本文作者为招商银行金融市场部万钊，华尔街见闻专栏作家。
2019年1月10日晚，北京市政府正式摘牌，告别正义路2号，搬迁至通州，城市副中心功能正式启动。实际上，北京市政府搬迁通州的消息，已经流传了好几年，但是正式敲定，还是在2017年9月29日，《北京城市总体规划（2016年-2035年）》（下称新北京总规）正式发布之后。
由于东城区是北京市政府的原主要驻地，而东西城由于教育资源丰富，地理位置核心，又是北京房价最高的区域，因此北京市政府东迁之后，东西城房价怎么走，成了一个焦点话题。
讨论这个问题，要简单回顾一下，北京市城市定位的变化。由于受到历史上北方地区战乱不断的冲击，北京在建国初的时候，是一个经济基础很落后的地方。时至今日，北京也并不是中国人口最多的城市，人口最多的城市是重庆，北京也并不是中国经济体量最大的城市，经济体量最大的城市是上海。
下面我们来看看，北京的常住人口，以及经济总量的相对变化。从下图可以看到，在建国之初，北京人口只有重庆人口的27%，之后长期维持在40%以下。北京人口的爆发，始于1999年，从41%攀升到2015年的72%，现在处于顶部徘徊。
再看看北京的GDP总量，相对于上海的变化。从上图可以看到，在建国之初，北京的经济总量只有上海的14%。北京经济的真正腾飞，始于1994年，从上海经济总量的58%持续攀升到2018年的93%。1994年有什么特殊的呢？1994年是分税制改革元年，即中央财力开始增强的时点。
简单回顾了一下北京的发展历史，可以看到，建国后，北京并不是一个人口众多、经济发达的大城市。北京的真正发展，是在1994年中央和地方财税改革，以及2001年加入WTO之后，也就是说，北京的经济快速发展，是依托于首都的政治地位，依托于中央的政治权力的。
在新北京总规出台之前的很长一段时间，北京有一个重要的发展定位，叫做“建设世界城市”，向纽约、伦敦、巴黎、东京等国际化大都市看齐。“建设世界城市”的一个核心要义，就是把政治和经济揉在一起，经济依附于政治资源而发展，而经济体量大了，反过来又可以增加政治上的话语权。
那么新北京总规，就是对北京“建设世界城市”，把政治和经济捆绑在一起的发展思路的一种纠偏，因此将经济增长这个职能，从首都的定位上尽量剥离。从这个角度，我们可以将北京市政府东迁通州，理解成一种“迁都”。只不过传统意义上的“迁都”，是“城留都走”，中央政府另外找新地方做首都，而我们这次“迁都”，是“都留城走”，中央政府留在原地，地方政府迁走。
明白了这一点，我们就会知道，未来不管东西城是否合并，未来东西城的名字叫做核心区、还是叫央区、还是叫北京特区等等，这些都只是形式，本质上，是东西城未来将逐步成为一个被剥离了经济发展职能、以承担政治功能为主的首都。这也就意味着，中央政府将更直接的、实质性的介入东西城的管理，
在前几天，北京市十五届人大二次会议的发布会上，北京市规划和自然资源委员会总规划师、市城市规划设计研究院院长施卫良表示，核心区控制性详细规划由市规划和自然资源委牵头，合同东城、西城区联合编制，两个区不再单独编制分区规划。一个核心要义，就是要“进一步加强与中央部门的对接，从保障首都政务功能的角度上加强统筹和作出规划安排。”
谈到此处，我们就可以把“北京市政府东迁之后，东西城房价怎么走”，转化成另一个题目，就是“一个不承担经济发展职能的首都城市，将如何发展”。作为一个首都，不承担经济发展职能，对于我们来说，这是陌生的题目，但是放眼世界，这却是常见的。
从别的国家的经验来看，有的国家的首都，同时也是经济中心和第一大城市，比如英国的伦敦，法国的巴黎，或者泰国的曼谷。但是，同样也有很多国家，首都和经济中心，并不在一起，最典型的就是美国首都华盛顿，与美国第一大城市纽约并不在一起。还有澳大利亚首都堪培拉，分别距离大城市悉尼238公里、墨尔本507公里。巴西首都是巴西利亚，而不是圣保罗和里约热内卢。加拿大首都是渥太华，而加拿大的前三大城市分别是多伦多，蒙特利尔和温哥华。
如果将北京市政府东迁通州视为“都和城相分离”，东西城主要承担首都功能的话，这就意味着世界上国土面积超过500万平方公里的前六大国家（俄罗斯、加拿大、中国、美国、巴西、澳大利亚）中，除了俄罗斯，其他五个国家的首都，均不承担经济职能。也就是说，新北京总规的“都和城相分离”，其实是全球的经济和国土面积大国的惯例，而非特例。
为什么加拿大、美国、巴西、澳大利亚等大国，其首都与经济中心并不重合呢？原因之一，在于这些国家建国前，都是被殖民国家，因此经济中心位于沿海的交通便利之处，建国后为了提防前宗主国的军事威胁，首都需要另选地址；原因之二，在于这些国家建国前，可能存在好几个经济中心，为了权衡各方利益，首都需要另选地址；原因之三，在于这些国家的经济中心，由于发展起步早，往往基础设施老化，城市管理混乱，不利于保障首都的政治安全，首都需要另选地址；原因之四，在于平衡国家区域间的不均衡发展。
中国的情况也有类似之处，建国之前，1948年，上海是中国第一大城市，人口430万，是亚洲唯一的金融中心和亚洲最大的城市。但是容易受到海上威胁，内陆城市中，要么经济基础薄弱，要么受到战火毁坏。定都北京，也有北京和平解放，原有基础设施保存完好，华北平原铁路网完善，可以协助中央政府迅速开展工作的考虑。
那么同样，借助于首都的政治地位，北京的经济体量迅速膨胀，2018年北京的GDP规模已经达到了上海的93%，而且还在上行，北京正在赶超上海，即将成为经济层面的第一大城市。那么各种大城市病也随之而来，包括环境污染、交通拥堵，城市管理难度急剧增长，已经不再符合首都的定位。
因此北京的“迁都”，其实是一种历史的必然。那么按照常规的做法，应该是首都另外选址，从零开始，全新规划，重新建设，加拿大、美国、巴西、澳大利亚等都是如此。但是我们对首都的定位中，不仅是政治中心，而且是文化中心，那么最能承载文化，莫过于老的北平城，所以我们的迁都，选择都留下，城迁走，并将首都建设与老城保护和提升结合了起来，这就是北京市政府东迁的背后含义。
那么我们就来参考一下美国，看看美国华盛顿，与其他地区房价的走势对比。从下图可以看到，次贷危机的前夜，2006年年底的时候，房价涨幅最高的是洛杉矶，其次是华盛顿，然后是纽约，这三者均比美国平均水平高。截至2018年11月，洛杉矶涨幅已经创出新高，华盛顿低于前高，但仍高于纽约，纽约和美国平均水平相近。
图：美国主要地区房价走势（2000=100）
参考美国的经验，首都华盛顿的房价走势，要优于全美平均，也优于经济中心纽约，但是涨幅不如美国西部的洛杉矶和旧金山。
考虑到房价的表现，有外国购买者的外部影响，我们再来看看美国重要城市的平均收入情况如下。从下表可以看到，华盛顿特区，稳居美国家庭平均收入的第一。
表：2016年美国重要城市的家庭平均收入
从直观感受上讲，美国首都华盛顿特区的感受，是人少，市容整洁，绿化环境好，居民受教育程度高，人均收入高，从业人员以各大联邦政府机构和政府承包商（军事、医疗、科技、教育、研究）等为主，是一个非常精品的城市。
从这个角度来看，再回到北京，我们可以说，东西城其实是非常幸运的。因为从城市发展的规律来讲，一个城市的老城区往往由于发展阶段较早，基础设施老化，改造提升困难，而被城市管理者所放弃。因此一个城市的老城区，虽然交通便利，但是往往充斥着贫民窟，并不是宜居的地方，宜居的地方在城外，因而城市化的后期，往往呈现出逆城市化的现象。
而未来如果东西城定位于更多承担首都功能的话，那么就可以借助于行政权力，来实现人口的外迁，当人口密度下降之后，就有条件开展城市的更新和升级，避免了沦为贫民窟的下场。因此东西城以后不仅是“赶人”，更多是“换人”，不是“不发展”，更多是“业态提升”，华盛顿特区就是一个可以借鉴的案例。
因此讨论东西城未来发展好不好，这个问题没太大意义，因为未来发展肯定是很好的，更值得关注的问题，以后怎么能够留下来。
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