日本的房子比中国的房子强在哪里?

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<p>众所周知，在房子建造完成后，经过若干年的风吹雨打和阳光照射后，房内外构造一定会受到损伤和破坏，中国的房子如此，日本的房子也是这样。</p>
<p>可是为什么我们中国在90年代建造的房子，不少已经成了危房，甚至已经成了旧城改造的对象？而日本房子的外墙却不过多地出现劣化？二手房的坚固和管道疏通甚至一点不比新房差？</p>
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<p>秘密只有一个，那就是日本恪守建筑物的维修保养之道。这需要定期的维修，而且是预防性维修，不是出了问题才维修。</p>
<p>保证长期维修的资金来源</p>
<p>日本有一项法定的制度，那就是买了公寓楼的房子，就要缴纳维修基金。</p>
<p>维修基金的缴纳，是每一位拥有房产权的人必须承担的义务，而且这一项义务是依据“平等均分”的原则实施的。维修基金怎么缴纳呢？</p>
<p>首先，在购买新房时，户主必须需要缴纳一笔维修基金，然后，每一个月再缴纳1000元到2000元人民币不等的物业修缮管理费。必须说明的是，开发商也必须缴纳一笔维修基金，而且这一笔维修基金，必须超过所有业主缴纳的维修基金的总和。</p>
<p>一楼也要承担修理费用</p>
<p>与中国不同的是，日本住在一栋楼里的所有业主，缴纳的维修费是完全平摊的。在我们中国，住在一楼的业主，是不愿意承担电梯的修理费用。同样，住在1楼的业主，也不愿意承担屋顶的防漏工程的修理费用。</p>
<p>但是在日本，这种中国式的思维是行不通的。日本人认为，住在一个大楼里的所有业主，大家就是一个大家庭。整栋楼不是某个人的，而是大家共有的，正因为日本人有这一种集体主义思想，或者从众思维，使得日本楼盘管理过程中，很少会产生业主之间的矛盾。</p>
<p>维修基金由谁管理？</p>
<p>在日本，维修基金不是由政府（房管所）管理的，而是由业主委员会和物业管理公司共同管理，同时把钱放在银行，在需要使用时，由物业管理公司提出预算，业主委员会审核批准支付，政府无权，也不能介入此类民间事务。</p>
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<p>例如东京，虽然是一座有着2000多万人口的国际大都市，但是，主要的物业管理公司，却也只有4、5家，当然都是有着半个世纪以上物业管理业绩与信誉的大企业。</p>
<p>从一栋公寓楼建成之后，这些物业管理委员会就会和业主委员会共同商定出一个长达50年的公寓楼维修计划表，都清楚地写明具体的施工年份和施工时间，并印成册子，业主们人手一份。到维修节点时，由物业管理公司提前通知业主委员会开会审核，批准预算，并书面通知所有业主。</p>
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<p>日本物业管理有一条不成文的规矩，不管下水道有没有堵，一年必须使用高压清洗装置全部疏通一次。日本的物业管理，不是管道堵了，设备坏了，才去修理，而是完全的按照预先制定的修理计划，进行预防性修理，以保证大楼和住户不会遇到生活上的麻烦。</p>
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<p>日本无论是公寓楼还是办公楼，建造了许多年，为什么没有给人一种破旧的感觉？</p>
<p>原因就是因为有一整套很好的维修保养管理制度，而这一种制度的建立，首先要有开发商、业主和物业管理公司三者之间的信赖和相互依存协作的基础，其次要是物业管理公司的一种对业主与大楼高度负责的态度。</p>
<p>日本的大楼能撑百年？</p>
<p>日本政府已经提出了一个“建筑物百年”的计划要求，以前，日本的大楼设计使用寿命，都是在50年至70年之间。</p>
<p>但是日本政府认为，这个寿命太短，必须能够保证使用100年。一方面是为了避免大楼的频繁拆建，导致大量建筑垃圾的产生，破坏环境。其次是，大楼的经常拆建，损害业主的经济利益，也浪费社会资源，因此要求新大楼的建造，从结构到管道，从墙面到内部设施，必须保证能够经受得住100年风雨的洗礼。</p>
<p>因此，在购买日本的房子时，可以完全不用担心质量问题，也基本解释了为什么二手房在日本交易市场比较受欢迎的原因。过硬的质量才能是房子保值有了强大的保证，不管是自住还是出租，都是理想的居住场所。</p>
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