日本房价崩盘对今日中国有何借鉴意义?

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                                <p>第一，当年日本的口号是“东京的房价不会下跌”。为了替这一神话推波助澜，还有这样一种信念：政府永远会支持房地产，日本只有一个东京，吸引着全国乃至全球人口流入。站在世界中心，怎会有泡沫破裂的担忧。而现在日本东京银座公寓成交价格只有繁荣时的四分之一都不到。</p>
<p>在日本房地产最疯狂的时期，上至房企和金融机构，下到普通居民，没有人不在购置房产和股票的，期待在持续的暴涨中也能分得一杯羹。而日本银行业也鼓励居民贷款，金融机构也乐于拿房企的地作为抵押品，将钱贷给房企开发地产。整个房地产杠杆率在短期内以惊人的速度上升。</p>
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<p>第二，随着国内外游资对日本房地产的恶炒，土地价格不断暴涨，地王每隔几个月就要刷新一次。1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格，而美国的面积则是东京的1.5万倍。从1985年底到1990年初，短短四年多时间，日本城市地价增长了200%。无论是实体企业还是金融机构，都不计成本将资金投入土地市场。</p>
<p>第三，日本政府调控房地产也“无果而终”。早在崩盘之前几年，政府就已看到楼市和股市的狂热，频频出手，可惜无济于事。当时日本的楼市调控措施与现在并没有什么两样。1987年，日本政府要求金融机构严控房地产贷款量，“房地产贷款增长速度不能超过总体贷款增长速度”。然而，这些举措对房市并没有产生任何正面影响。</p>
<p>更要命的是，土地管控措施，非但没能遏制地价飞涨，反而因为对土地限制过多，从而导致供给不足，地价不降反升。在货币市场上，日本开始大幅度收缩。在短短1年内，日本央行连续3次提高贴现利率，连续5次加息。然而，过于着急的货币政策，反而成为股市崩盘的导火索。日本房地产调控反而事与愿违。</p>
<p>以上几点都是房地产最后疯狂时的表现，到了1990年，股票市场率先崩盘。接着，楼市崩盘。由于土地市场与资本市场关系密切，资本市场崩盘随即传导到楼市。金融机构为避免损失，要求企业偿还贷款，企业不得不变卖股票和不动产，大量地产抛到楼市，地价应声而跌。随后房企倒闭、银行不良率暴增发生危机，普通国民住房转眼变成了负资产。</p>
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<p>事实上，房地产泡沫的破裂都是在不经意的时候来临。城市化红利消失、人口红利衰退、资本过度炒作、对楼市股市过度依赖、调控政策过于刚猛……所有或隐或显的负面能量，在这一刻全面爆发。日本在上世纪90年代初的房地产泡沫破裂，给今天中国的房地产带来啥启示呢？</p>
<p>首先，一国经济若是过度依赖于房地产，会造成经济结构单一，房地产去泡沫化后，经济步入长期的衰退期。随着房价暴跌，国民财富持续缩水，损失高达1500万亿日元，相当于日本3年的GDP总和。日本经济更是萎靡不振，二十年间，日本年均GDP增速只有0.75%。</p>
<p>可能当年的日本房地产泡沫破裂还要比现在的中国略好一些，因为日本早在上世纪60年代就让国内的企业走出去，到海外布局能源、矿山、办厂等，所以即使日本经济这二十多年来是衰退的，国外的日企可以反哺处于衰退中的经济。所以，日本经济虽然衰退二十年，但没见到国民的生活质量下降。</p>
<p>再者，房地产业应与其他行业共同繁荣发展，才是百业之幸，否则做实业不如炒房，那谁还愿意把资金投向实业呢？更谈不上制造业的转型升级。当时，由于日本房地产的挤压，与日元的持续升值，导致日本制造业衰落了。在日元快速升值的压力下，丰田、本田、索尼、日立、东芝等老牌日企都被迫将工厂大规模的转移到东南亚去了。</p>
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<p>最后，当投机性购房退潮后，日本房地产一地鸡毛，所以房地产去投机化要严格执行，不能只说不做。正是由于当年给居民（包括境内外游资）、房企业滥加杠杆，导致境内外游资既获得了日元升值的好处，又斩获了日本房价上涨的双重收益。而留给日本却是大量银行和房企倒闭，当年倾尽所有买房的家庭一夜返贫。日本人迄今还在为疯狂买房付出代价。</p>
<p>日本房地产泡沫破裂乃是前车之鉴，与今天国内一些地方的楼市又何其相似。我们不要相信房价永远只涨不跌，我们更不要相信房地产可作为国民经济的支柱产业，我们更不要相信投机性炒房能给经济带来超预期繁荣。而一旦游资离去，便是留下一片狼籍。经济和金融将会长期陷入衰退之中。</p>
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