腾讯证券1月3日讯，据美国财经网站MarketWatch报道，对于美国的购房者来说，2019年将是充满挑战的一年，他们将需继续为供不应求的住房展开竞争。房价和抵押贷款利率都很可能会继续上涨，从而导致购房者的负担能力遭到削弱。
但在2019年中，购房者和抵押贷款借款人也可能会迎来一些可喜的进展。房屋营建商正在建造更多的入门级住房，贷方正在逐步让购房者更加容易获得贷款，首次购房者也正在得到应有的关注。
以下是2019年里值得关注的九种住房和抵押贷款发展趋势：
1. 待售住房料将增加
六年多以来，不动产一直都是个卖方市场，也就是潜在买家的人数多于待售房屋的数量，从而使得议价能力的天平朝着卖方的方向下沉。而在2019年中，预计不动产仍旧将会是个卖方市场。
对购房者来说，长期持续的卖方市场并非理想状况。但这种预测会有的发展趋势也带来了一些希望：待售房屋的数量预计将会有所增加。问题在于，由于需求此前受到了压制的缘故，因此预计2019年中的市场需求仍将继续超过供应，哪怕待售房屋数量增多也是如此。
Realtor.com在对其预测作出总结时称：“虽然对买家来说情况不会变得更糟，但在大多数市场上，情况也不会有明显的改善。”
那么，住房供应短缺的情况到底有多严重呢？根据房地美（Freddie Mac）作出的估测，在2017年中，与人口增长所带来的需求相比，新建住房还差37万套才能满足这种需求。房地美称：“除非新建住房的数量增长，否则住房成本的增长很可能将继续高于收入的增长，从而导致家庭的形成受到限制，导致成百万的潜在家庭无力买房。”
2. 房价将继续上升
从房价角度来说，2019年中预计既会有好消息，同时也会有坏消息。
坏消息是，预计房价将会继续上涨。另一方面，好消息则是大多数市场人士都预测称，2019年里房价的上升速度不会像2018年那样快。
“住房价格上升的步伐将会放缓——房价动不动就会上涨的日子将会终结——但房价确实仍将继续上升。”全美地产经纪商协会（NAR）的首席经济学家劳伦斯-尤恩（Lawrence Yun）说道。该协会预测，2019年中成屋售价将会上升2.5%，达到中值26.52万美元的水平，相比之下2018年为上升4.7%至25.87万美元。
CoreLogic和Realtor.com也均预测称，2019年中成屋售价的上升速度将会有所放缓。CoreLogic首席经济学家弗兰克-诺萨夫特(FrankNothaft)指出，在2018年中，房价的上涨步伐就已经有所放缓。他在一篇市场评论文章中写道：“房价和利率的不断上涨导致购房者的活动减少，从而使得房价上升的速度逐渐放缓。”
3. 抵押贷款利率将继续上升
从2018年初到12月中旬，30年期固息抵押贷款的利率上升了不到四分之三个百分点，至4.75%左右。市场人士预测，抵押贷款利率在2019年中还将继续上升，但上升的速度将会放缓。
房地美预测，2019年30年期固息抵押贷款的利率将会上升0.5个百分点，全美地产经纪商协会预测将会上升0.4个百分点，而房利美则预测只会上升0.1个百分点。需要指出的是，这些机构所预测的都是30年期固息抵押贷款利率到2019年底时将有的升幅，而在年初到年底之间，利率则可能会有起伏。
举例来说，据NerdWallet的每日抵押贷款利率调查报告显示，2018年初时30年期固息抵押贷款的平均利率为4.09%，到11月9日触及5.09%的年内高点，正好上升了一整个百分点，随后则在一个月里下跌了四分之一个百分点以上。
4. 负担能力仍令人忧心
在房价和抵押贷款利率同步上升的形势下，购房者的负担能力日益下降。
海军联邦信贷联盟（Navy Federal Credit Union）负责房屋贷款的高级副总裁兰迪-霍珀(Randy Hopper)表示：“我们确实对购房者的负担能力感到担心，尤其在一些待售房屋库存较低的地区就更是如此。”他指出，库存较少的地方往往是房价上涨速度最快的地方，原因是这些地方的住房需求高于供应。
霍珀称，大多数潜在买家都不会因为抵押贷款利率逐步上升而放弃买房。他说道，对于一套价值30万美元的住宅来说，抵押贷款利率上升四分之一或半个百分点“只会带来每月还款额增加75美元到100美元的影响，这当然不是无关紧要的，但不一定会影响买房决定”。
Realtor.com首席经济学家丹妮尔-黑尔(Danielle Hale)称，在许多市场上，房价正在上升至典型的超出购房者负担能力上限的水平。
5. 新屋面积变小
从购房者的角度来看，大多数市场都需要更多的待售住房，而且是需要价格较低的待售住房。毕竟，许多首次购房者要买的都是入门级住宅，而入门级住宅的售价总会低于当地市场房价的中位数。有迹象表明，房屋营建商正在对此作出反应，开始建造面积较小的新屋。
“在2018年第三季度中，新建单户住宅的面积有所下降，延续多年以来的趋势。”全美住房营建商协会的首席经济学家罗伯特-迪亚兹（Robert Dietz）在11月份发表的一篇博文中写道。“在过去三年时间里，由于新建入门级住宅的数量逐步增加的缘故，新屋面积一直都在缩小。”
根据美国人口普查局公布的数据，2018年第三季度开始建造的单户住宅的面积中值为2320平方英尺（约合216平方米），与三年前2440平方英尺（约合227平方米）的新屋面积中值相比缩小了4.9%。
在2018年春，新屋价格中值开始下降。10月份的新屋价格中值为30.97万美元，与12个月以前的新屋价格中值相比下降了3.1%。但房利美和全美地产经纪商协会预测，2019年里新屋价格将有所上涨。
6. 首次购房者占据主导地位
抵押贷款和房地产行业都专注于为首次购房者提供服务，这是有充分理由的：城市研究所（Urban Institute ）在今年夏天发布的一份报告中写道：“在过去十年时间里，首次购房者一直都在抵押贷款市场上占据着主导地位，而直至今日也仍旧占据着很高的份额。”报告还补充称：“近期内这种情况不会发生变化。”
城市研究所在报告中称，在住房市场危机爆发以前，首次购房者在抵押贷款市场上所占份额为40%左右，而最近以来这一比例已经上升到了约60%。
抵押贷款保险公司Genworth Mortgage Insurance的首席经济学家Tian Liu称，在过去三年时间里，房屋销售量的增长有80%都来自于首次购房者，原因很简单：多年以来，首次购房者的需求都受到了抑制。
7. 贷款标准略微放宽
在十年前的住房危机中，抵押贷款公司吸取了一个可供长期借鉴的经验教训：必须要确保借款人有能力偿还自己的贷款。因此，贷款公司纷纷收紧了抵押贷款标准，一部分原因是出于自身的考虑，而另一部分原因则是为了应对监管机构对高风险抵押贷款的打击。这些变化所带来的结果是，购房者更加难以获取住房贷款了。
城市研究所下属住房融资政策中心（Housing Finance Policy Center）称，在2008年金融危机发生以前的两三年时间里，贷款公司在放贷的问题上过于宽松，因此在危机过后纷纷作出了矫枉过正的反应。
有证据表明，贷款公司同意城市研究所的这种看法，它们一直都在放宽贷款标准。
8. 选择可调利率抵押贷款的借款人增多
这种发展趋势几乎是可以确定不疑的：每当固息抵押贷款利率上升时，就会有更多的借款人选择可调利率抵押贷款。这种情况在2018年就已经发生了，并可能会延续到2019年。
借款人之所以会选择可调利率抵押贷款，是因为这种贷款的初始利率低于固息利率抵押贷款的初始利率，这就意味着借款人在最初几年时间里的每月还款额较低。当利率调整期开始时，可调利率抵押贷款的借款人则将面临利率和月度还款额可能上升的风险。但是，越来越多的借款人都接受了这种风险。据Ellie Mae数据显示，在去年10月份，8.2%的抵押贷款都是可调利率抵押贷款，相比之下12个月以前为5.5%。
固息抵押贷款利率的上升并非购房者选择可调利率抵押贷款的唯一原因。根据CoreLogic的数据，可调利率抵押贷款在价格最高的住房市场（如圣何塞等）上最受欢迎。
9. 过度自信的卖家或陷入困境
如上所述，2019年美国不动产市场仍旧将是个卖方市场，潜在购房者人数将会超过他们有能力负担的住宅的供应量。但是，这并不意味着卖家可以指望不顾一切的购房者会发起竞价战。
Realtor.com经济学家黑尔指出，对于那些销售价格高于当地市场房价中位数的住宅的卖家来说，情况尤其如此。首次购房者在大多数市场上占据着主导地位，而他们倾向于购买价格低于房价中位数的房子。黑尔进一步指出，对于卖家来说，“如果你要卖的房子的价格处于中位数以上，那么你就必须在定价上有竞争力才行，并为买家提供激励”。
黑尔还补充道：“令人意外的是，对买家和卖家来说，2019年的形势都将更加困难”，尤其对那些想要低价买房和想要高价卖房的人来说更是如此。（星云）
