中国会重演日本房地产泡沫吗?

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        近日深圳爆出一则新闻：6平米的蜗居88万一套，刚刚上市就被抢购一空。对在房价面前无奈的许多一二线城市居民来说，高企的房价可能已经无法刺激他们疲惫的神经了。在这个当口，我们不妨跳脱出热闹的国内楼市，看看东瀛的邻居日本。
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        <span>东京</span><span>公营住宅</span>
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        据齐鲁晚报9月25日报道，上世纪90年代初，日本已经成为世界上最发达的资本主义国家，人均GDP为美国的1.5倍。当然，日本的房地产市场也是一片火热。由于对“婴儿潮”带来的住房刚性需求过度乐观，人们疯狂将钱投向房地产。在80年代末，基本上银行新增贷款全部都是用高价房作为抵押的。同时，日本已经没有人愿意从事实体经济，三菱、索尼都开始涉足房地产。看到这种情况，日本政府决定主动戳破泡沫，尽管他们知道这样做会导致整个国民经济长达十几年的萧条。政府将银行利率上调一倍多后，投资者开始恐慌，纷纷抛售股票和房产。崩盘后15年，日本经济始终处在萧条之中。
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        而俄罗斯的房地产泡沫比日本更大，却由于政府的政策而一直在持续。由于本世纪初国际能源价格上涨，以卖石油为主要产业的俄罗斯出现了不少富人。他们争相跑到莫斯科去买房，导致了莫斯科房价出现暴涨。但随着石油价格下降，俄罗斯也出现了经济危机，房地产出现了崩盘的危险。此时俄罗斯政府选择了让卢布贬值，而莫斯科的房价并没有出现波动。
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        中国当前的形势与日本当时完全不同。不少经济学家和政府官员就称，日本当时的城镇化率已达到78%以上，而中国目前的城镇化率只有56%左右。而且，目前中国房价的高涨只是出现在一线城市和热点二线城市，这些城市还拥有大量的刚需人群。
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        不少分析也称，崩盘后并不会出现很多人想象中的“房子随便抢”的情况。低收入者不会因为房价降低，而获得生活水平的提高。房价暴跌后与房地产所有有关的行业都会陷入不景气，人们可能会在一夜之间失业，更加无力购房。而现在买不起房子的人，恰恰是到时候最容易被裁员的人。另外，已经买了房子的人，会面临房屋贬值却要继续交房贷的境地。假如出现贷款者大面积断供，银行很可能吃不消，那正在持币的普通人很有可能无法取出存款，倾家荡产不是危言耸听。
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        同时，如果房地产市值缩水严重，已经被超发的货币将流入市场，造成短时间内物价飞涨，受伤的还是普通的老百姓。
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        正是由于上述原因，分析普遍认为政府会采取一切措施，防止房地产泡沫急速破裂。但也有专家认为，经济政策在市场经济面前也不是万能的，而中国的城镇化能否支撑起日益高涨的房价，未来仍不好说。
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        目前中国城镇化率虽然只有56%，距离70%的目标还有一段距离。但由于计划生育政策造成的人口结构问题，目前农村有能力或潜力在城市买房的年轻人早已有限。留在农村的人口中，老年人和留守儿童占了很大一部分。他们进入城市后，一般会选择和子女或父母居住，很难产生足够的房屋需求。
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        最悲观的声音便是，政府会通过持续宽松的货币政策暂时保住房价，但实体经济的滑坡和逐渐放缓的城市化进程，最终会使得中国房地产泡沫破掉。一旦到那个时候，受影响最大的无疑是正在还贷的“房奴”和赌上了全部身家的炒房者。而只拥有一两套自住住房且债务不重的人，在楼市上受影响不大，但也免不了遭遇物价飞涨和收入下滑。
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        （齐鲁晚报记者 高寒）
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        <span>日本东京</span>
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        <strong>延伸阅读——《怎么看东京房价PK北京房价》</strong>
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        有媒体报道说，中国北京城区的房价比日本东京的高。事实果真如此？该如何看待这一问题？
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        <strong>东京房价吸引力何在？</strong>
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        首先，让咱们看看东京房价和北京相比是什么情况。
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        新华社东京分社所在的涩谷区惠比寿地区属于东京一等地，即房价最高的地段，分社对面一座建好约2年、精装修的3层小楼连车位带永久产权的地皮只要7680万日元（约合397.8万人民币）。而东京的二手房和小户型住宅，即使是在市中心，只要2000万日元（约合103.6万人民币）就能购买一套。
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        而根据中国搜房网的统计，2015年4月份北京新房均价每平米约3.23万元人民币。另外，搜房网的房价地图显示，北京东西城总体房价最高，均价在每平米5万至6.7万人民币之间。
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        还是不好比较？那我们再看看日本的一些数据。根据东京鉴定公司公布的2014年首都圈（东京及附近地区）的房价，每套新公寓平均价格4653万日元（平均使用面积63.16平米），如果是二手房的话则为每套2710万日元（平均使用面积63.01平米）。
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        这里价格是按套计算，还和楼内其他房主共享地皮的永久产权，而且是指使用面积，不像中国住宅是包括公摊面积一起出售。更重要的是，日本住宅都是精装修出售，不仅厨卫齐全，甚至有的还送一部分电器和家具，真正达到了拎包入住。
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        而根据日本专业二手房网站“home4u”5月1日的最新数据，在东京23区中房价位于前列的新宿区和涩谷区，90至100平米的住宅每套最高价分别只有6053万日元（约合313.5万人民币人民币）和6133万日元（约合317.7万元人民币）。
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        看起来，东京房价确实比北京更有竞争力，但值得注意的是，日本总务省公布的2013年住宅和土地调查显示，日本全国住房自有率平均是61.1%，而东京的住房自有率是46.2%，处于全国最低水平。
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        <span>图片来源：和讯房产</span>
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        <strong>东京房便宜没人买？</strong>
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        日本约有十分之一的人口集中在首都地区，东京可谓寸土寸金。对于日本人来说，在东京买房仍是很贵的，很多人买房仍是贷款35年。东京房价相对低，除去日元贬值的原因，最关键的还是需求不旺，而且没人炒房。
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        日本人一般是贷款买房，不愿意买的就去租房，买不起也租不起的，就租住公营住宅或者住公司宿舍，选择很多。
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        在日本的车站等繁华区域附近，经常会看到“都营住宅”、“区营住宅”、“市营住宅”等字样，这些统称为“公营住宅”，是通过国家与各地政府自主出资建房，或收购、租赁民间住宅，再以低廉的价格租赁给低收入人群。各级政府为低收入者建造的廉租房，地理位置往往很优越，有的规模很大，形成很大的住宅区，称为“团地”。
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        身在东京、家庭年收入低于一定标准的住房困难户都有资格申请廉租房，其标准为两口之家年收入在278万日元（约合14.34万人民币）以下，三口之家年收入在316万日元（约合16.31万人民币）以下，四口之家在354万日元（约合18.27万人民币）以下，五口之家在392万日元（约合20.23万人民币）以下，六口之家在430万日元（约合22.19万人民币）以下。有申请资格的单身者一般是指在东京居住3年以上并符合一定收入条件的60岁以上的住房困难者。
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        除了政府主导的公营住宅外，还有由地方政府与企业合作打造的“特定优良租赁住宅”，这是面向中等收入群体开发的住房租赁项目，由地方政府统一管理。
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        此外，近年来经改造、翻新过的“团地”住宅，也在独立行政法人的管理下，面向中低收入家庭出售。
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        政府的保障房建设满足了低收入者的需求，商品房很难随意涨价；而在日本社会日益老龄化的情况下，多年来通货紧缩的形势下，住房需求并不旺盛；东京住宅折旧率特别高，基本是木制小楼过20年没价值，公寓楼10年一大修，还要缴纳不动产税、物业税、维修费等各种费用，住宅升值空间非常有限，所以炒房现象在日本几乎没有。
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        2013年，东京的总和生育率只有1.13，在日本全国最低。本地需求有限，而政府修建的廉租房只租不卖又保证了房源。
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        为了避免人口过度集中到市中心，日本从上世纪50年代开始到80年代还在东京和大阪等城市圈的郊外大力建设新城。目前，东京的很多上班族居住在东京附近的新城，便捷的公共交通可以让他们方便进出首都，无需扎堆在东京市内购房，自然也降低了东京住房的刚需。
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        而且，不少日本人乐于租房，觉得既省事又省心，尤其是年轻人，绝大多数都比较务实，有房没房都能结婚，日本年轻人没有买房结婚的压力。
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        <span>图片来源：和讯房产</span>
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        在日本报纸上，不时可以看到各种墓地的广告，而罕见不动产广告，这说明在老龄化社会下，不动产价值正在缩水。杏林大学教授刘迪指出，2013年，在全日本6063万套住宅中，有820万套空闲，空房率13.5%。今天即使在东京都23区内，空房率也非常高，拿公寓空房率来说，千代田区36%、中央区28%、荒川区19%。
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        在日本，不动产业基本属微利行业。由于日本土地多数为私有，买卖自由，供应充足，而公有土地出售时，都要进行招标。国税局都会对各地资产评估之后公布数据，信息时代让地价更为透明，例如日本全国地价网站www.tochidai.info显示，2014年东京都的地价平均是80.1162万日元每平方米，为全国最贵。地价明摆在那里，如果某家房地产公司的房屋售价高得离谱，不仅会销售不出去，甚至会毁掉自己的牌子。
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        总而言之，东京房价一直低迷不前，有国家政策、经济形势、人口结构和社会观念等多方面因素在起作用。
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        （新华网记者 蓝建中）
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