这两天在上海见了一些读者朋友，发现大家都很关心英国市场，许多人特别问到英国之后会不会像最近的新西兰一样，出台禁止外国人购房的政策。
确实，新西兰和邻国澳大利亚同属英联邦，认同英女王，最早期的移民也都来自英国，其发布的政策对于研究英国对待海外投资客的态度有一定参考价值。
不同于去澳洲的英国囚犯、开矿的粗人，最初移民新西兰的多是富裕的英国殖民官和中产阶级，因此新西兰英裔一直以来对待其他族裔更加友好包容。
既然如此，为什么新西兰还会出台历史上最严的“海外买家限购令”？
首先简单回顾一下新西兰限购令细节。
2018年8月15日，新西兰议会通过了备受争议的《海外投资法修正案》：明令禁止外国人在新西兰购买土地、别墅和现房，但可以投资新开发的公寓楼花；即便外国人是买新房，也不能用来自住，只能出租或出售，且外国买家比例不能超过项目的60%。
对于该法案，执政党工党、优先党和绿党投了赞成票，国家党和行动党投了反对票，最终票数比是63:57。
这部被称为“外国人购房禁令”的法案于上周三通过三读，距离正式实施只差新西兰总督（代表英女王）最后确认，约等于板上钉钉。
新法案最快将在两个月后生效，如此重大的消息，也引发了英国媒体的高度关注：
细节方面，禁令里所说的“外国人”，指的是除新西兰公民、永久居民身份拥有者、常规居民（持有新西兰居民签证有意定居于此的人，他们必须在过去12个月都住在新西兰、未来一年至少183天在新西兰居住的要求，且是新西兰税务居民）外的其他人。
澳大利亚和新加坡买家不受新规约束，因为新西兰与这两个国家订立了贸易协定。
隶属于工党的新西兰女总理Jacinda Ardern一年前在竞选时就承诺未来会“禁止外国人买房”。
禁令针对中国买家？
新西兰统计局数据显示，最近一个季度中，首都奥克兰五分之一的住房、皇后镇湖区十分之一的住房被卖给海外买家。
新西兰海外买家主要来自中国和澳大利亚。其中，中国买家购买的房屋数量在所有外国买家中排名第一。
前边细则显示澳大利亚和新加坡买家不会受到禁令影响，因此该法案很有可能是为中国投资客量身定制的。
对此，我们也可以看一下新西兰议会关于该法案的辩论视频。
视频中，代表执政党工党的外贸部长David Parker强调：新西兰人在自己的国家买房是其与生俱来的权力（birth right），不应该受到国家买家的冲击。
但新西兰反对党国家党却直接指出：这是针对“有着像中国名字的买家（Chinese sounding names）”出台的荒谬法案。
新西兰总理此前也曾甩锅中国买家，称中国投资者蜂拥而至，热衷于在新西兰首都奥克兰买房，不仅推高房价，还把新西兰本地买家挤出了市场。
中国买家之外，美国富豪也受到了这波禁令的冲击。
美国媒体《纽约客》去年发表了一篇名为《超级富豪的末日准备》的文章，文章详细描述了美国超级富豪斥巨资为末日生存做准备，并选定新西兰为迎接世界末日的理想目的地。
《纽约客》的文章深度剖析了「生存主义」的根源与发展
美国智库Institute for New Economic Thinking所长，前索罗斯基金董事总经理Robert Johnson认为，世界贫富差距正在飞速扩大，因此富人们都开始采取一些保护自己的措施。
他曾在达沃斯论坛上说：我认识一些世界各地的对冲基金经理，他们正在新西兰这样的地方购买飞机跑道和农场，因为他们想给自己留一条后路。
卫报深度：为何新西兰成为硅谷富豪购置末日避难所的胜地？
“末日避难论”进一步带动了新西兰购房热，包括PayPal联合创始人Peter Thiel、领英LinkedIn联合创始人Reid Hoffman、大导演James Cameron、对冲基金巨头Julian Robertso在内的诸多大佬都在新西兰购置了房产。
打击炒房，抽干市场流动性
中美投资客在媒体上频繁刷屏，引发了新西兰民众的不安，也直接加速了禁令出台。
简单解读一下这个禁令，外国人在新西兰只能买新房，但新房未来在出售的时候变成了二手房，二手房又只能卖给本地人，这意味着海外投资客购置的新房在后期脱手时会遇到大麻烦。
换句话说，投资客买了新房后未来想卖出的话，因为外国人不能买二手房，接盘的只能是新西兰本地人，其财力完全无法和海外投资客相比，这样一下砍掉一大部分资金雄厚的潜在接盘侠，造成出售困难，相当于直接抽干新西兰房地产市场的流动性。
新西兰这招师从澳大利亚，而澳大利亚的限制比新西兰还多：
外国人不但无法在澳洲买二手房，即使购买新房，也需要提前向澳洲投资审批委员会（FIRB）申请，在满足相关的税务要求并获得批准之后，才能购买相应的房产。
除此之外，澳大利亚政府还规定海外买家需要支付额外的印花税，比如悉尼为8%，墨尔本为7%，布里斯班为5%。
更致命的是，澳洲四大国有银行取消了对外国人的住房贷款，把大批财力只够首付的中产家庭挡在了澳洲外。
这一系列政策迅速导致澳洲房市陷入低迷，其中中国客户受到冲击最大，这也间接导致了以血性杀客著称的澳洲大型华人中介澳信铤而走险开拓违规业务，并于近期暴雷。
英国会跟进吗？
新西兰、澳洲、加拿大等英联邦国家已经推出限购、加大印花税等措施，那他们的宗主国——英国会跟进出台相应政策吗？
我接下来主要从三点分析：选票、脱欧、供应。
1. 选票
特别值得注意的是，新西兰和澳大利亚的限购令都是在代表劳动阶级的工党上台后推出的。
新西兰梅西大学2017年的一项民意调查发现，72%的受访者觉得应该对外国人拥有新西兰房产进行管制。
政府的政策反映人民的意志，更何况是代表中底层票仓的工党。
新西兰工党在去年竞选时就提出要解决住房问题，上台为了兑现承诺，稳固票仓，才退出购房禁令。
对照英国，英国要限购也只会在伦敦，其它地方影响不大。
我年初在《伦敦发布海外买家限购令，影响几何?》这篇文章中写过，伦敦市长萨迪克·汗会在今年夏天推出首个给予伦敦和英国本地买家绝对优先权的购房政策——“买房优先权计划”（First dibs），对于35万英镑以下的房产，将向海外买家设立三个月限售期。
这个限购只针对35万英镑以下房产，而且就限了三个月，实际上比较鸡肋，伦敦市长之所以要推这个政策，也是因为他隶属于工党，要为买不起房的年轻人发声，解决年轻人最关心的住房问题。
说到底，还是为了选票。
汗市长表示要把拥有选票的本国买家放在优先位置考虑。
事实上，除了上面提到的“鸡肋限购”，英国政府当前并没有制定相关法律来限制外国人在英国买房：外国人和英国人在英国购房，在买房的数量、价格以及其他的税费上一视同仁。
不过这是因为英国目前还是由保守党政府领导，如果科尔宾带领的工党在下次大选上台，不排除他会为了底层选票，出台相应政策。
2. 脱欧
前边说到伦敦市长推出了比较鸡肋的限购政策，之所以只能推杀伤力几乎为0的限购，主要原因还是脱欧。
在当前英国脱欧急需海外投资的大背景下，即便是工党主政的伦敦政府，在考虑稳住年轻票仓的同时，也要保证政策不能对房市造成太大冲击，至少要保住伦敦开放的形象。
新西兰反对党此前曾强烈反对出台限购令，主要担心的就是禁令会损害新西兰作为开放经济体的国际声誉，吓跑潜在投资者，从而抑制住房供应。
3. 供应
海外买家禁令抑制住房供应的逻辑同样适用于英国，在英国政府出台相应政策前肯定会考虑到这一点。
英国开发商大多数需要依赖银行的开发贷款建房，而银行普遍要求开发商在开工初期能够完成一定比例的预售，并拿到认购定金，才会放款给开发商。
因此开发商们非常依赖从财力雄厚的海外买家那里获得大量预售去化，只有这样，开发商才能帮银行快速消除销售风险，并顺利拿到利率实惠的开发贷，从而降低资金成本，加快开发速度。
一旦英国推出限购令，开发商通过快速预售从银行那边拿到便宜开发贷的难度将大大增加，这样一来，开发商资本成本上升，建房难度也会因此大大增加，某些开发项目的财务模型甚至可能就因此跑不通了，英国住房供不应求的局面也可能进一步加剧。
英国政府要求开发商在建房时为英国本地人配一定比例的保障房，如果开发项目因为模型跑不通，最后不做了，英国人的保障房就无从谈起了。
总结来说，西方以选票为基础的民主制度要求政府必须保护本国人利益，但现实金融逻辑又要求政府只能在接纳海外投资客的资金的情况下，才可以最大程度地为本国人谋福利。
不过这个经济逻辑选民们大概率不会去听，他们只知道海外投资客抢了他们的地盘，推高了房价，孰不知没有海外买房，他们可能连福利房都住不了。
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