（几年前在济州岛拍的风景）
有个读者朋友，
最近向我咨询说韩国济州岛的房子能不能投资。
我前几年去过济州岛，但当时没有去了解当地的房产，
只是觉得这里确实是个气候宜人风景优美的地方，后来也有朋友发过一些当地房产的资料给我看，但也一直没太放在心里。
趁着假期，做了下功课，
因为没有实地考察房产市场，所以大部分信息是来自于公开资料。
1、
关于济州岛，有一个很著名的传说——
“秦始皇当年统一中国后，派手下徐福率500童男童女东寻长生不老之药，徐福登陆的第一个地方，就是济州岛，从此便有了大韩民族”。
现在的济州岛还有一个纪念徐福的徐福公园。
（图片来自网络）
济州岛，是韩国最大岛屿，位于韩国西海海域，面积1849平方公里，差不多是北京的1/9，人口60万，差不多是北京的1/40。
这个地方是温带海洋性气候，年均气温16度，非常宜居，依山傍海，
所以也吸引了世界各地的游客来此度假旅游。
2、
韩国有个真人秀综艺《孝利家民宿》，李孝利和李尚顺夫妇的房子就在济州岛的一个独栋别墅，
节目播出之后大火，很多游客擅自闯入，让他们不堪其扰，于是就把房子卖掉了，卖价差不多是850万人民币。
韩国济州岛的地位，有点类似中国海南，有山有海，
而且都有个别称，叫“东方夏威夷”，
因为气候宜人，所以也吸引了很多内陆的韩国人来济州岛买房子，作为度假、养老房产，
也同样吸引了不少中国人，以及中国开发商。
现在济州岛外国人持有的房屋中，中国人名下的房屋超过70%。
韩联社报道，韩国济州特别自治道日前发布数据，截至今年3月底，外国人持有道内建筑共3310套，其中中国国籍持有者占到72.5%，远远领先排在后面的美国、台湾和日本。
从持有面积上看，中国买家占73.3%，其中大部分是住宿设施。
根据韩国政府的数据，从2010年到2013年，中国人拥有济州岛的土地翻了约10倍。
中国人买下半个济州岛的言论经常见诸韩国媒体。
当然，这个说法夸张了，
放眼整个韩国，持有韩国土地面积最多还是美国人，其次是日本，中国排第三。
去济州岛买房子的中国人，主要是东北人、北京人、上海人、南京人，主要原因是离得近，
差不多飞机2个小时左右就能到，这些地方飞济州岛都比飞海南要近，
而且，济州岛对中国人免签停留30天，是说走就能走的旅行。
不过，得说明的是，
因为韩国部署“萨德”反导系统，
中国人赴韩投资的热情在大大降低，
包括韩朝关系的不稳定性，也是投资韩国的一个非常大的“痛点”。
3、
济州岛的房产投资，是挂钩韩国移民的。
在济州岛购买50万美元/5亿韩元（当前汇率不到300万人民币）以上的房产，就能获得F2居留签证，
F2是居住签，首期3年+续签2年，持有期间需要每年登陆一次韩国。
房产在5年内不得长期出租、不得随意出售，持有房产满5年后可以申请F5永居签证。
不论是F2签证还是F5签证，都可以享受除政治权利以外的其它福利，包括医疗、教育、就业都和韩国人待遇相同。
除主申请人以外，其配偶、未婚子女都能一并享有居住权，但申请人的父母不能一同移民。
需要注意的是，可以投资移民的房产必须是——
依据《建立济州特别自治道及开发国际自由城市的特别法》第229条的规定获得道知事批准的开发区域内的房地产，
此类房产大多是以休养为目标的休养型度假公寓、度假村、家庭式旅店、别墅等。
所以，
并不是所有的房子都能够挂钩移民身份的，只有符合条件的才可以。
济州岛上有不少还不错的国际学校，
这也是吸引国内家长来此投资的一个重要原因。
从前听朋友说，南京人喜欢在海外买房的一个原因在于江苏的高考太难，
所以，很多家长都瞄准了海外的国际学校，或者海外的国际生政策，曲线救国。
4、
关于济州岛上的房产交易规则。
和中国房产70年产权不同，韩国的房产是永久产权。
对外国人买房几乎没什么限制，基本有钱就行。
期房可以分期付款，但不能贷款。
济州岛上买房的房产税不低，契税差不多在4.6%左右，每年还有0.2%左右的房产税。
如果卖房的话，还有不少的增值税要交：
1200万韩币以下6%
1200万~4600万韩币15%
4600万~8800万韩币24%
8800万韩币以上35%
另，韩国是有遗产税的，5亿韩元以上的税率至少在30%。
所以，总体的交易成本、养房成本都是不低的。
如果想买挂钩移民身份的房产，如前文说的，是有限制的，
比如，只有部分休养式房产才有资格申请身份，平价的住宅和公寓并不在投资移民的范围内。
比如，如果买的是期房，申请移民签证的时间得从房产竣工时开始算。
比如，在拿F2签证的5年期间，房子是不可以用来长租的（这5年只有6个月可以出租）。
所以在收益率上并不能实现太高的收益，同时还得支付物业费。
5年之后，获得F5签证时，房子可以出租，也可以出售。
当然，
如果纯粹以投资的角度去购买济州岛的房产，就不太存在这些问题，
普通的平价住宅和公寓也都是可以买的，日常也可以出租，
只是这些房产都不挂钩移民身份。
因为可以分期付款，在前些年，济州岛房价快速上涨的阶段，是可以炒楼花的，加杠杆“以小博大”。
一定程度上，这也是吸引中国人投资的一个重要原因。
2008年金融危机，韩国的房地产市场也陷入了衰退，
不过，从2009年开始，它就开启了复苏之路，
济州岛的上涨幅度更是排名前列，
根据中国领事馆的新闻，济州地区房价2008年为7500万韩元（差不多45万人民币），
2017年激增至2亿韩元（差不多120万人民币）。
2016年上涨也超过了7%，在韩国范围内最高，中国人的助力也是上涨的重要因素。
根据美国建筑公司KB房地产2018年数据，济州岛的房产均价差不多在22222元/平米。
据当地中介信息，外国人主要购买的别墅，均价则已经超过了26000元/平米。
不过，按照济州岛房价的现状看，目前已经过了快速上涨的周期。
从2017年“萨德”问题开始，中韩关系恶化，中国购房者锐减，韩国自身的需求量也在减少。
济州岛的房价以及交易量也都出现了转折点。
2018年济州岛的房价仅上涨1%，且成交量从2017年开始，就大幅减少。
某一家济州岛的华人房产公司在官网上写到，
“2017年整年的成交量仅仅为10几套，平均一个月1套多点……但就这几乎是整个济州岛销量的一半，我们真不知道是应该庆高兴还是失落。”
也是非常可爱了。
对于海外投资而言，
成交量这个数据，可能比房价上涨这个数据更加重要。
5、
做个结论，
作为普通人，当前阶段，在济州岛买房，并不算是一个方向很好的投资。
韩朝关系、中朝关系都存在不确定性，
对于济州岛这样一个小岛而言，抗风险能力太弱，一点不利因素，就容易影响市场。
除去政治风险，50万美元的投资移民金额并不算低。
这样的投资额，可以选择的国家也不少，
比如希腊25万欧元买房移民，或者再加一点，50万欧元葡萄牙、西班牙买房移民。
从纯房产投资的角度，
处于房产增长停滞周期，且税费并不低的济州岛，现阶段去“炒房”，并不是个明智的决定。
当然，如果从不同出发点来看，
纯粹因为个人喜好，以度假、休闲、养老的角度看，
买个小公寓作为度假房产，
或者土豪买个大别墅度假，还能兼顾移民，也还是不错的。
毕竟，
三亚的新房，均价都在2.8万/平米了。
