日本那么小为什么东京房价反倒20年不涨?

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                        <p>　　和讯网消息，目前的中国百姓的日常生活几乎已经被房价裹挟，而东京的街头巷尾并无烦人的房价热议，因为房价多年来增长不多。买房还是租房并不是了不得的人生大事。</p>
<p>　　在总面积121平方公里的旧金山，过去20年，增加了约10万人（总人口从74.6万增至86.5万），增长了12%。旧金山与伦敦的房价过去20年分别飚升了231%与441%，而东京港区在人口增加的同时，20年间房价仅仅增长45%，多数涨幅还是日本央行2013年推出大规模货币刺激政策所致。</p>
<p>　　有人提出，日本是个人口负增长的国家，房价当然会跌，实际不是这样的，日本与其它国家一样，也经历了“回归城市”潮。位于东京中心地段、面积20平方公里、寸土寸金的弹丸之地港区，过去20年总人口从14.5万增至24.1万，大约增加了10万人，大幅增长66%。</p>
<p>　　《金融时报》东京分社社长罗宾•哈丁认为根源是多亏了当初的楼市泡沫，否则东京就会与现在的伦敦和旧金山一样束手无策。</p>
<p>　　一方面，城市按不同功能划分为商业区、工业区以及住宅区。商业区可按业主自己意愿建房：东京的高招之一就是在原先绕东京湾的工业区不断兴建高层公寓楼。但在低层住宅区，建房则有着严格限制，很难获得重新规划的权限。</p>
<p>　　在分区规划下，土地所有者拥有很多权力。事实上，日本宪法规定“拥有或持有的物权神圣不可侵犯”。私人开发商不能强迫业主出售土地；地方政府也不能阻止个人开发土地。</p>
<p>　　另一方面，上世纪90年代，地产商的不良贷款使日本金融机构濒临崩溃，于是政府放松了楼市开发政策，最终以2002年出台《城市复兴法》而告终。该法给重新分区规划大开绿灯。写字楼地块重新规划为住宅区。</p>
<p>　　过道与公共用地不计入公寓房建筑面积，导致公寓楼在现有区划内越建越高，而如今正在讨论中的议案则允许业主重建更大面积的住房，前提是他们必须拆掉按昔日地震标准建造的房屋。</p>
<p>　　这条法律从中央政府自上而下贯彻落实，允许业主拆旧建新意味着他们能很快从中获利。“城市规划法以及建筑法都由中央政府制定――甚至微小细节都写入了全国性法律。”冈田说，“地方政府在房屋开发方面，基本没啥发言权。”</p>
<p>　　这样，宏观微观相结合，即便2014年，总人口1330万、几无空余建筑用地的东京都新开工住房数为142417户，超过了整个加州的许可建房数（83657户），也超过了英国全国（总人口5430万）的新开工数（137010户）。</p>
<p>　　结果，东京新开工住房数稳步上升，这与更加不同寻常的事实紧密关联。与西方大城市房价暴涨形成强烈反差的是：东京的房价基本原地踏步走。</p>
                       
                        <div>（责任编辑：李莹 HN016）</div>
                       

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