文/田野（发自美国纽约）
近期美国房地产市场开始回升，但租房族却无法享受房价上涨带来的新财富。与此同时，加州议会2015 年发布的一份报告也指出，加州的高房价削弱了经济产能、促成贫困率上升、降低了民众的住房拥有率，高房价不利于经济发展，并推动贫富差距扩大。
美国的房价与不少国家相比并不算高，而且美国还是世界上可负担起住房比率较高的国家，也就是房价与民众的收入相比较为合理。然而近几年美国人口密集地区房价高企已对美国经济产生负面影响。全美地产商协会对2000 年到2013 年的房地产数据研究发现，美国的高房价已成为贫富差距加大的推手之一，这一点更值得人们关注。
住房为多数家庭最主要资产
对于多数美国民众来说，住房不仅仅是栖身之地，而且还是他们最主要的家庭资产。2013 年美国人中位年收入为53891 美元，中位房价为193000 美元，不吃不喝4 年大概就可以买下一幢房子。过去美国人把拥有住房当成实现美国梦的条件之一，而现在年轻人则是推迟购买住房时间，先靠租房来栖身。年轻人不是不愿意买房，而是因为房价现在是越来越高、收入却不见涨，没有老人帮忙付首付款或是给买房，这拥有住房的梦想只能延后。对于拥有住房的民众来说，房价上涨意味着家庭财富的增多。而房价过高，则带来了经济和社会问题，其后果是越来越多的人买不起房。在一个社会，过高的房价不仅使一批中、低收入家庭无法积累家庭财富，同时贫富差距的鸿沟会越拉越大。
全美地产商协会对2000 年到2013 年的房地产数据研究发现，美国的高房价已成为贫富差距加大的推手之一，这不能不引起重视。全美地产商协会经济学家劳伦斯认为，住房拥有率在美国经济中起着关键作用，在历史上它是中产阶级家庭财富积累的主要来源之一。由于劳动力市场表现不佳，住房供应不足和衰退之后异常严格的房贷标准，全美住房拥有率下降到20 多年来没有出现过的最低水平。其结果，随着有房户数量下降和租房族数量明显上升，全美更加不平等。目前美国的租房人数比例接近最高水平，因为年青人租房时间超过历史正常水平，老人为“缩小空间”改为租房，数百万在房市崩溃期间因法拍而失去住房的人也要租房。由于房市崩溃，很多房子被银行收回，全美租房族数量上升。
拥有住房比率降至25年来最低
美国次贷危机使成千上万人失去了住房，其结果是造成租房族增加，现在房地产市场开始回升，但那些租房族却无法享受房价上涨带来的新财富，贫富差距因此更加拉大。美国全国广播公司曾经报道，全美90%城市住房市场都出现住房拥有率下降、房价上升、收入停滞不前现象。如今美国房地产市场复苏，房价再次上升，这让有房族心满意足。但对于租房族而言，不仅没有看到房价上涨带来的财富增加，反而是由于房租上涨，家庭财富进一步受损。
这种因住房而造成贫富差距扩大情况在高房价地区尤其明显。例如，加州圣何西地区住房价值在过去10 年上升了210671 美元，对于租房族而言，房屋市场的复苏只能使他们的经济状况雪上加霜，因为房租也大幅上涨。美国财富差距扩大最多的是纽约、洛杉矶等大城市，其他城市也出现程度不同的扩大。例如，堪萨斯市在2010 年到2013 年，屋主的平均财富增长2 万美元，但租户就没有那种增长。就全美来说，拥有住房者的财富上升了5 万美元以上，而多数属于中、低收入的租户没有那种由于房屋价值上升而带来的财富。
根据美国人口普查局的数据，全美住房拥有率在2005 年前后房市繁荣期超过69%；2015 年下降到63.7%，是自1990 年以来的最低水平。由于数百万住房被法拍或属于负资产，实际住房拥有率更低。在民众住房拥有率持续下降的同时，美国家庭总数却显著攀升，这是因为租房的人越来越多了。人口普查局报告称，与2014 年第一季度相比，2015 年第一季度全美租房住的家庭数量增加了180 多万个，而与此同时，房屋拥有者人数则减少了386000 个。此外，美国出租房和自有房屋连续3 个月以上的空置率也都降至新低。出租房空置率在2015 年第一季度只有7.1%，而去年同期的空置率是8.3%。自有房屋的空置率从去年同期的2%略降至1.9%。这都显示租房住的人数在增加。
这一现象与房价的不断上涨有关。斯坦普-凯斯席勒房价指数显示，在全美的20 大房产市场中，2015年2 月份房价平均比去年同期上涨5%。以往，首次购房者是推动住房拥有率上涨的主要群体之一，但如果当前房价继续以超过通货膨胀率的速度上涨，更多的人将买不起房，继而导致住房拥有率的继续下降。美国首次购屋者除了新来的移民外，主体仍是年轻人。经济发达地区就业率高，但房价也高。价值上百万的住房年轻人根本买不起，而20 几万的住房社区环境又不好，年轻人只好不买。实际上在美国一些高房价地区，住房价值往往超越多数居民的购买能力，这也造成越来越多的人望房兴叹。
房源紧张造成房价进一步上涨
2015 年春季本该是住房销售的旺季，但由于房市房源紧张，同时受房价上涨影响，购房对于越来越多的家庭而言都变得遥不可及。在美国，房屋供不应求现象普遍存在。美国全国房地产经纪人协会的信息表明，3月开始，只需要不到5 个月，全美的二手房就可全部出售完。在买卖双方更加平衡的市场，也只需要6 个月左右。更重要的是，对于低价位房屋的大量需求，意味着这些房屋的价格上涨更快。根据美国房屋市场研究机构的数据，今年2 月，售价在135000 美元以下的房屋，房价较去年同期上涨9%，而售价在226800 万美元以上的房屋，房价则较去年同期上涨5%。目前，房价上涨速度已经超过平均时薪涨速的一倍以上。
在经历了次贷危机以后，银行住房贷款审核条件趋严，过去流行的零头款购房借贷现在已成昨日黄花。对于购屋者来说，寻求资金支付购屋首付款变得越发艰难。千禧年前后背负的助学贷款以及储蓄耗尽，也令很多年轻人失去了获得抵押贷款资格的能力。直至收入有实质上升之前，他们将被迫继续努力，延迟购房梦想。财务专家认为，民众在投身购房之前，需要获得更高的收入。另外一个阻止更多房屋进入市场的因素是，许多业主欠下的抵押贷款大于他们的房屋价值，这称之为负资产状态。数据显示，截至2014 年第四季度，通过抵押贷款购房的业主中约有10.8%仍处于负资产状态。其中以内华达州最为严重，近四分之一的贷款购房业主为负资产状态。
加州高房价促成贫困率上升
加州议会2015 年发布的一份报告指出，加州的高房价削弱了经济产能、促成贫困率上升、降低了民众的住房拥有率、居民的住所远离工作地点导致城市交通堵塞。这是全美第一大州发出的警告：高房价不利于经济发展、并推动贫富差距扩大。该份报告显示，加州的几个县在全美拥有较高的房价，在上世纪80 年代，加州的房价比全美平均水平高出80%，而如今加州的房价是全美平均水平的1.5 倍，加州的房租每个月平均为1240 美元，比全美平均水平高出50% 。根据统计，2015 年1 月，加州的中位房价为437000 美元，仅次于夏威夷，名列全美第二。加州的中位房价要高于马萨诸塞州、新泽西州、华盛顿州、科罗拉多州、马里兰州和纽约州等经济发达的州。加州几乎所有的县平均房价都要高出全美平均房价，例如旧金山的平均房价为952000 美元，圣荷西为843000 美元、圣塔安娜-阿纳罕为609000美元、奥克兰为567000 美元、洛杉矶为490000 美元、圣地亚哥为471000 美元、沙加缅度为333000 美元、河滨县为284000 美元。
加州房价高，但购屋者依然踊跃，这主要是加州成为新移民最喜欢居住的一个州，尤其是中国内地移民，往往落脚在加州。中国一些内地新移民喜欢购买豪宅，在旧金山、圣荷西、洛杉矶等地，好的社区独立住宅售价都在百万美元以上。由于每年新建的住宅数量有限，稍好一些的社区新建住宅往往很快销售一空。在大洛杉矶地区，原有富裕社区由于新开发住宅较少，很多白人开始向新开发社区迁徙，甚至一部分居民撤离加州，搬到房价较低的州去寻找新的生活。
2015 年4 月，一份可担负住房组织的报告披露，加州高企的房价使得许多加州居民陷入贫困。加州房屋伙伴的一项新的研究发现，加州最低收入家庭有三分之二的收入花在住房上，这使得他们剩下的钱不敷食品、医疗、交通及其他资用，加州有150 万户低收入家庭找不到他们能支付得起房租的住房。该报告指出，联邦政府对贫困的评估并不包括住房费用，如果将住房费用纳入考量，生活在贫困线下的加州人口不是16.2%而是会攀升至22%。在高房价的橙县，生活在贫困线之下的人口占了24.3%。高房价、高房租的问题在最近几年愈演愈烈，因为房租在持续增加，而收入则处于停滞状态，这日子过得就会艰难。自2000 年以来，加州的房租中位数已经上升了21%，而租房者家庭的中位收入则下降了8%。与此同时，加州和联邦政府资助的可担负住房比率在近些年中大幅下降。这与加州房地产再开发机构倒台及州债券基金耗竭不无关系。
南加州租房的租金增长虽不及旧金山及纽约，但这并不表示南加州比这两个地方要更容易租到公寓。据房地产数据公司公布的新数字，今年第一季度洛杉矶县平均支付的租金比去年同期上涨2.4%，月租约1520 美元，大致与通货膨胀率相符。橙县租金上涨3.5%，约1660 美元。根据最新的租房市场追踪，位于南加州的橙县出租房空置率为2.4%，是全美79 个市场当中第二低，洛县3.2%的空置率也较低。这两个县都名列全美租金最昂贵的市场，尽管其租房租金远低于旧金山的月租2277 美元及纽约的3233 美元，但是公寓仍然短缺。在全美11 个最吃紧的房屋出租市场，7 个都在加州，包括圣地牙哥、范杜拉县和内陆帝国（河滨县与圣伯纳汀诺县），其中内陆帝国租金过去3 个月上涨1.6%，是全美上扬第二快的地区。
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