原标题：海外投资买房难料移民政策波动
上周《环球时报》报道，韩国地方选举中新当选的济州岛新知事元喜龙最近称中国目前投资济州的大项目属于“投机资本”，担心未来中国人在济州圈地成为“中国城”，并要求已经获得上届道政府批准、但未开工的项目“从头再来”。报道同时称，韩国方面正在考虑提高移民门槛，包括绿地、蓝鼎等多个国内开发商的项目也都被紧急喊停。此前，加拿大在去年底因为暂停买房移民，6月初被一千多名中国富人联合起诉。
这突如其来的变化是否会影响国内买房人的海外投资热情？富裕的中国人是更愿意投资北、上、广这样的一线城市的房产还是远赴海外呢?已经在海外投资的购房人如今收益又如何呢？……
带着种种疑问，北京青年报《广厦时代》与新浪乐居联合举行了2014年海外置业大调查，结果发现，超过四成的购房人更倾向投资海外房产，比例超过了投资北京、上海这样的一线城市。另外，虽然海外房产升值幅度远不如国内，但众多投资者似乎并不在意，他们更注重的是投资的保值性，而并不苛求海外项目能带来多大的收益。
不过，也有专家提醒，海外买房仍是富裕阶层的游戏，海外国家随时有可能提高移民门槛，像加拿大、韩国，都因为类似问题，出现了纠纷。再加上部分华人较多的社区面临转手难的问题，期待短期房产升值，或随时可能需要用钱的投资者要更加慎重。
独家回应
韩国济州将大幅提高投资移民门槛
根据《环球时报》的报道，中资企业在韩国济州岛的多个房地产开发项目面临被叫停的困境。不久前，韩国地方选举中新当选的济州新知事元喜龙表达了对中国投资客“圈地投资”的忧虑，并表示可能将提升中国企业、客户投资、移民济州岛的门槛。
而济州岛正是中国房企重点布局的海外投资热点之一。截至目前已经有包括绿地、蓝鼎、光耀、沈阳百顺达公司、北京天伦之乐投资有限公司等多家国内房企投资到济州岛的开发中。其中绿地在济州岛的住宅项目更是成为近年来第一个交房的“中国制造”海外住宅。
此番突如其来的变化，让众多房企叫苦不迭的同时，也给势头正劲的海外置业蒙上了一层阴影。据北京青年报记者了解，大部分在济州岛的中资房企开发的住宅项目都以投资移民为卖点，吸引国内买房人。而如今，韩国济州方面已经向韩国中央政府提议，准备在济州实施“永居权总量制”，即将移民总数控制在济州岛人数总数的1%，约6000人左右。这都意味着买房投资移民不再宽松。
除了移民总量的控制，移民门槛也将大幅提高，目前买房获得移民济州岛永久居留权的门槛是5亿韩元（约合50万美元）。报道称，未来移民很可能还要必须另外购买5亿韩元的“济州地方开发债券”，以“改善”济州道的投资移民制度。
北京青年报第一时间向绿地集团求证，在得到的回复中，绿地集团证实，韩国济州方面确实有意提高投资移民的门槛。6000个移民名额，除了早些年已经占据了的仅3000个名额外，剩下的已经被绿地集团垄断，其中绿地汉拿山小镇约有1000套物业，而济州绿地中心则锁定了2000个名额。而当前，如果想赶上新政策出台前立即移民的，绿地项目只有80套半山海景别墅可供选择。此外，绿地集团相关人士也表示：“因为绿地汉拿山小镇是韩国中央政府项目——医疗健康城，项目合约早已签署，目前在售、已售的产品的移民政策均没有变化。”
海外投资仍被看好
四成以上受访者有闲钱仍愿意投资海外
虽然韩国济州岛的中国房企遭遇了当地政府政策的波动，但调查显示，仍有四成的购房人对投资海外地产有浓厚的兴趣。尤其是在中介机构完善、法律制度健全的海外国家，跨国置业早已成为一件“简单”的买卖。
想起2011年拍板买房时的情景，王宏伟（化名）至今还记忆犹新。那还只是他第二次去美国，就没经住在新泽西生活的朋友鼓动，抱着试试看的态度，找了家中介四处看房，没想到过程和结果都如此简单。
当时，王宏伟被带到了位于新泽西的一个小镇。一幢门牌号挂着20的独立别墅，建于1996年，总面积不到300平方米，总售价29万美元，按照当时的汇率，每平方米为约8700元人民币。王宏伟被告知这里距费城市中心约22公里，社区环境非常好，地税不高，每年约为5600美金，管理费每月收20美金，但剪草、修树和扫雪是另收费的。
另外，房屋售价是含装修的，用北京的标准就是特级精装修，王宏伟向北京青年报记者介绍到，不但配有全套厨房设备和空调、暖气设施，还有两个车库及安全门。客厅的地面都是纯木地板，卧室和卫生间全是3厘米厚的绒毛地毯，地下室还铺有防水化纤地毯，并配有台球桌和其他健身器材。门前的树木草地均修剪过，院子里建有木凉亭，有几垅种着各种蔬菜的地。
这样的房子，不到250万人民币，同样的价钱，在当时的北京也只能买到五环附近的小户型，而在美国作为投资性购房，不但是梦寐以求的别墅，还有稳定的租客来源，而且区域房价也会稳中趋升。综合考虑后，王宏伟当天就决定买进。在支付了定金后，一回到国内，王宏伟就找了家信誉良好的专业过户公司签署了相关合约，最后把钱汇入了过户公司的账户。
“整个交易过程非常顺利，交易费仅仅花了一千多美金，这笔费用中还包含了产权调查费。”王宏伟解释说。
从2009年，海外地产初次登陆北京房展会以来，海外置业已不再是富豪们的专利，更多的中产家庭参与其中。很快，中国购房人的足迹就开始遍布世界。
在北京青年报与新浪乐居联合展开的2014年海外投资置业调查问卷中，截至2月24日，共有2767人参与。其中，有高达42.9%的受调查者选择了在有闲钱的时候，愿意尝试投资海外楼市。而对于创造了无数房产投资神话的北京等一线城市，只有35.9%的受访者表示愿意继续坚守。而对于近年兴起的三亚、云南等地的旅游地产投资，受访者的投资意愿只有21.2%。
并且，在调查中发现，100至300万元人民币的总价也成为大部分投资者愿意承受的价格区间，占比达到54.1%。
这个价位区间的房子也是海外代理商在中国推销时的主力，北京四季房展国际业务总监魏克非在接受北青报采访时就表示，这几年的北京房展会上，300万元以下的海外项目数量最多，涉及国家最广，在这个价位区间的项目能占到房展会海外项目比例的六、七成。
重保值不重升值
45.2%的海外置业者买房后未升值
如今，海外置业虽然并不复杂，但在购入海外房产后，许多人却发现，即便是买了处于低谷的海外房产后，其升值幅度也难以超过每年10%，更有趣的是，投资海外的中国人对于这样的低收益却大多不以为意。
根据北青报与新浪乐居的联合调查显示，有45.2%受访者表示，购买的海外项目并未升值，而另外有28.2%的受访者表示自己买的海外项目升值幅度小于50%。只有26.2%的受访者表示自己的海外房产升值幅度超过50%。
由此不难看出，七成以上的海外置业者的房产都没有升值或升值幅度小于50%。而要知道，仅去年一年，北京北五环边的同一个项目，售价就由三万起，涨到了近六万元，几乎翻了一番。记者原本以为，这会让习惯了投资就要立竿见影的国内买家感到失望。
但调查结果却出乎了我们的意料，问卷调查显示，即便海外房产的升值并不明显，但如果拥有重来一次的机会，仍有68.7%的受访者表示会购买海外项目，仅有31.3%的人选择投资升值较快的国内市场。
对此，魏克非认为，通过近几年与参加北京房展的海外开发商和置业者交流发现，像美国、加拿大、澳洲这样的成熟市场，房产年升值都在7%-8%左右，虽然幅度不大，但比较稳定，及偶尔会出现房价大跌的情况，而购房者选择海外置业也并不是为了赚一大笔，而多数是重资产的保值胜过了升值。也正是这样的心态，让这些投资者对于升值幅度并不十分在乎。
套现梦碎
国人买的海外房产五成空置
显而易见，海外置业者相比较国内市场更有耐心，并不奢求房产大幅增值。但也有业内专家提醒买房人，投资海外项目最容易陷入的困境是不好出手。除了具备一定实力的买家以外，一般家庭切忌跟风买海外项目，一旦需要资金周转，海外房产出售并不像北京二手房市场这样不愁下家。
身为福建人的蒋亮，在北京从事板材生意，由于限购，他不能投资北京的房产，加上当时许多澳大利亚的开发商都在积极向中国购房人推销海景房，他便在澳洲的黄金海岸买了五套精装修公寓，当时总售价为100万澳元，换算成人民币大约是500多万元。
不过，出乎他意料的是，两年后由于生意上的需要，他急需卖掉投资的房子，但这时他才发觉有些不妙。“原本希望更多的中国人来能把价格炒高，所以才买了这么多套，如今到了转手时才发现，澳大利亚本地人并不喜欢住这里的海景公寓，因为交通不便，配套也不全，最关键的就是中国人和华人太多了。”蒋亮说。
外国人并不愿意接手中国人过多聚集的社区房产，而期待新来的中国买家接盘，也是可遇不可求的。蒋亮不得已只能大幅降价，最终成交的总价只有105万澳元，相当于两年间，只获得了五万元的利润，再刨去这两年交的各种税费，相当于把这些钱白白存放了两年。
像蒋亮这样的海外置业者并不少，调查显示，有56.5%的海外置业者选择了华人较多的社区，并且有35.%的买房人觉得自己的房子不好卖，难以转手。调查数据同时显示，海外投资者中，所买的海外房产处于空置状态的高达53.3%，出租的为39.4%，已经出售的只有7.3%。
海外买房专家相关提醒内容见D9版。
本版文/本报记者 李桁
