新加坡政府压低房价手法多样

人民网曼谷1月16日电（记者 王慧）新加坡政府11日宣布了新一轮房地产市场降温措施。这是自2009年来，新加坡政府推出的第七轮房地产市场降温措施。新加坡国立大学房地产研究院院长邓永恒教授近日接受了人民网记者的采访，介绍新加坡政府是如何打压房价的。
        11日，新加坡财政部、国家发展部、金融管理局及贸工部四大部门发出共同声明，宣布了新加坡政府再度出手房地产市场的一系列措施。这些措施主要包括，提高购买房产的印花税税率和非首次购房者的贷款要求，进一步收紧非首次买家的房屋贷款上限，下调向银行机构和建屋局借贷的供款顶限，规范执行公管公寓市场，以及首次对工业房地产引入了卖方印花税等。这些措施适从1月12日起实施，将对多数已经拥有房产的本国和外国购房者产生影响。
        邓永恒表示，新加坡政府此轮降温政策很有针对性，旨在控制对住房的投资需求。2012年新加坡GDP增长率不到2%，但是房价从去年三月以来上涨超过了10%，远远超过经济和居民收入的增长，偏离了经济基本面，政府进行调控非常有必要。
        邓永恒表示，同其他市场一样，房地产市场也存在周期。目前，包括新加坡在内的亚洲一些市场房地产价格高涨，但不代表房价不会下跌，只是房地长市场的周期可能更长一些。过去二十年来，美国老百姓也一度认为房价不会下跌。这一投资炒作心理推动了房价过快上涨。新加坡90%的居民拥有自己的住房，所以很多人希望房价上涨，以增加自己的房产价值。但实际上房地产只有买卖了才能给这些居民带来实际收益，如果房价过高，市场没人再购买房产的话，房价必然还是要下跌。
        新加坡住房房地产市场分为两块，一块是私人住宅市场，价格由市场供求决定；另一块是政府公共住房项目，居民根据收入水平可以申请购买价格较低的组屋。新加坡组屋条件良好，超过八成的人口居住在组屋。
        新加坡国立大学房地产研究院的研究显示，自2009年国际金融危机爆发、各国采取刺激政策后，新加坡房价大幅上升，新加坡私人地产和公共组屋的房价从2005年到2012年都翻了一倍左右。
        邓永恒表示，亚洲国家的居民习惯将住房作为投资工具。实际上，住房具有消费和投资两个属性。住房建筑本身和其他耐用品一样会折旧，问题在于土地供应有限，随着地价的波动，人们对住房形成了炒作心理。
        邓永恒表示，新加坡政府对房价控制非常严格。首先是控制土地供应。新加坡政府完全垄断土地供应，根据情况供应地块，开发商对此有许多抱怨，为什么政府不供应土地。由于新加坡是城市国家，只有一级政府，不存在土地财政问题，在控制土地供应量方面做的较好。
        邓永恒表示，在土地供应方面，新加坡政府尤其注意控制小户型住宅的用地，限制对“鞋盒公寓”的投资炒作。所谓“鞋盒公寓”是指面积在50-60平方米的小户型住宅。新加坡普通组屋的面积都在100平方米以上，“鞋盒公寓”更多的不是用来居住，而是成为普通老百姓参与投资房地产市场的一个途径。很多普通新加坡居民没有购买大户型私人地产的经济实力，但看到房价上涨，又想参与炒作，所以购买户型较小的“鞋盒公寓”。基于投资炒作的需求，“鞋盒公寓”市场价格波动较大，对老百姓的冲击将非常严重，因为他们不知道风险有多大，承受能力也不高。去年年中，新加坡政府对小户型私人地产的供应开始进行严格控制。可以看到，新加坡政府的政策很有针对性，都是针对投资需求的房地产价格。
        邓永恒表示，其次，新加坡政府不断上调印花税税率。去年初，新加坡政府就采取了大幅提高印花税的政策来控制投资性买房需求，房价一度出现回落。所谓印花税，就是如果住房用来居住而不是投资，不产生交易就不需要交印花税。所以征收印花税主要是限制投资。新一轮的降温政策将印花税税率再度上调了5%-7%,并对永久居民首次购房征收印花税，政策更加严格。可以看出，新加坡政府首先是保证本国居民的住房需求，然后是永久居民，对外国投资者也开放市场，但是税收更高。
        邓永恒表示，在征税方面，新加坡政府措施严厉。新加坡拥有比较完善的房地产市场，可以比较客观地衡量房价，因此使征税更容易执行。如果住房登记制度等不健全，相应地税收调控也较难执行。在贷款方面，新加坡政府也严格控制房贷首付比例。
        新加坡政府对房地产市场的控制可以说是毫不留情。在2012年新加坡房市越炒越热的情况下，一些银行甚至推出了长达50年的还贷期限，新加坡政府10月初马上宣布第六轮降温措施，限定金融机构房贷年限不得超过35年。
        邓永恒最后表示，对亚洲一些市场来说，关键不能把住房作为投资的主要工具，这是不健康的现象。对此，首先需要提高房屋持有成本，房产税等措施能够有效提高房屋持有成本，持有成本高了，投资需求就降低了。其次，完善投资渠道，并建立房地产的金融投资渠道。一方面要发展其他的投资市场，另一方面可以建立房地产投资信托基金市场，由专业公司把商业地产等分成若干股份，老百姓购买这些股份来分享地产的收益，而不是直接参与房产的买卖。这样可以分散居民的房地产投资风险，也能够增加房地产金融投资市场正常的流通。