最近很多人问我:日本地价涨到什么水平了?

显示全部楼层 · 2019-5-22 22:45:07

原标题：最近很多人问我：日本地价涨到什么水平了？
近日一份针对全球35个重点城市制定的《2019全球生活报告：城市指南》新鲜出炉，这份报告公布了全球住宅价格最高的十大城市，分别为香港、新加坡、上海、温哥华、深圳、洛杉矶、纽约、伦敦、北京和巴黎。
与此同时，4月16日，中国国家统计局发布2019年3月70个大中城市房价数据，显示65城新房环比上涨，二手房57城环比上涨。其中三四线城市新房价格涨幅超过了一二线城市。

全球各大重点城市的房价都有上涨趋势，日本也不例外。虽然日本房价没有上面报告公布的十个城市那么高，但它的房价和地价也在稳步上涨。在经历上个世纪末的“经济泡沫”破灭后，日本房地产市场有了明显的回暖。
继2018年日本三大都市圈（东京、大阪和名古屋）的地价集体上涨之后，今年3月19日，日本国土交通省公布截至2019年1月1日的公示地价显示，三大都市圈以外的地方圈的住宅地自平成4年（1992年）以来27年也首次恢复上涨，日本全国地价的恢复趋势在不断扩大。
从不同用途来看，住宅区连续2年上涨，商业区连续4年上涨，全用途地价连续4年上涨，一直处于上升趋势。经过了20多年的沉淀，日本房地产的泡沫也基本被挤压殆尽。全国平均地价持续平缓上涨，去年涨幅为1.2%。

背后的原因
01 
首先，经济复苏是房产复苏的前提。在这个基础上旅游和外来劳工都拉动了日本地产回暖。
1
日本旅游业爆发
根据日本旅游机构公布的数据，2018年的访日游客人数首次突破3000万人，达3119万人，5年增加至3倍。此前日本政府提出了“2020年访日游客达到4000万人”的目标，在东京奥运会的助力下这一目标有希望实现。
旅游人数暴增对当地地价上涨起到很大的推动作用,比如著名的滑雪胜地北海道附近的小镇，2017年商业地价上涨了近36%，住宅用地价格上涨了33%，涨幅惊人。
2
旅居日本的外国人口增加
去日本旅游的人多了，去日本留学、定居的外国人也在不断增加。
日本法务省统计的数据显示，截至2018年年底，居住在日本的外国人达到273.1万人，同比增加6.6%。其中外国人口最多的是东京，约56.78万人，其次是爱知和大阪。超过四成外国人居住在首都圈，即东京都、神奈川县、埼玉县、千叶县。
而在这些外国劳动人口聚集的城市中，大部分地价涨幅都榜上有名。这当然不是巧合，说明外来人口也是拉动地价的一大因素。
之前暖灯君有给大家介绍过日本从今年4月起施行的新签证政策，（点击文字链接查看：新签证政策施行，赴日又有新门路了）预计从2019年度起的5年里引进约34.5万名外国劳工。外国劳工的涌入势必进一步拉动他们所在地区的房价地价，因此投资要趁早，现在正是日本投资不动产的一个好时机。
日本地价上涨带来的影响
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空置率下降，租金上涨
2018年日本写字楼供不应求，以扩大经营规模为由而搬迁的企业络绎不绝，许多新建大楼在竣工前就已经达到了百分百的入住率。空置率下降，租金也在缓慢地上涨。大部分区域的写字楼租金恢复到了10年前的水平。（点击文字链接查看空室率文章：在日本，比婚房更刚需的竟然是？！）

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海外投资影响扩大
在日本整体经济复苏的背景下，旅游业的爆发拉动了日本地产复苏。2018年赴日旅游的中国游客超过800万人，构成日本入境游的主力军，成为拉动日本地产复苏的关键因素。
对海外投资者来说，投资日本房地产的吸引力正在增加，海外资金的流入正在进一步推高房地产价格。日元汇率正处于历史低点，日本贷款利率也低，程序比较简便，缓解了购房者的压力。据世界银行公布的数据，新世纪以来，日本的贷款利率基本维持在1％~3％，而中国则在4.3％以上。
适逢日本旅游业兴旺，加上即将到来的2020年东京奥运会，在日本购置房产并出租是一种可观的投资选择。
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部分地区建筑高度限制放缓
由于外国游客激增、地价上涨导致公寓和办公室供不应求，最终会导致日本市民寻找新的住处和工作场所困难。为此，今年2月京都市决定放宽建筑物的高度限制，增加公寓和办公大楼，防止有孩子的家庭向市外搬迁流出。
为了保护历史性街景风貌，京都市2007年引入“新景观政策”对建筑物高度加以严格限制，最高高度限制为31米，也就是说最多只能建10层左右。现在这一政策将迎来十多年来第一次松动。

总而言之，地价上涨对于在日本有不动产投资意向的人来说，日本开始扩大接收外国劳工、2020年东京奥运会对日本旅游人数的刺激都释放了一定讯息，抓住投资的时机很重要。对于在日本已经拥有房产的人来说，地价上涨也绝对是一大利好，房子保值增值有了光明的前景。房产在手，笑看涨价。
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