买房难，似乎是全球性的难题。
房地美（Freddie Mac，即联邦住宅贷款抵押公司）二月发布报告探讨了这个问题。他们指出，千禧一代购买的房屋数量少于之前时代的年轻人。当今美国住房市场最重要的基础是缺乏待售房屋。这种短缺已被确定为年轻人购买他们的第一套房屋的重要障碍。
从另外一个角度来看，是谁住在千禧一代原本可能购买的家中呢？
房地美的调查指出，1931年以后出生的老年人在家中待的时间更长，因此该群体的住房拥有率相对于之前的群体更高。也就是说，美国的老年人不像从前选择转售房屋，而是一直待在家里。
他们估计，这一趋势使2018年美国房地产市场中少了160万套房屋，这相当于一年新建房屋的典型供应量。而他们12月的报告指出，现在美国房屋缺口约为250万套。
房地美研究人员认为，由于老年人对房屋所有权的额外需求，这增加了购房相对于租房的成本，使年轻人更偏爱租房。新建筑的短缺给房价和租金同时带来了上行压力，因此美国需解决生产新住房供应障碍，以满足长期住房需求。
美国老年人住房拥有率升高
为什么美国1930年代出生的老年人住房拥有率更高呢？房地美认为，这种模式可以通过几个关键因素来解释，比如现在的老年人更健康，并拥有更高的教育水平。另外，科技进步使他们可以在家里接受远程治疗，而不必住院。
下图显示了67至85岁的老年人的住房拥有率的两组数据。蓝线代表的是在1931年至1941年美国经济不景气时期出生的房主，但他们在一生中都享有美国经济相对强健的优势。绿线代表的是出生在1930年前的几代人。
（美国不同世代老年人的住房拥有率，图片来源：房地美）
房地美指出，这两个群体在成为房主的年龄方面存在显着差异。从67岁开始，上图蓝线群组的住房比率更高。从67岁至82岁，上图绿线群组的住房拥有率下滑11.6%，而蓝线群组仅减少了3.6%。
这种不同的趋势揭示了一个重要问题：有多少老年人占有的住房是年轻一代的潜在住房供应？
老年人占了多少年轻一代的潜在住房供应？
房地美研究人员指出，如果1930年代出生的人士以与前几代人相同的速度转出房屋所有权后，2018年美国房地产市场中可以多出近110万套额外房产。
（1930年代出生的人士减少的潜在住房供应，图片来源：房地美）
他们指出，老年人住房的模式分歧主要从67.4岁开始。因此，他们使用从68岁开始的前几代模式作为反事实情景来估计已经离开市场的住房单元的数量。
值得注意的是，即使在81至85岁年龄段，1930年代出生的老年人的住房拥有率仍高于85%。相比之下，此前世代的住房拥有率不到71%。也就是说，两个群组之间的住房拥有率的差异在81至85岁之间高达15%。
除1930年代出生的人士之外，“战争婴儿”（1942-1947）和“婴儿潮一代”（1948-1959）等群组也以更高的比率选择留在家中。房地美估计，截至2018年，这2个群体的住房习惯使美国房地产市场另外减少了55万套房屋，如下图所示。
总的来说他们表示，截至2018年，这三个人群共减少美国房地产市场约160万套住房供应，这相当于2018年美国住房总数的2.1%。如果老年人从住房所有权转变为租房，将腾出更多业主自用住房，但也会增加租赁单位的需求。他们指出，老年人拥有住房的较高倾向不会导致弹性供应市场的短缺，因为任何短缺都会被住房存量的增加所抵消。
（2018年美国房地产市场的潜在住房供应，图片来源：房地美）
他们援引城市研究所（Urban Institute）的报告指出，美国千禧一代中约有340万人没有房屋所有权。老年人保留的住房数量可能会随着老年人数量的增加和治疗障碍的减少而增加 。这揭示了美国解决生产新住房供应障碍以满足长期住房需求的重要性。
美国房地产前景展望
房地美乐观地表示，尽管2018年美国房地产市场疲软，但2019年初数据显示未来一年可能出现转机。最近房地产的活动上升表明，购房者对利率变化非常敏感，如果抵押贷款利率保持低位，购房者可能会做出积极反应。
经过多年的稳步增长，房价终于开始降温，虽然它们仍在增长，不过房地美预计增长率会放缓。房地美价格指数的增长率在2018年第四季度略微下降至0.7%。他们预测，2019年和2020年美国房价将分别上涨4.1%和2.7%。
文章来源：WEEX
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