亚洲经济强国，日本的经验与教训值得后来者学习与借鉴。</p>
<p>从日本的历史教训来看，房地产价格的高速上涨和下跌，与整个日本宏观经济的兴衰有着密切的关系。可以说，日本经济奇迹的顶点，伴随着东京等地房价的冲天而到来；而这一切的终结，也是从日本房价的暴跌开始的。</p>
<p>目前的中国，伴随房地产价格高涨而红火的经济，尚未到达日本鼎盛时的高度，但房地产泡沫所带来的一些隐忧已经显现。</p>
<p>2012年7月13日，一套位于东京都南麻布，面积约410平方米的公寓标出18亿日元的售价，成为全球最贵的公寓。</p>
<p>这套公寓目前由日本苏富比国际地产公司挂牌出售，地产公司起初未料想会有多少人问津，但结果颇让人吃惊，已经“有好几对夫妇来咨询了相关情况”。客户里面不乏“商界著名人士”，连一年只在东京待一两个月的国际商务人士也对它颇有兴趣。</p>
<p>东京依然是世界上寸土尺金之地，尽管其相对历史最高峰已经大大缩水。作为日本邻国的中国，对日本房价的概念也慢慢从热播电视剧《上海人在东京》时代那种带着不可思议的遥望到现在感慨“和中国也差不多了”。</p>
<p>关于中国的房价，先行的日本人也有许多建议。日本《东洋经济》7月4日刊文称，中国的房地产现状虽然经常被拿来同日本上世纪80年代作比较，但地价并未出现高涨局面，总体上更接近日本上世纪70年代。另外，中国采取“先易后难”的改革路径，这导致接下来的改革课题都分外棘手，整体状况比日本上世纪70年代更严峻。</p>
<p>实际上，《东洋经济》的该文并不以谈房价为主，而是意在探讨中国经济降速下的未来走向。但是从日本经历的历史教训来看，房地产价格的高速上涨和下跌，确实和整个日本宏观经济的兴衰有着密切的关系。可以说，日本经济奇迹的顶点，伴随着东京等地房价的冲天而到来，而这一切的终结，也是从日本房价的暴跌开始的。</p>
<p><strong>日本房价起伏史</strong></p>
<p>《东洋经济》所指的上世纪70年代，最大的特征就是“日本列岛改造计划”。所谓列岛改造计划，用时任日本首相的田中角荣在1972年的《日本列岛改造论》中的话来说就是：大胆转变向城市集中的洪流，将民族的活力和日本经济的强大余力发散到整个日本列岛。以工业的全国性重新配置和知识集约化、全国新干线和高速公路的建设、信息通信网络的形成为杠杆，一定能消除城市与农村、日本沿海与内陆的差距。</p>
<p>简而言之，就是大力在日本全国普及现代化的基础设施，消除城乡差距，这是以工农业区域的重新规划和高速公路、新干线(高速铁路)为核心的。列岛改造计划是经济历史上经典的以国家指导宏观经济发展的案例，其总体评价正面。</p>
<p>“上世纪70年代前期的日本，为了防止尼克松冲击(即美国放弃金本位导致布雷顿森林体系崩溃)以后的经济恶化，采取了积极的财政政策，导致了地价的上涨。这段时间发表的《日本列岛改造论》对此起了火上浇油的作用。”日本富士通综合研究所高级主任研究员米山秀隆接受时代周报采访时表示。</p>
<p>而上世纪70年代日本房价的上涨也和宽松的金融政策有关，当时日本中央银行实行低贴现率，使得居民住宅贷款额同比增长了1.3倍。实际上这种宽松的金融政策在80年代以后更进一步造就了庞大的资产泡沫。</p>
<p>日本在上世纪70年代经历的大规模的基础建设和城市化过程也确实和现在的中国有较多相似之处。而与此相对，80年代，特别是1985年广场协议后的日本，经济已经进入了全盛期，国内基建基本完成，居民收入也因为“所得倍增”计划而跃入发达国家水平，人均国内生产总值历史上第一次超过了美国。经济泡沫开始进入高速膨胀阶段。相比之下，中国目前尚没有达到这个阶段。</p>
<p>日本一桥大学经济研究所所长浅子和美教授接受时代周报采访时表示：“如果以名义GDP的变化为基础来解释的话，中国的房地产业确实存在泡沫。所以短期内泡沫破碎，住宅价格下跌的话也不奇怪。但是毫无疑问，中国今后名义GDP将会继续增长，长期来看，住宅价格可能还会继续突破泡沫时的最高额，这种状况和日本高速成长期及石油危机以前的泡沫状况相似，而和日本80年代后半期的泡沫状况及90年代的崩盘有别。特别不同的一点是，90年代日本泡沫破灭时，很多人因为名义GDP已经停止增长，所以干脆认定房价不会再涨了(也就是所谓土地神话的破灭)。特别重要的是，中国还处于‘尽管资产价格在短期内泡沫成分不小，但是考虑到总体经济成长的基础，很多人还是会考虑到房价尚有上涨的空间’这样的阶段。”</p>
<p>但是如果说今天房价是中国人最关心的民生议题，那么对很多日本人来说，70年代的主题倒并不是房价。今年已经59岁，在千年古都京都经营一家公司的枥下满轮告诉时代周报记者：“1975年的时候，京都中心地区，一套30坪(1坪约等于3.3平方米)的房子大概要1500万日元。普通人花个30年也是可以买下来的，当时一个普通大学毕业生的月工资差不多是4万日元。”</p>
<p>“其实一直到1980年，房价还和整个70年代差不了太多。真正开始疯涨还是在1985年到1989年之间。1980年同样一套30坪的房子在京都市中心还只要3000万日元，涨得不算特别狠。但是1985年就要5000万日元，1987年就要8000万日元了。”枥下满轮回忆，“而普通大学生的月收入也就是在1980年上升到10万日元，后来也就是10多万日元。”</p>
<p>另外，在上世纪70年代，日本出现很多官商勾结，炒高地铁站或者新干线车站附近土地价格的事情。“往往就是依靠和政府官员的关系，预先获知修建车站的地点，然后提前买下附近的土地高价牟利。不过现在这些事情都绝迹了。”枥下满轮说。</p>
<p>从这个角度来看，70年代的日本的房价和今天的中国还是有些不同，至少房价没有成为困扰民生和政府政策的头等大事，即使在一些大城市，也不至于奋斗一辈子都没有买房的希望。</p>
<p>米山秀隆认为：“从全国来看，70年代日本的房地产泡沫和现在的中国不太一样，当时价格上涨还只是一段时期内的问题，而且那时房价泡沫破碎的恶性影响力也是短期的。但是与此相对80年代则不同了。发生了全国性的庞大的房价泡沫，然后这个泡沫破碎后，整个日本经济一下子陷入了超过10年的经济停滞。”</p>
<p>关于中国是否正面临“先易后难”的境地，米山秀隆认为也未必如此，他分析：“以中国整体来看，住宅价格的上涨还是和个人收入上涨的步伐相匹配，所以不能说是泡沫。不过在一部分大城市，确实有住宅价格上涨的幅度远远超过收入提高幅度的状况。这种情况和较强的投机因素有关，也有经济刺激政策下，大量过剩货币的流入有关。而依靠政策调控房价，让其恢复到和收入相匹配的程度上去，花一点时间作调整，不会对宏观经济有太大的影响。但是考虑到对住宅实际的潜在性需求很强，所以这种调控一旦结束，房价还是会慢慢地回到上升的轨道上。”

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