中国楼市会重蹈日本覆辙吗?

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      <p data-page-model="text">侃财哥（公众号kancaige），只侃财，不侃情怀。</p>
<p data-page-model="text">不要以为哥只会侃股事房事车事这些破事。</p>
<p data-page-model="text">哥也会关心国事家事天下事的哦。</p>
<p data-page-model="text">今天召开的G20峰会哥就很关注。</p>
<p data-page-model="text">菜贩子（kancaige的fans）们也许纳闷了，这么高大上的会，跟咱潘坑猩豆叵蛋。</p>
<p data-page-model="text">有关系！</p>
<p data-page-model="text">不信听听央行行长周小川关于中国楼市的言论：</p>
<p data-page-model="text"><strong>个人住房加杠杆逻辑是对的。住房贷款应该有大力发展的空间。个人住房贷款在银行总贷款的比重还是偏低的，有的国家占到40%-50%，中国只有百分之十几，所以银行觉得还是比较安全的产品，所以有很大的发展机会。</strong></p>
<p data-page-model="text"><strong>房地产市场时冷时热，所以要进行逆周期调节。首付比例原来是30%，现在降低是有空间的。今后可能会考虑给银行更多自主权，让他们来制定首付比、利率。监管部门同时对银行进行监管。</strong></p>
<p data-page-model="text">周行长的意思是<span>中国的楼市杠杆还太低，还有加码的空间，首付比例30%还太高，还可以继续往下降？</span></p>
<p data-page-model="text">这让哥想起这些天上海房价暴涨的事，听说政府有关部门要出台调控政策？</p>
<p data-page-model="text">啥调控政策呢，哥看到的消息是，银行出新规，上海首套房利率最低可打八折。好吧，敢情这是反向调控呢。</p>
<p data-page-model="text">中国的楼市到底处在哪个阶段？它会走向何方？</p>
<p data-page-model="text">让我们先看看日本楼市走过的那段路。</p>
<p data-page-model="text"><strong>中国现在的情况跟日本30年前是一样一样的，都是大国崛起、全民炒房、全民炒股，然后是全民被套牢，全民被割韭菜。</strong></p>
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<p data-page-model="text">菜贩子（kancaige的fans）们有去过日本东京的吗，在那里，花四五百万就可以买一套一百平米的房子了，这要搁在上海北京，就跟白捡一样。</p>
<p data-page-model="text">而且啊，<strong>人家的收入是我们的4-7倍，算上这个因素，等于是花一百万就能买一套一百平米的房子。</strong>请告诉哥，中国哪儿还有这样的房源啊，如果有，哥打算来它一百套！</p>
<p data-page-model="text">当然，这是日本现在的房价，30年前，日本的房价也是高得离谱。</p>
<p data-page-model="text">先来看看一张神图。</p>
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<p data-page-model="text">30年前，日本的房价开始涨，先是东京涨，然后是东京圈，然后是六大城市，然后是其他城市。搁中国就是，先是北上深广涨，然后是二线城市，然后是三四线城市。</p>
<p data-page-model="text">从图中还能看出，东京圈、六大城市和其他城市涨得比东京更凶。</p>
<p data-page-model="text">五年之后，房价暴跌。跌到后来，一线城市还能止血，而二三线城市则是根本停不下来，到现在还在跌！</p>
<p data-page-model="text">不仅如此，<strong>日本还有房产税（中国目前好像也在研究推出房地产税），大约每年的房产税率是5%左右，一套500万的房子，一年得交25万！</strong>你一年能挣多少钱啊？！</p>
<p data-page-model="text">日本人似乎被房子伤透了心。</p>
<p data-page-model="text">2000年的民调显示，38.8%的人不认为土地是比存款或股票更保值的资产。2009年，日本新房成交量比2000年减少了1/3。</p>
<p data-page-model="text">日本人宁可租房也不买房。1983年，40岁以下的日本人中有房者占42.2%，2012年有房者只占28.4%，近30年间下降了约14%。</p>
<p data-page-model="text">下面哥给菜贩子们介绍两个专业术语。</p>
<p data-page-model="text">一是租售比：每个月的月租与房屋总价的比值，该值越高，表明房子的投资价值越大。</p>
<p data-page-model="text">二是房价收入比：简单讲就是你用几年的收入能买到一套房。</p>
<p data-page-model="text">日本房子的平均租售比是8%，可资对比的是，中国的平均租售比是2%。</p>
<p data-page-model="text"><strong>东京的房价收入比已经不到9，可资对比的是，中国深圳的房价收入比是20.2。</strong></p>
<p data-page-model="text">尽管日本的租房成本高，买房投资价值大，用不到9年的收入就可以买到一套房，可人家日本人就是不买房。真是一朝被蛇咬十年怕井绳啊。</p>
<p data-page-model="text">说完日本的房事再回过头来说中国。</p>
<p data-page-model="text">哥以为，房地产发展分短周期和长周期。</p>
<p data-page-model="text"><strong>影响短周期的因素有：利率、首付比、税收、土地政策。</strong>比方央行降息，首付比降低，税收减免，北上深广的房价就开始蠢蠢欲动了。</p>
<p data-page-model="text">但短周期只是短时间的事。</p>
<p data-page-model="text"><strong>房地产还有一个长周期，影响的因素有：经济发展程度、人口增长率、城镇化率。</strong>人口多了，往城里去的人多了，口袋里的钱多了，自然买房的人就多了。</p>
<p data-page-model="text">中国目前的情况是，人口已经进入拐点，城镇化呢，官方说还有很大发展势头，但近期返乡潮的新闻哥也看到不少，经济发展程度，目前已经进入新常态。</p>
<p data-page-model="text">那么问题来了，中国目前是处在楼市发展的哪个阶段呢？</p>
<p data-page-model="text">菜贩子们，你是住在一线城市还是二三线城市，你是属于刚需人群还是有改善型需求，你对楼市是持悲观还是乐观态度，不管你是哪一类人群，你有哪种咨询需求，请关注侃财哥公众号（kancaige）并回复“<strong><span>房事</span></strong>”，即能获得你需要的答案。惊喜不容错过，还等啥！</p>
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