提到智慧城市，很多人脑中出现的是分层轻轨、无人驾驶。其实，智慧城市并不一定是科幻范儿的。相反，一些更接地气的便利与改善，才是智慧城市的努力方向。昨天，在中国发展高层论坛上，贝壳找房首席经济学家杨现领提出能源结构与城市交通对平抑大城市房价、租金的效力。这也许是智慧城市给房地产带来的新思路。究竟是怎么一回事？还得从摩托车和共享单车说起。
1、房地产与城市
房地产是城市最重要的构成部分之一。从数据上看，2017年全国房地产交易额全口径之和为20万亿，其中新房超过十万亿，二手房超过六万亿，租赁两万亿，这个市场相当于美国的两倍、日本的十倍。从房地产市场交易额来讲，当今中国拥有全球最大的房地产市场。
在庞大的市场背后，中国的居住条件究竟如何？背后的核心推动力又是什么？
房地产与城市的关联，正面的是其对城市化的支持，但也常常给城市的居民出难题。其中一方面是房价的压力，一方面是租房的压力。这种压力并不仅仅存在于北京、深圳、上海，实际上也是全球主要城市所面临的挑战。那么，城市和房地产注定是一组高压关系吗？我们有没有更智慧的手段去解决房价的压力？
2、摩托车与房价：美国故事的启发
我最近花了挺长时间阅读美国120年的房地产历史。有两样东西对美国的房地产行业、美国人民的居住产生了巨大影响：第一是出行方式的变革，第二是能源方式的变革。
1880年到1910年这三十年里，摩托车的普及重塑了人们出行能力，进而促进了美国城市化人口大规模集聚的住房条件。加上当时美国的金融条件，开发和贷款协会开始出现，通过存钱贷款形式在一定的地理、社区范围内实现了住房大规模的开发。在整个美国房地产第一轮泡沫1925年破灭之前，美国经历了一个很大的开发浪潮，这与交通结构、交通出行能力的普及着很大的关系。第二波是二战之后，1945年美国军队回乡，面临住房短缺。在这种情况下汽车的普及，再加上交通基础设施的改进，推动了美国郊区化浪潮，让美国人从中心城市开始大量向郊区，向郊区转型，人口实现了真正意义上的转移。之后我们看到在郊区大规模的工业化住宅的开发，解决了战后住房短缺问题，跟人的出行，基础设施的完善有非常直接的关系。
另外一个是能源结构。早期农业社会的城市居住条件在很大程度上取决于水资源，近水资源的地方往往是早期贸易城市集中的地方。但有限的地理空间，无法容纳更多的城市人口与居住，而规模最大的城市通常是帝国的首都，其人口容纳率很难超过一百万人。BCG 预测2030年人口超过千万级别的城市会超过40个，那么背后的根源便是工业、信息化。当我们的资源能源结构发生变化，整个生产结构也就发生了变化，继而导致就业、居住结构的迁移。
当前中国一线城市北、上、广、深房价最高的中间区域房价近10万/平米，外围近五到十公里，房价就会降低25%，再外围房价就会进一步降低11%，依次下降。不同层次的房价背后反映的就是居住、就业之间的不平衡与土地结构的不平衡。而租金的不平衡与房价的不平衡同样反映出我们在出行、居住、生产安排上出现的失调。高房价本质上是在能源错配和出行错配情况下产生的一种市场扭曲。
3、共享单车与租金：一个研究角度
贝壳研究院曾与新加坡国立大学合作，调研共享单车对租金的影响关系。
结果显示，第一个红色的点是9%，说明地铁房租金比普通房租金高9%。而共享单车投入使用后，溢价降低了16%，但对房价没影响。下一个你会发现当你研究滴滴专车的时候对房价有影响，对溢价降低程度是5%。换句话说，出行条件的改进、交通条件的改进，哪怕北京今天什么都不做，让出行效率变高，房价和租金都有一定程度成比例的下降，这就是智慧城市的价值。让居住更美好，不仅仅是一个房地产问题，其本质离不开城市交通、能源结构等一系列更深层次的条件。大城市高企房价的也许可以站在智慧城市的角度，从能源错配和出行错配去思考破局之道。
杨现领
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