[摘要]《美国民生实录》以书精选了作者两百多篇博文，归类为美式房市，美式出行，美式饮食，美式花费，美式服务，美式和谐，美式性、情，美式法规等十五章。
《美国民生实录》，【美】姚鸿恩 著，北京大学出版社
本文摘自《美国民生实录》，【美】姚鸿恩 著，北京大学出版社，出版时间：2014年7月。
美国人怎么把房事弄好的
如何限制富人炒房
——想方设法，让炒房客轻易赚不到钱。
刚读了一条新闻，在12月26日举办的“南京地区银行理财高峰论坛”，王小广给了几个数字：
过去5年里，国内10%的最富人口买去了50%的房子，40%的富人买了85%的房子，剩下60%的普通百姓只买了15%的房子。
王小广认为，“房价的上涨显然是不健康的”。
王小广是著名经济学家、国家行政学院决策咨询部研究员，是中央智囊机构专家。他的话应该有较高的可信度。
我回上海探亲访友时，夜晚看到的住宅楼，通常一半以上的窗子都是黑灯瞎火的。也就是说，“买房子的不住房”。富人买了85%的房子，像买股票一样，等待上涨。不少开发商则像旧社会囤积米粮的奸商一样，制造恐慌，哄抬价格，谋取暴利。
美国的富人，自己会买一套豪宅，但通常不会像中国富人那样炒房。因为，美国制定了一系列的规定，使得炒房的投资或投机成本很高，风险很大，从而大大限制了富人的炒房行为。
在美国，假设一套房子为100万。买房费用如下。
贷款：80万，利率6%。月供5731.45。12个月，须付68777.40。
地产税：以房价1.5% 计，一年须付15000。
过户费（包括各种费用）：约为房价1%，须付10000。
一年下来，不算首付20万，一共约投入9万多。
一年后，假设房子涨到120万。卖房费用如下。
过户费（包括各种杂费）：约为房价1%，须付12000。
卖房佣金，约为房价6%，算5%，须付6万。
房子增值20万，要交个人所得税。拥有产权未满1年即卖掉的房屋，税收比例可高至33%左右；拥有产权超过1年以上的，卖房时须缴付20%左右的税。那么，交个人所得税至少4万。
房子涨了20万，但买卖房子的费用和所得税也接近这个数字。换句话说，如果涨幅达不到20%，就要亏钱了。
通常，房价的正常升幅是3%到5%。所以，美国人如果不打算在一个地方住5至7年以上，是不会买房子的。
此外，美国放贷通常要求很严，如：月供最高不能超过月收入的38%。对第二套房子要求更严。但是几年前，因银行放松贷款，弄出个“次贷”，给一些条件不合格的人放贷，结果收不回月供，只好收回房子，而后贱卖，从而导致房价下跌，那些炒房疯狂的地区跌幅高达50%。违背经济规律，泡沫早晚要破灭。
在南京的高峰论坛上，王小广坦陈：“我并不看跌明年的房价，明年再涨20%—30%一点没有问题。”
泡泡还要吹大。对大多数买不起房子的百姓来说，这个预测很令人无奈、失望、沮丧、愤慨。
既然房价上涨显然不健康，为什么明年房价还要涨？王小广解释说，决定房价的唯一因素就是货币，09年一年的信贷就达到了9.5万亿，相当于过去四年的信贷投放总量，其中有4万亿进入到楼市，房价不涨才怪。而明年计划的信贷投放是7.5万亿，还是很宽松的，所以房价还得涨。？
其实，明年房价跌20%—30%，同样也是“一点没有问题”的。说容易，也容易：收紧信贷投放，同时提高买卖房子的投资（或投机）成本。只要上面一声令下，房价就会应声而跌。
人们翘首以待。
美国对付炒房客，温水煮青蛙
炒房子的人小心了，政府要赚他们的钱
日前有条新闻披露说，政府在房产中赚的是大头，大约拿走60%至75%。换句话说，若地方政府温柔一点的话，房价便可大幅下降。国内亲友问我，美国政府如何赚房产钱？
美国房产的土地，不是政府的。也就是说，政府没有土地可以出售（或者提供有偿使用权）给开发商去建造商品房。
居民在出售房子后，若赚钱的话，则需要交获利（gain）所得税。这个税率就是个人所得税的税率。使用的是超额累进税率，从10%累进到35%。以2012年税率为例，不管是夫妻联合报税，还是一个人报税，超过388350美元，税率是35%。如果2012年卖掉了一个房子，赚了40万美元，那么，对不起，14万美元请交给税务局。
这个看起来，比中国的20%凶狠得多。但是，实际上，除了极少数的投机分子和富人，很少有人会被宰得血淋淋。美国政府有个温和的政策：如果这个房子是你自己居住的，并住满了两年，那么，给你免税额，卖掉房子所赚的钱，若夫妻一起报税，50万内可以豁免；夫妻分开报税的，25万内可以豁免。此规定考虑周全，你不需要去假离婚！
所以，美国有关卖房子所得的税收法规，对老老实实的老百姓来说，形同虚设，毫毛不伤。但对类似国内的“房叔”、“房姐”们，则是毫不留情，决不手软的。
美国政府“赚房产钱”，主要是通过征收房地产税。房子和土地是你的，若你长命百岁或将房子留给后代，还得继续交房地产税。
这就是美帝狡猾的地方。房子值30万，若现在马上叫你付61万5，没有傻瓜会上当。但是，用百分之一二三的房地产税，像温水煮青蛙一样，慢慢地下手，让你觉得“还算温和”，默默承受。
不管你是安分守己的蛤蟆，还是上蹿下跳的青蛙，“大锅水”，一样煮，不管是第1座房子，还是第N座房子，不管是结婚的还是离婚的，只认房子不认人，一律都交房地产税。这是对付“囤房”的杀手锏。在美国囤房，代价太大。
……
美国卖房子不靠“效果图”
——没有期房、没有结婚刚需房、没有天价月供房
美国房地产，跟中国的不一样，很难看到“中国特色”。
其一，房子类型不同。美国房子，大多数是独立房子（single house），有车库，有壁炉，前有草坪，后有花园。还有一些是城市屋（town house），类似国内的连体别墅。很少有国内的公寓房（apartment）出售。公寓通常是出租的。
其二，绝大多数上市的房子都是旧房子。美国的地皮是屋主永久拥有的，所以有些年逾古稀的爷爷奶奶级别的房子照样能上市出售。根据美国商务部的统计，每个月，旧房子成交数大约为5百万，而新房子只有30万左右。
其三，价格是大多数人能够负担得起的（affordable）。美国强调三分之一定律，即房贷月供不能超过家庭月收入的三分之一。今年9月，新房子的中间价（median price）是204400美元。美国首付（down payment）通常为百分之二十。近期30年固定的房贷利率约为4%，算下来，月供（本金、利息）约为765美元。最底层的老百姓，每月全家收入2300美元，就能够买20万左右的房子了。当然，大城市的房子要贵得多，比如首府华盛顿地区，新房子可能要60多万，那么全家每月收入就得7千多。
20万美金换算成人民币，数字有些大。但是，在美国，收入是美金。美国普通百姓的工资的“数字”跟中国百姓的差不多，三五万一年。小家庭两人年收入有个6万多的话，20万的房价相当于3年的工资收入。国际上通常认为“房价收入比”应维持在3-6的范围内。或者说，房价应该相当于3年至6年的家庭收入。这才是正常的。
其四，美国没有蛊惑人心的“刚需”造势。人人都需要住房子，这可以说是刚需，但买房子未必是。找对象时，没有一个美国姑娘（或者她妈妈）提“必须要有房子”的刚需条件。美国约有三分之二的人拥有自己的房子，但也还有三分之一的人租房子，绝大多数是租公寓。
其五，美国人不炒房。原因可能是，第一，美国屋主必须交房产税（property tax），税率各地不同，大约为房子价值的百分二左右。房子涨了，房产税跟着上调。地方政府用此税收来为居民提供免费的学校、图书馆等等服务。第二，房子成交，卖主要付百分之六的佣金，买主要付各种过户费用（closing cost）。第三，也许是最重要的，就是政府不卖地，土地是私人拥有的，价格是由市场决定的。
其六，美国成交的房子，都是马上能够入住的，全都是装修过的，空调、冰箱、炉灶、浴室、热水器等，都是法律规定必须配套的。没有国内的“毛坯房”。另外，面积只算房间内的面积，楼梯、过道什么的，都不算面积，也就是说，你可以用卷尺自己量的。这样，卖主很难蒙人。
美国人实在看不懂：中国人光凭模型，看效果图就会受“震撼”而拍板买下上百万的房子（公寓），甚至还要连夜排队，好像抢购白菜似的。如此“追捧”现象，美国从来没有发生过。加拿大温哥华有过排队买期房的报道，排队的，清一色都是中国人。
几年前，美国的许多银行没有遵循三分之一定律，贷款给那些不符合条件的购房者，后来许多人无力还贷，银行收去房子，低价拍卖。美国房价已连续下跌五年，最惨的地区跌去一大半。不过，愿赌服输。美国还没有听说什么“退房”新闻。
不管在哪个国家，经济规律都是不可抗拒的。“出来混，迟早是要还的”。国内房价已经开始掉头往下。什么价格是合理的？不妨参照三分之一定律算一算吧。
（本文为腾讯文化签约的合作方内容，未经允许不得转载）
