文/本刊特约记者乔磊(发自洛杉矶)
虽然美国是世界上房价与居民收入相比较为合理的国家，但美国人却仍然面临较大的购买住房财务压力。最新的调查显示，半数美国人为供房不得不减少其他开支，而住房也成了美国家庭的第一大开支。
65.5%的住房为“买得起住房”
全美房屋建造商协会和富国银行最新的一项有关房屋负担能力指数的调查显示，2014 年第一季度，65.5%的住房对于收入达到中位数的美国家庭而言是可以负担的，但在旧金山、洛杉矶、纽约、波士顿和丹佛等房价飞涨的城市，中等收入家庭要想拥有一套住房则难以想象。经济学家表示，由于这些城市的住房已非常密集，在土地缺乏的情况下，难以通过新建住宅抑制房价上涨，因此房价只会越来越高。与此同时，美国中西部和东北部成为房地产市场最为实惠的地区，主要原因是这些地方有大量的土地可供开发。在全国范围内，住房承受能力有所改善。尽管收入中位数从2013 年的64400 美元降至63900 美元，但房价中位数也从去年的第四季度的20.5 万美元跌至目前的19.5万美元。
一项国际调查显示，美国的房价仍是世界上与居民收入相比较为合理的国家。这项调查依据哈佛大学学者买得起住房指标来观察，采用一个国家城市中位房价与民众的中位作为比较参数，如果中位房价是居民中位收入的三倍以下，则为可负担起住房。而中位房价超过居民中位收入5 倍以上，则为负担不起住房。该测量指标被世界银行和联合国推荐为衡量各国民众能否买得起住房的一个指标，国际组织在对澳大利亚、英国、加拿大、日本、新西兰、英国和美国等国360 个城市的调查显示，在这些城市中有95 个城市为民众可负担起住房的城市，其中美国占了84 个。而民众负担不起住房的城市有76 个，美国占了23 个。
东部和西部地区房价过高
美国民众买房多申请30年房贷，因此利率对购买住房成本有较大影响。美国银行在住房贷款上有一条28%条款，即在住房上的支出不能超过收入的28%。在克里夫兰市，房价中位数为10.2 万美元，买个相当于中位数价格的房子，屋主使用利率为4.5%的30年抵押贷款，每月只需还款695美元，一个人年薪只要有2.98万美元就能供得起房子。除了克利夫兰，中部另外4个大都市地区的房价也比较便宜。同样是购买一所中等价位的住房，匹兹堡人只要年薪3.18万美元就能养的起房，圣路易斯为3.13万美元，辛辛那提为3.19万美元，底特律为3.23万美元。
美国中西部地区房价相对便宜，但东部和西部沿海地区的房价则过高。在旧金山、圣地亚哥、洛杉矶和纽约市，待售房屋价格上涨，早已抹去低利率的好处。在旧金山中位数价格的住房为67.98 万美元，若以贷款方式购买中位数价格的房子，一年至少要挣13.71 万美元。圣地亚哥中位数价格的住房为48.3 万美元，居民需要年薪9.9 万美元才能供得起中位数价格的住房，纽约市中位数价格的住房为38.89 万美元，居民需要年薪将近9 万美元才能供得起中位数价格住房。洛杉矶市中位数价格的住房为40.62 万美元，居民需要年薪将近8.6 万美元才能供得起中位数价格住房。住房支出现在已成了美国家庭的第一大开支，不论是租房者还是拥有住房者都面临这种局面。
研究发现，目前80%以上可负担的待售房屋都集中在中西部地区。纽约市和洛杉矶可负担待售屋的比例为四分之一。旧金山更低，为七分之一。统计数据显示，旧金山仅有14%的家庭年收入达到了8.41 万美元的该市平均水平，丹佛达到该市家庭平均年收入6.25 万美元的家庭则有50%。
表1：美国27个城市供房负担一览表
城市 |
中位数房价 |
供房所需年薪 |
克里夫兰 |
102100 |
29800 |
匹兹堡 |
120000 |
30200 |
圣路易斯 |
120500 |
31300 |
辛辛那提 |
121700 |
31900 |
底特律 |
110750 |
32300 |
亚特兰大 |
141900 |
34200 |
佛州坦帕 |
145000 |
36400 |
凤凰城 |
194300 |
41300 |
佛州奥兰多 |
178000 |
43200 |
德州圣安东尼奥 |
169300 |
44500 |
明尼阿波利斯 |
188200 |
45700 |
达拉斯 |
174800 |
47700 |
休斯敦 |
184600 |
49000 |
费城 |
201800 |
50500 |
芝加哥 |
176900 |
52900 |
巴尔的摩 |
224500 |
53100 |
加州沙加缅度 |
255800 |
58100 |
迈阿密 |
259000 |
59700 |
丹佛 |
288400 |
59900 |
俄勒冈州波特兰 |
271900 |
60300 |
西雅图 |
339900 |
73900 |
华府 |
358900 |
78500 |
波士顿 |
363200 |
79800 |
洛杉矶 |
406200 |
86000 |
纽约 |
388900 |
89800 |
加州圣地亚哥 |
483000 |
98500 |
旧金山 |
679800 |
137100 |
半数美国人为供房缩减开支
最新研究发现，随着住房市场的缓慢复苏，多数房主和租客很难满足不断上涨的住房贷款和租金。由美国哈特研究中心所做的“住房问题调查”发现，在过去三年中，52%美国人为支付房租或抵押贷款不得不在工作、退休储蓄、医疗保健以及信用卡债务等方面做出重大牺牲。在受访的白人中，有49%的人表示为了供房不得不做出牺牲，例如多工作少享福。而在黑人中为供房做出某种牺牲的人数比例为63% ，西裔的比例为64% 。。更重要的是，至少15%拥有中等价位住房的美国人每月的住房贷款还款占家庭收入30%以上，长期以来，这一数字被认为是租金/住房贷款还款的最高比值。而在每月偿还住房贷款占收入30% 的家庭，有62% 的家庭为了供房只能缩减其他方面的支出，其中27%的人不得不停止为退休养老攒钱，为了供房子先让养老问题滚一边吧。有23%的人削减了医疗保险的支出，23%的人干脆以债务来养房，生活上的其他开销拼命地刷卡，结果是信用卡债务大幅上升。
调查显示，越来越多的美国家庭面临可负担起高质量住房的挑战，在贫困线收入或以下的民众中，有72%的人认为住房负担是生活中最大的挑战。在中等收入家庭，有58%的人认为在负担住房上面临很大压力。而在刚参加工作不久的年轻人眼里，75%的人表示他们买不起住房。在有一个孩子的家庭中，也有60%的人表示，住房负担较重。在住房成本节节升高的情况小，美国民众为了拥有住房不得不在生活的其他方面做出牺牲，以保证还能拥有一个舒适的窝。82%的受访者表示，为了保有住房可以去找第二份工作，或是在工作单位加班加点。73%的人认为为了房子他们可以停止退休储蓄，72%的人采用的手段是加大信用卡的债务，62%的人从医疗保险开刀减少这方面的支出。也有五成多的民众为了供房，省吃俭用。而四成的人无法承担住房的过大压力，认为只好放弃生活标准，在一些不安全社区或学区较差的地方买房。
房价上涨对首次购屋者构成压力
美国房价在过去两年中上升了20%，房价上涨的利好消息是使得数以百万计的房主走出负资产，抵押贷款数据公司CoreLogic 的最新调查显示，2014 年4 月，房屋价格比上年增长了10.5%，实现连续26 个月的增长。房价上涨对于现有拥有住房家庭算是个好消息，房子增值了。但对于首次购屋者却不见得是个令人振奋的消息，因为在过去两年中美国人的薪水几乎处于停滞状态。尽管目前抵押贷款利率仍相对较低，但首付比例、低信用以及更为严格的贷款标准成为购买住房的三个最大的障碍，尤其对于年轻人更是如此。美国年轻人买房，很少是靠老爸老妈实行“赞助”，父母甚至不会为孩子买房提供首付款，要买房全靠自己的那点实力。由于就业市场恢复较慢，美国现在依然保持6.3%的失业率，而失业人群的主体又主要是年轻人。即使有工作，相比较而言，多数年轻人的收入不高，要想攒出买房的首付款也不容易，没有首付款，想贷到住房贷款就很难。调查发现，由于经济不景气，84%年轻人推迟了做出重大生活决定的时间。在此情况下，一些美国人似乎已开始给美国梦降温。近43%受访者在“住房问题调查”时表示，拥有一个家不再是一个很好的长期投资。三分之二的受访者认为通过拥有住房来积累家庭财富和资产那是30年前行之有效的方法，今天这招不灵了。超过半数的人表示购房不再具有吸引力。对于租房者，尽管他们中70% 希望有自己的家，但58% 认为租房者和屋主在实现美国梦上一样成功。
2008 年美国房市危机以来，全美有750万户家庭的住房成了法拍屋，900 万户家庭的住房变成了溺水屋。如此惨痛的经历，也让欲购买住宅的民众三思而行。今年4 月，美国家庭住房拥有率为64.8%，是1995 年以来的最低点。美联储的最近数据称，今年第一季度美国房地产市值增加了1.5 万亿美元，并认为这是美国房市复苏的好征兆。很多经济学家认为美国的房市危机已经过去，现在面临复苏的大好时光。的确，美国的房价普遍上涨，但由于地区性的差异，好的社区房价飙升很快，但普通社区房价仍在徘徊之中。而最新的调查也反映出多数美国民众仍对房市持某种观望态度，51%的受访者认为美国房市仍处在危机之中，19%的人认为房市真正的泡沫还未到来，只有25%的人相信房市危机已经过去了。
美国人不买房的原因
受经济危机影响，拥有住房的美国人比例急剧下降，以至经济学家和其他专业人士怀疑美国人是否最终放弃了长大成人和经济成功与购房紧密相联的老式观念。房地产网站Zillow 最近公布的报告称，他们调查了近10%的租房者，这些人均表示明年很可能会买房，而且有信心能够负担得起这一巨大支出。也许这一观点并不很现实，试想，如果想买房的租房者都进入房地产市场，那么首次购房者将达到420 万之多，这一数字超过2013 年的两倍。同时，这些购房者还面临非常现实的不利因素，如库存偏紧、抵押贷款利率上升、承受能力下降等。数据显示，与去年同期相比，库存仍相对紧张，在全国范围内，房地产市场仅能提供4.7 个月的供应，而为期6 个月的供应才被认为是健康的。同时，目前抵押贷款利率上涨至约4.2%，高于去年的3.3%，无疑降低了购房者的承受能力。
在一些州的房地产市场，房价出现大涨趋势，远远超出了低收入家庭和首次购房者的承受能力。出人意料的是，置业愿望最高的城市也是经济衰退的重灾区，如迈阿密、亚特兰大和拉斯维加斯。不过，随着房价的上升，对于首次购房者来说置业变得越来越困难。根据全国房地产经纪人协会提供的信息，这三大城市住房可负担能力下降了20%以上。
有人对于美国人不想买房的意愿表示担忧，认为他们对于经济还不是很乐观，或担心工作的不稳定。但越来越多的经济学家则表示，真正的原因是住房的供应问题而不是购房者的需求问题。首先是市场上没有足够的空置房屋，在房地产市场出现繁荣之前，空置房屋的数量就已出现长期的下跌趋势。第二是没有足够的新建住房，新建住宅销售仍接近历史低位，受近期严冬的影响，住宅建筑放缓，这意味着房屋库存水平的紧张情况难以改善。三是可供出售的住宅老旧，4 月份大约有230万现房正在销售，但大部分房屋过于陈旧，难以满足购房者对环境以及位置等方面的需求。第四，处于高位的住房负担能力也影响着美国人的住房的拥有率。
