摘要：美国亚特兰大、波士顿等地目前的房价指数已超过2006年房地产泡沫时水平，购房均价对收入的要求达到历史最高，和几十年来的趋势线背离。地产分析师Hanson表示，现在的房地产泡沫比2006年“泡沫1.0”时更大。
本文来自华尔街见闻（微信ID：wallstreetcn），作者张少华。更多精彩资讯请登录wallstreetcn.com，或下载华尔街见闻APP。
2012年以来，美国房价持续上涨，有分析师提出警告：下一个房地产泡沫正在来临。
MHanson网站创始人、独立房地产分析师Mark Hanson近日表示，所谓2006、2007年美国遭遇了史上最大的房地产泡沫，难道完全对2017年的情况视而不见？
他进一步指出：
如果说2006、2007年时的房地产泡沫是因为信贷过度宽松让购买力达到史上最强，同时劳动力市场强劲，薪资增长。那现在房价达到或超过2006年时的水平，是因为购买力变弱、信贷收紧、劳动力市场和薪资水平变差？不管你怎样解释，现在的房地产泡沫比2006年“泡沫1.0”时更大。
如图所示，美国多个城市case shiller房价指数已超过2006年房地产泡沫时水平，包括亚特兰大、波士顿、达拉斯等地，其中，达拉斯、丹佛的房价指数已超出2006年时的40%。
风险信号
Hanson还提到一些具体的现象，表明美国房地产市场正面临风险，包括：
- 1、过去3个月，美国房地产销售额连续3次下修，房价数据也3次下修，分别下修10%、5%、3%。
- 2、地产商在定价问题上煎熬，房价中位数、平均值连续2年持平。
- 3、美国南部地区占到全国所有房地产销售的一半，但南部地区房价持平。
- 4、6月房地产销售额增长全部来自于西部地区，这与该地区房价疲软的情况不符，数据可能会在未来几个月下修。
- 5、购房均价对收入的要求达到历史最高水平，这一数据已完全和几十年来的趋势线相背离。
美国“房地产泡沫1.0”
2001-2006年，在过剩流动性和低利率刺激下，催生出美国房地产大泡沫。
2001年网络泡沫破灭，小布什政府为推动经济增长，刺激房地产，推动美国家庭“居者有其屋”的计划。同时，美联储连续13次降息，联邦基金利率从2001年初的6.5%降低到了2003年6月的1%。
在流动性过剩和低利率刺激下房价一路攀升。2000~2007年的房价涨幅远远超过了过去30多年来的长期增长趋势。2006年6月美国10大城市的房价涨至226.29的历史新高，是1996年12月的2.9倍。2001年年底，2006年年底，房地产行业占美国GDP比重由的15.9%上升为的19.7%，住宅投资在总投资中的比重最高时达到32%。
在房价上涨预期的刺激下，加上抵押贷款利率下降导致购房成本降低，美国居民纷纷加入抵押贷款购房的行列，2001年至2006年底，抵押贷款发放规模一共增加4070亿美元至25200亿美元。信用级别较低的低收入者也成了房地产市场消费的“新宠”，促成了次级贷款大量发放。
出于对通胀的担忧，美联储从2004年6月起两年内连续17次调高联邦基金利率。随着货币收紧，美国房地产泡沫破裂，2007-2008年次贷危机全面爆发，更是迅速蔓延成为国际金融危机。
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